为了抑制房价疯涨，4月中旬国家出台了“国十条”，之后北京等地纷纷出台调控措施。昨日，西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称 《十六条》)，6月1日起正式实施。

　　诸多迹象表明，西安、武汉、成都等城市正成为新的炒房热点，近半年来国内房地产市场炒作迅速从一线城市向二三线城市蔓延。二线城市房价跟风上涨有着多方面原因，一是整体房地产市场供求的不平衡，其中保障性住房供给比例不足是主因;二是投机资金从一线城市撤出后，选择涨幅不大的二线城市继续进行炒作。从新一轮房产调控政策看，打击市场投机行为成为最主要的政策着力点。其目标就是通过提高首付款比例、上浮贷款利率等措施，迫使投机性购房者退出市场，让真实的住房供求关系决定市场价格。以此而言，平衡房地产市场供求关系，增加保障性住房规模是房价回归的根本，而打击投机炒房行为则是快速让房价降温的利器。

　　西安市的新《十六条》正是依此逻辑出发，力图通过多方面调控政策措施来遏制房价过快上涨势头。政策核心的看点在于保障性住房建设规模增加，即要“在每年新增住宅建设用地中，确保不低于1000亩建设用地用于经济适用房建设”，最终解决3万户低收入家庭的住房困难问题。保障性住房比例的提升，能够有效缓解高房价对于社会稳定因素的冲击，继而为后续的进一步调控政策措施奠定基础。此外，针对开发商闲置土地问题，《十六条》重申并强调了土地闲置两年政府将无偿回收的规定，以此来遏制开发商囤地炒地行为，促使土地供给有效转变为商品房供应。这同样能够有效平衡市场供求关系，实现商品房价格的企稳甚至回落。

　　需要指出的是，平衡市场供求关系能够长期稳定市场预期，其效果虽然长久，但在当下却容易被市场所忽视，尤其在多年的房价上涨之后，特别是房价依然处于畸形飙升之时，市场对于调控政策取得最终效果并不乐观，甚至普遍预期即便房价出现短期调整，最终依然会继续上涨。因此，除了完善供给等长期稳定市场的措施之外，调控部门应尽快逆转房价持续上涨的惯性预期，其中的关键在于抑制住需求方的投机炒作行为。而后者恰恰是本轮中央与地方调控政策的新看点所在，笔者认为西安市同样应该就此出台相应的严管措施。

　　事实上，任何人都很难准确断定何为合理房价，但从理论上而言，若没有炒房牟利和囤积房源待涨的投机，就能够让市场形成合理房价，而无论所形成的价格有多高。因此，增加政策性供给规模的前提是要把投机需求排除出去，否则无论供给规模增加多少，只要炒作因素存在，包括商品房、经适房、廉租房在内，都会在整体炒作之下水涨船高。其中区别只是商品房价格飙升，而保障性住房则在分配上出现腐败问题，让调控部门通过增加供给来抑制房价的目标落空。

　　从各地打击投机需求的措施看，最为有效的内容有两个，一是强调本地居民优先，外地居民购房需持有一定年限的税收证明方可;其二，对于多套住房、特别是第三套以上住房应全面收紧贷款政策，甚至直接取消贷款。这些措施成效明显，同样应成为西安调控房价的选项。此外，房产税收改革，尤其是保有税是遏制投机的长效政策，目前各地仍处于空转运行之中。笔者建议，西安不妨力争成为西北地区试点城市，以税收政策的改革让投机炒房资金望而却步。 (马红漫 经济学博士)