杭州一小区自管8年 业委会主任愿给西安小区支招

■专访人物

徐波，男，1968年1月生，浙江杭州人，杭州恩济花苑小区业委会主任。

■专访背景

近日，新华社、人民日报官微报道了杭州恩济花苑小区实施自管，8年来物业费每月只收0.5元/㎡，节余100万元一事，受到关注。日前，华商报记者采访了该小区业委会主任徐波。

谈自管：

原物业公司要调价

业主不同意

华商报：你们小区被新华社、人民日报官微报道后，一下成了“网红小区”。

徐波：一切都是无心之举，没想到会产生这么大的反响。10月底，杭州网媒披露了杭州一小区实行自管后，因管理不善，出现各种问题的报道。我们小区有业主看到后，主动联系媒体，介绍了小区自管8年来，物业费一直是每月0.5元/㎡，且小区治安、环境良好，物业、业主和谐相处的情况。没想到，报道引起新华社、人民日报官微的关注，小区随即成为各地市民关注的“网红小区”。

华商报：小区业主对此很自豪吧？

徐波：日前，小区谈论这个话题的业主确实多了，能感觉出来，大家都很高兴。尤其是新华社、人民日报官微报道后，打听我们小区房源的房产中介多了，目前我们小区的二手房价比周边同类小区每平方米高出好几千，都4万左右了。

华商报：能不能简单给大家介绍一下你们小区的情况？

徐波：恩济花苑小区是一个有着15年历史的小区，有19幢多层建筑，458户业主。小区交付使用一段时间后才成立了业委会。

华商报：小区从交付使用就没有物业公司吗，为什么要实行自管？

徐波：我是中途入驻小区的业主，2014年当选为新一届业委会主任。听其他业主和原业委会成员讲，小区最初有物业公司，2009年由于管理成本增加，原物业公司提出了上调物业费的要求，决定将物业费由原来的每月0.5元/㎡提高为每月1元/㎡。调价方案遭到绝大多数业主的反对，后虽经相关部门多次协调，但双方始终未能达成一致意见。最后，业主决定投票表决，结果是小区不再要物业公司，而是实行业主自管。

华商报：一般小区，开发商和物业有着千丝万缕的联系，即使有业委会，自管也不是一件容易的事，你们小区是怎么做到的？

徐波：小区前期的纠纷我没参与。据我了解，当时业主和物业闹得很僵，影响很大，几级政府都出面了。在我看来，物业与业主是相互信任、合作共赢的关系，如果业主不信任物业，物业再呆着工作也没法开展。僵持了一段时间后，开发商就撤走了物业公司。

谈运营：

物业现有16人对业委会负责

华商报：你们小区物业目前的运作模式是什么？

徐波：我们小区物业现在的运作模式是业委会领导下的总经理负责制。小区实行自管不是说不要物业了，而是业委会作为业主的代表，类似于董事会，聘请一些专业的物业人员，包括物业主管、保安、清洁工等。物业主管相当于总经理，对业委会负责，业委会维护的是全体业主的利益。小区物业方面的重大事项，由业委会成员投票表决、招投标，同时向全体业主公示。

华商报：你们小区物业现有多少工作人员？

徐波：目前有16人，包括物业主管1人，保安8人，保洁员4人，绿化员1人，办公室人员2人。

华商报：这样的配备能满足小区的日常维护与运行吗？

徐波：我们小区规模较小，16人完全可以保证小区的正常运行。

华商报：日常生活中，有没有出现过现有物业人员满足不了业主需求的情况出现？

徐波：还没有。

华商报：有网友称，你们小区物业连工程部都没有，真业余。对此你怎么看？

徐波：每个小区都有自己的特点，不是所有的小区物业都需要工程部。我们小区的物业工作人员都经过专业培训，持证上岗，小区正常的业务完全能应付。即使遇到疑难杂症，现有的物业人员解决不了，我们也有应急预案，能保证第一时间联系社会上的专业人士或社区的专业人员来小区解决问题。我们设立物业的原则是利用好现有资源，最大限度为业主解决问题，而不是花大价钱供养一些所谓的专业人士。

华商报：小区自管需要业主有较高的素质，按时缴纳物业费，你们小区有没有业主拖欠物业费的情况？

徐波：以前物业公司管理时，偶尔会听说有人拖欠物业费，现在小区自管，几乎没人拖欠物业费了。因为物业完全是为业主服务的，目的不是赢利，业主再拖欠物业费，就说不过去了。

谈收支：

不追求赢利

收支平衡 略有节余

华商报：你们小区一年的收支情况如何？

徐波：收支基本平衡，略有节余。小区的收入包括物业费，停车费，商铺收入等，一年下来约140万元左右。其中，物业费、停车费、商铺收入各占三成，其他收入占一成。小区一年的支出接近140万。在各项支出中，物业工作人员的工资占大头，约八九十万元。剩下的就是公共设施的维护与保养等。8年下来，小区现有节余约100万元。

华商报：小区收支都是公开的？

徐波：是的，根据要求，我们小区的收支情况一个季度会公开一次，超过5万元的重大项目还要随时公示。

华商报：很多市民想知道，物业费每月0.5元/㎡到底够不够成本？

徐波：我们的物业是业委会直管，所有收入取之于业主，用之于业主，不像物业公司要追求利润，所以每月收0.5元/㎡是可以保本的。

华商报：你们小区物业人员的工资收入与其他小区相比是什么水平？

徐波：据我了解，我们小区的物业工作人员收入在同类小区属中档偏高水平。我的观点是，物业工作人员既要合理付出，也要有合理的收入。工资偏高一些，一是为了增强物业人员的工作积极性，更好地为业主服务；二是为了维持物业人员的相对稳定。如果工资太低，留不住人，最终损害的是小区的环境和业主的利益。

华商报：业委会成员有无工资？

徐波：没有，我们小区业委会有5名成员，除一人退休外，其他4人都有自己的事业或工作。

华商报：业委会直管物业，业委会成员的工作量无形中会增大，付出肯定会增多，业委会成员对此有无怨言？

徐波：这就是我要强调的，业主选举业委会成员，一定要选择那些真正热衷集体事业，品行端正，有一定经济基础的业主。我们这届业委会成员，大多有自己的事业和工作。大家做这个工作，不是为了个人的名利，而是真正以服务业主为己任，乐在其中，否则，业委会的工作就没办法干，也干不好。

谈服务：

收费花在刀刃上

服务不会打折扣

华商报：很多人担心，收费低廉，物业工作人员的服务会打折扣。

徐波：这种担心是多余的。物业收费低不等于物业工作人员的工资低。我们的原则是，钱要花在刀刃上，首先保证物业工作人员的工资。近几年，我们一直在想方设法提高物业工作人员的工资和待遇。我相信，物业工作人员的服务不仅不会打折扣，反而会逐年提升。

华商报：小区自管后，治安、环境、公共设施建设、人际关系和以前相比有无变化？

徐波：变化很大，自管后，业委会将物业的重点放在了治安上，小区的治安状况明显改善；业委会用节余资金为小区建设了游乐场，维修了网球场、羽毛球场、公厕等公共设施；小区的关系变得单纯起来，无论是物业工作人员和业主，还是业主与业主，气氛较以前更为融洽，关系更为和谐；绿化率也较以前明显提高。

华商报：社会各界对小区自管是一边倒的称赞，在你看来，小区自管有无弊端或忧虑？

徐波：小区自管是业委会在“兜底”，由于业委会资金有限，一旦出现大的问题，将面临很大风险，对此我一直心存忧虑。所以，小区要自管，业委会一定要让自己的经济实力变得强大起来，这样才可能应对各种意外。

华商报：在你看来，小区自管模式能不能被复制、推广？

徐波：小区自管能有效解决物业公司与业主“两张皮”的矛盾，让业主享受自管带来的实惠，但前提是一定要有好的业委会班子。

华商报：今年以来，华商报在推动西安小区成立业委会方面做了大量工作，你对此有哪些建议？

徐波：成立业委会，一是要争取各级政府的大力支持，没有政府的支持，很难处理业主与开发商、物业之间的矛盾；二是要选好业委会领导班子，选举要慎重，考察时间要尽可能长一些，真正选出那些品行端正，有奉献精神，董管理的业主，这样，小区才能“长治久安”。

华商报：西安一些小区业主通过华商报表达了想到你们小区参观学习，或请你到西安给大家传授经验的想法，你是什么意见？

徐波：如果大家有这方面的想法，可提前与我们小区所在的社区或街办联系，我们会在上级单位的统一安排下做好接待工作。就我个人而言，我是非常乐意和大家沟通交流的。 华商报记者 陈有谋

编辑：李晨