政策频出，房价走势如何值得关注 本报记者 王警 摄

　　4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，首套房90平方米以上的首付至少三成。4月17日，国务院颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，银监会相关负责人对于二套房的认定给出明确答案。目前，陕西各家银行还未开始执行新政，但很多市民已经遭遇新政带来的“尴尬”。

　　■尴尬一

　　首付付不起 想退也退不成

　　[案例播报]

　　昨日上午，西安市民海女士说，7年前，她在西安和平门长胜街附近买了一套房子，今年1月她还清全部房贷。在这之前，她在高陵县附近买了另一套房子，业主仍是她本人。今年2月3日，她和开发商签订正式购房合同。“根据合同约定，这套新房首付20%，共2.16万元。”

　　目前，海女士的房贷还没批下来。但前两天，银行方面说，因为国家政策变了，她的新房不能按首套房政策执行，要追加30%的首付款，利率为基准利率的1.1倍。“要追加30%首付款，我根本付不起。”海女士说，她向开发商提出退房，结果遭到拒绝。

　　海女士现在遇到了“买不起退不掉”的尴尬。

　　[律师说法]

　　陕西菲尔律师事务所律师王洪池认为，如果业主签订购房合同时，也和贷款银行签订了贷款合同，那么银行现在提出来“变更”首付和房贷利率，应属于违约行为。同时，受房产新政的影响，双方在自愿的情况下，也可以重新签订合同。

　　如果没有签订贷款合同，或者该合同还没有生效，但由于购房合同存在，双方可以应用情势变更原则，就是因为形势的变化，对不利的一方可以解除合同，但采用该原则，还需要通过法院或者司法裁决拿回定金。

　　■尴尬二

　　交了1万定金 不签合同不退?

　　[案例播报]

　　家住长安区的王女士昨日反映，三年前，她在绿园附近贷款买了一套70平方米住房，去年9月，她将剩下的贷款一次性给银行还清。今年3月27日，她在北二环未央立交附近一小区看了一套90平方米的住房，4月10日通过中介公司给房东交纳了1万元定金，并约定房屋在银行房贷解压后，双方正式签订购房合同。

　　“这套房总价在40多万，本来是想着办银行贷款，首付20%，没想到来了个新政，把我给难住了。”王女士说，一次性付款付不出来，中介公司说，如果不签正式合同，定金就不退了。

　　[律师说法]

　　陕西洪振律师事务所主任王洪认为，没有签订正式买卖合同，但由于国家政策发生变化，消费者可以和中介进行协商，退还定金，因为交定金应该不具有法律效力。如不退还的，可通过法律途径来解决。

　　■尴尬三

　　老房子没卖掉 新房子已认购

　　[案例播报]

　　4月12日，西安市民张女士通过中介公司将自己56平方米的按揭房以25万元卖给黄先生，4月18日她看上了高新区一套120平方米价格70万元的商品房，并交纳了10万元的认购费用。此时，黄先生支付的5万元首付款已经到手，但后期20万元余款需等黄先生按揭办下来后才能支付。

　　“原本计算好的通过左手倒右手的方法住上大房，但现在一切都打乱了。”张女士说，因为新政出台，黄先生流露出退房意向，现在不知道自己的新购房属于二套房还是首套房。当初是打算拿卖老房子的钱来买新房子的，现在老房子没卖成，新房连首付都付不出，也没法贷款，就算现在重新卖房也来不及了!

　　■尴尬四

　　规避调控 一套房分两套卖

　　[案例播报]

　　4月13日，西安市民高女士在西安北郊一楼盘售楼部交了6万元，并与该处签订了认购书，准备买一套120多平方米的商品房。昨日在支付20%的首付款后，该售楼部将其认购书收回，将这一套房分两个小面积卖给她。对于一套房办两个房产证的做法，她感到不合理，而该销售部负责人竟说现在都是这样卖的。

　　昨日上午11时，该售楼部一位姓高的负责人称，因为国家的新政出台比较突然，4月14日以前准备购房的部分业主一时拿不出这么多首付，开发商在既不违反国家政策、又能满足购房者买房需求的情况下，只能通过变通来提高销售。

　　[律师说法]

　　陕西众邦律师事务所李小东律师认为，该房产公司的做法是规避国家对房地产市场的宏观调控，属于违规、违法行为。按照住房和城乡建设部等部委对于房地产市场的法律法规，商品房的面积由套内面积+公摊系数等组成，人为地将套内进行分割，属于私自变更房屋规划设计。本报记者 陈思存 陈静涛

　　政策聚焦

　　证监会国土部再出重拳整顿楼市

　　将共同审核房地产企业上市、融资相关事宜

　　国务院连出重拳整顿楼市，随后各部委也陆续出台配套措施。昨日，中国证监会联手国土资源部再出重拳，今后，两部门将共同审核房地产企业上市、融资相关事宜。日前，证监会已将两批41家房地产企业的融资申请，送往国土部征求意见，而国土部已完成首批试点运行的25家房地产企业的初审工作，证监会将对这25家企业展开后续发行审核工作。

　　证监会相关部门负责人表示，有两类企业纳入此次国土资源部监管审核范围：一是募集资金投向房地产项目的股权类投资企业;二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。

　　国土资源部负责对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，涉及事项主要是针对企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等几方面的问题，并据此出具是否支持融资的意见。监管审核重点关注的还有，融资和募集资金投资项目的用地必须“四证”齐全，同时，企业募集资金应仅限于项目的开发。 据《经济信息联播》L譼〇

　　第三套房被定性经营性住房征税?

　　国税总局回应：暂未出台类似文件

　　“第三套房”或许是本周和房地产市场有关的一个热点词汇。昨日网上又有传闻，称第三套房或被定性为经营性住房，将征收房产税。记者昨日致电国税总局地税司获悉，目前还暂时没有出台类似文件。

　　随后，记者又致电12366税务热线，得到的答复也基本相似。工作人员说，截至目前，个人购买第三套住房，所需要缴纳的税费主要是契约税和印花税。

　　至于传说中的营业性住房房产税的征收对象，目前也有两种观点。但是财税专家安体富公开表示，我国目前只在房产流转过程中收税，这种税很容易转嫁给最终的消费者，对炒房者影响有限。而对保有环节征税，则会直接增加炒房者的成本，能够有效地减少投资需求。

　　此外，记者昨日得到消息，中国银行总行已经正式宣布，将执行动态、差别化的个人住房贷款政策。这份堪称迄今最严厉的房贷政策，不仅明确对异地买房停贷，还提出存量房的利率也要不同程度上浮，这意味着正享受优惠利率的、已贷到款的客户，也要面临利率上浮。据《金陵晚报》