15年前，房价1000元每平米。15年多后的今天，6000～7000多元每平方米，这里是西安市南郊明德门附近。时光倒回到15年前的1999年秋季，小刘刚刚大学毕业，在明德门附近一家国有研究所参加工作，月收入只有八九百元。当时，老同事指着不远处的一排新楼房说，明德门小区，每平方八九百元，商品房的价格太高了，还是等单位分房吧。小刘再也没有等到单位分配的福利房。1998年国务院出台城市住房制度改革，停止福利住房分配制度，城市居民家庭开始实行市场化分配住房。

　　西安市的商品房市场开端，房地产开发投资不断加快，越来越多的人贷款购买商品房。从1999年到2013年，15年间，商品住宅的房价从1000余元/平方米上升到接近到2013年的6412元/平方米，增长5.41倍，平均每年增速36.08%。 9月17日，陕西省统计局发布报告称，相比西安市民的收入水平，西安商品房房价依然偏高，部分家庭的购房负担处在过度支出的状态。

　　西安住房市场新常态：调整

　　报告称，经过十多年的房地产市场化改革，西安商品住宅市场已进入成熟阶段，将迈入新的常态化的调整期。今年1至7月， 西安市新建商品住宅销售均价同比增长7.9%，各月商品住宅销售价格指数同比增幅呈下降趋势。1至7月全市累计商品房销售929.07万平方米，同比下降6.10%;其中住宅794.28万平方米，同比下降5%。与此相比，新批准商品房同比增速依然较高。

　　西部著名房地产资深策划师朱林认为，价格和成交量的下降，意味着西安商品房市场进入成熟阶段，这符合全国房地产的发展现状。商品房从前几年的供不应求，到如今供大于求，老百姓不用再连夜排队“抢房”了。买卖房子的主动权，从开发商转到了购房人。

　　在调控政策作用下，西安的房价在2012年和2013年增速放缓，2013年房价每平方米6412元，增速3.35%，只相比当年全国居民消费价格指数2.6%略高。 收入提高、人口增长和首次置业，这些前几年助长商品房销售快速增长的因素，至今已经减弱。在商品住宅市场成熟后，将进入依靠家庭提高收入和积累水平支撑的发展阶段，相对于快速发展时期，房地产增长速度就要低一些。

　　商品住宅市场呈现出成熟市场的新常态，进入调整期，迫切需要购房的“主力军”不再是以城市原有居民“老西安”人为主，“刚需”的新人群演变为，城市新增转移就业的外来人口、进入婚龄年轻人与新婚家庭，以及改善性住房需求家庭。 朱林表示，市场进入成熟调整期，并不意味着房价会下降，未来房价以平稳发展为主，部分高品质房子的房价还会创出新高。基本的住房满足后，改善型需求为提高生活品质，会选择配套成熟、环境好、设施先进的高品质住房，这样高档住房的价格将走高。

　　相比收入水平，房价依然偏高

　　樊先生今年27岁，月收入3000多元，他每个月租房和吃饭穿衣等基本生活费，至少需要2000多元，全年省吃俭用存款约一万元。在售楼部咨询后，70平方米的商品房，每平方米在6500元～7000元计算，总价在45～50万元，首付需要约15万元。按他现在的收入计算，至少要15年才能攒够首付款。即使首付足够了，每个月2000元的房贷，就用去了月收入的大半部分，这样吃住等基本生活就没法保障了。过高的房价，樊先生无奈地说现在只能“望楼兴叹”了。

　　2013年西安市城镇居民人均可支配收入33100元，从房价收入比等指标来看，西安的商品住宅市场“泡沫”的成分不大，但房价相对于城镇居民家庭收入水平而言依然过高。 报告称，房价的上涨要与城镇居民的收入水平相匹配。从西安商品住宅市场发展的趋势来看，目前商品住房价格依然偏高，过高的房价需要一段时间来调整消化，后期是涨是跌取决于开发商与购房者之间的市场力量“博弈”。 报告建议应对高房价的策略，一方面依靠市场和适度调控，稳定商品住宅价格，使房价回归理性。另一方面就是扩大就业，改善民生，关键是要提高城镇居民收入水平。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学表示，房价收入比超过6倍就算高房价，这只是比较房价的一种数据，并不完全代表市场的真实情况。相比全国其他二三线城市的房价，西安的房价并不算高，还在正常范围。今年以来，西安商品房的住宅价格在6500元左右，已经有下降的苗头，部分开发商加大了优惠促销的力度。 但西部著名房地产资深策划师朱林认为，以人均收入水平来衡量房价的高低并不准确，商品房的销售对象是中高收入人群，这类人的工资性收入相对较高，且工资收入比重低，还有资产性收入、经营收入等其它收入来源较高，加上买房时可以贷款，这样算起来，西安目前的房价并不过高。

　　价格是影响住房需求的关键因素

　　调查称，价格目前是影响住房需求的关键因素。在近三年，商品住房市场只有房价表现的富有需求弹性，成为对商品住房需求影响关键因素，而城镇居民家庭收入、经济发展和房贷等要素对商品住房需求影响就要小一些。 同时，从2011年开始，西安的商品住宅待售面积规模增长较快，今年上半年，待售面积规模增加到104.73万平方米。如果房地产开发企业想达到去库存化的目的，价格是换取销量的重要“筹码”。 事实上，今年以来，西安部分开发商加大了促销让利活动，有地产行业人士表示，房地产商的“暴利”时代一去不复返了，两三年前动辄20%～30%以上的利润，今年地产行业整体利润在10%左右，回归到了市场的正常状态。 过高的房价，让购房者支出过度，减少了其他消费的支持。为了攒够首付和还房贷，部分家庭不得不“节衣缩食”，减少了文化、生活等方面的消费。在近三年，居民家庭收入的20%用来购房，可以说购房消费处在过度支出的状态。 朱林表示，中低收入人群可以考虑政府提供的限价房、经济适用房、廉租房，等到家庭财力积累足够，可以考虑购买低价位的普通商品房。

　　华商播报记者 刘百稳