是谁在为西安业委会成立设坎?五大关卡跨越难

律师建议

自行成立业主大会难备案

上级主管部门应干预

筹备组组长不是领导

要限制其权力

许瑛介绍，根据《西安市物业管理条例》的规定，业主大会筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任，职责是指导、监督业主大会的筹备工作，并通知社区、建设单位的相关代表参加，组织业主选举业主代表。

许瑛认为，业主大会筹备组组长是业主大会的联络人和召集人，但实际上很多小区的筹备组组长却担当的是“领导人”的角色，而很多业主也认可这种做法。这八个月的实践经验证明，凡是业主的事由业主做主的，事情都进展得很顺利。业主自行召开业主大会的，两个小区的业主票数都达到65%以上。而两个小区由街道办召开的业主大会，投票人数都不到三分之一。

她建议，为破解业主大会成立难，最根本有效的办法是让街道办放权，指导不是事必躬亲、凡事亲力亲为，筹备组长不是筹备组的领导，不能一人说了算，筹备组的事实行少数服从多数原则，限制筹备组组长的权力。小区成立业主大会的事儿让业主自己办，使业主真正成为自己小区的主人，真正成为成立业主大会的主体。

应加大对街办的考核

不适合官员应调岗

韩朝泽表示，如果街道办收到业主要求成立业主大会的联名申请后两个月内，没有按法律规定的期限成立业主大会筹备组，按《陕西省物业管理条例》第十条，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。如果街道办不按规定给自行成立业主大会的小区备案，上级主管部门应当干预，责令其给予备案。

他建议，应该加大政府对街道办事处成立辖区小区业主大会数量的考核，对业主投诉较多、不适宜指导成立业主委员会的官员，依法进行调整或处罚。

小区业委会管理单位要更加明细化

韩朝泽律师还提到，《西安市物业管理条例》中，明确“西安市房屋主管部门是本市物业管理的行政主管部门，区县物业管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，街办、镇人民政府在区县物业主管部门的指导下，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。“但实际操作中还是‘九龙治水，各管一摊’。”

他建议，其实主管部门还可更加细化和明晰，政策落地直接由辖区街办监管，责、权、利于一身，政府下达的小区业委会量化考核才能落到实处。

经验之谈

前期宣传到位

可采取楼长“扫楼”投票

千户以上小区建议申请上门投票

“对于荣城名苑小区业主大会选举到场业主未过半的情况，建议后面的小区成立业委会最好能实现上门投票!”8月19日，绿地世纪城小区业委会负责人建议，现在小区业主之间的熟知程度，没有七八年相处基本还是陌生人。

这位负责人表示，对于1000~1200户以上的小区，若业主大会选举业委会，可申请上门投票的方式来进行，这样既有充分的时间，同时也能让每户业主都有发言权。

对于以“扫楼”方式进行投票可能会被有些人称为“骚扰”的问题，该负责人建议，解决问题的办法就是：一是前期宣传要到位，工作要做到位;二是每栋楼要选出楼长，由楼长来完成选举;三是为了工作方便，建议投票小组两人一组，其中一名组员为女性，这样所有问题就可以解决了。

宣传做扎实 争取业主支持

天赐苑小区业主大会筹备组的郭先生说，面对宣传条幅被撕毁等情况，大家没有气馁，而是利用一切可以宣传的机会，来保证小区人人都能知晓此事。

他们一是把筹备业主大会需要业主们知道的情况制作成海报和宣传页进行宣传，二是把筹备工作拍摄下来制作成VCR在小区播放;三是在院内播放动画片和热播影片，让纳凉和进出业主都能清楚业主大会筹备组的工作情况。

小区志愿者团队很重要

已成立业委会的绿地世纪城业委会工作人员提醒，筹备成立业委会，准备工作一定要扎实。当初他们筹备成立业主大会筹备组时，其中一个成员是资深律师，可以在很多重要环节和文字方面予以把关，这一点非常重要。另外他们是一个大小区，有4800多户，所以志愿者队伍也比较大，平时有六七十个人，需要时可以到达一百多人。成立业委会涉及的事务很多，敲门“扫楼”的、摆摊宣传的，打电话联系让业主来参与的，这些都需要人，也需要进行一个分工。所以，志愿者队伍团队特别重要。

天赐苑业主郭先生说，他们之所以能把宣传工作做得比较扎实，也是因为有一个48人的志愿者团队，大家都是为了小区业主的公共利益来做事，参与的积极性和热情都很高。 本版稿件由华商报记者 陈思存 马虎振 实习生 朱国瑞 采写

编辑：杨蓓蕾