“小学生数量“影响房价 在西安是否成立？

　　哪个城市的房价更具上涨空间，小学生数量的变化是一个很重要的指标。近日，地产研究专家刘晓博提出了一项有趣的“小学生理论”，即通过小学生在校人数的增减，来研究一个城市实际人口的增长，进而影响房价涨跌。

　　小学生数量竟成了一座城市房价方向标，这靠谱吗?有专家认为，从小学生数量的变化来看待一个城市房价的变化还是有一定的道理的，因为一个城市房价的变化与其城市人口密切相关。

　　小学生数量影响城市的房价走势

　　华商报记者了解到，刘晓博是根据47个大中城市教育部门公布的过去五年在校学生人数变化进行的排名。该榜单内容显示，厦门排在榜首，而西安排在倒数十五位。在西北五市中，除了银川和乌鲁木齐小学生数量略有增长外，西安、银川和西宁均呈下降状态，西安五年下降4.9%。 从2008年到2013年，厦门的小学生增长约37%，而住宅价格则从9717元/㎡涨至15804元/㎡，涨幅约39%。“小学生理论”同样在上海、深圳、北京等过去5年小学生增速较快的城市有效，这些地方的房价涨势也比较明显。

　　刘晓博将统计的47个大中城市小学生变动，视为未来一段时间城市房价上涨潜力。原因是，人口增减与房价关系密切。人口流动的趋势一旦形成，就很难在短期内被改变。他认为，中国过去5年形成了“三大三小”人口增长中心，“三大”即北京及其周边、上海加苏州、深圳加东莞;“三小”是厦门加泉州、郑州、长沙。伴随东北经济的低迷，东北主要城市的小学生数呈负增长状态，大连、哈尔滨、长春等中心城市都出现人口外流现象。对比房价，除大连外，其他城市也保持较低水平。

　　西安的“小学生理论”表现不太明显

　　根据该榜单显示，从2008年到2013年，西安小学生数量由54.7万减至52万，排在比较靠后的第33位。那么，这个数据是否权威。

　　2月10日，华商报记者从西安市教育局基础教育处了解到，西安小学在校生于1997年达到82.69万峰值后，逐年回落，近几年一直维持在60万以内。“根据我们的统计，截止2014年9月，西安小学在校学生为53.7905万人。”西安市教育局基础教育处一位负责人告诉华商报记者。

　　华商报记者注意到，17年时间，西安市在校小学生数量从82万下降到53万，下降幅度逼近35%。那么，西安房价表现如何?

　　数据显示，2008年西安住宅均价为4268元/㎡，2013年为6893元/㎡，2014年为6490元/㎡。从2008年到现在，西安房价涨幅在30%左右。这样进行对比，好像“小学生理论”表现不太明显。 西安经纪人协会会长邵涛认为，2008年到2010年之间，全国所有大中型城市的房价都在大幅上涨，包括现在已经被称之为鬼城的鄂尔多斯。这段时间西安房价涨幅三成左右，相对来说，在全国大中型城市之中涨幅明显偏小。在房地产处于暴涨的浪潮之下，该理论的作用不太明显。

　　“从2011年限购到现在，西安房价几乎没有涨多少。”中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越认为，导致房价涨不上去的根本原因，除了调控政策，主要与供应量大有关。从2011年后，西安房地产市场连续四年呈现“供需倒挂”的格局，需求跟不上供应了，价格就很难上涨。

　　华商记者 李程

编辑：华商报供稿