老旧小区实施准物业
每平方米仅收0.15元
对于业委会成立后更换物业难的情况，赵永芳说，这也是三方协同治理的一个重要内容。
“有些小区业主对物业服务不满意，业委会一旦成立就想更换物业。但前期物业不肯退出，或虽然退出但不肯交接就会产生矛盾。还有的物业公司听说不选它，就直接不再管了。三方协同治理工作，要求住建、街道、社区这时候必须介入协调。住建局会约谈这家物业公司，让它必须再管几个月。效果一般会很明显的。”赵永芳说。
“处理这样的事，住建是主导，街道、社区是协调。但对物业公司的考核，部分也会下放到街道。另外，杭州市对物业公司建立了黑名单制度，一旦物业公司被列入黑名单，就不能进相应的市场接盘了。”赵永芳说。
谭建明介绍，杭州市政府从2010年开始对老旧小区组织了物业改善工程，解决了包括屋面墙面漏水之类的问题。这项工作完成之后，开始实施“准物业”制度。市区主管部门深入到街道、社区、小区进行调研。根据每个小区的住户人数来具体核定物业管理员、幢管员。数量比较大的小区，一个社区要配3个人，每年给予一定的财政补贴。停车、保安、绿化等相应的上百条的服务标准也都是统一制定的，规定一个平方米只收0.15元的费用，可以实现有人看门、扫地。区级财政也会根据自己的财政状况给予补贴。“准物业现在有个比较大的收入是停车费，可以补给准物业。”谭建明介绍道。
据了解，2018年拱墅区还计划将无物业的小区纳入到“准物业”范畴内。
“对民间第三方机构，
街道、社区引进我们也认可”
对实行酬金制和自管等新管理模式的小区，“三方办”有什么特别的管理办法？
赵永芳说，酬金制和自管是新生事物，实行这种管理模式的小区并不多，基本上都是包干制。对于酬金制和自管模式的物业管理，希望能有专业的审计公司来进行审计。“我们跟财政部门沟通，但现在专门研究这方面的人才很缺。我们也和律师行业沟通过，深入研究这方面的律师并不多。”
物业经费的使用光靠业委会成员自己监督是不够的，还是要有专业审计公司来审计。“但专门的审计公司也不多，只是能审计这个钱支出的数额对不对，对这个支出是不是合理并不管。为什么呢？因为他不知道。所以我觉得第三方机构的业务，也可以向这方面延伸。”
那么官方的“三方办”怎么看待民间的“第三方”机构？
赵永芳表示，对民间第三方机构，区“三方办”是不介入的。“如果街道、社区需要，他们可以引进，我们也认可。我们南方人比较讲实际效果，把事情做好就行。”对于选取什么模式，赵永芳说，他们并没有特殊规定，“我们有个街道只有一个业委会。为什么？它全是老旧小区。这些小区的物业实行的是‘准物业’，效果也很好。这些小区的住户特别喜欢找社区，有什么事都找社区。只要老百姓满意，就是我们的最终目标，不强制要求成立业委会。”再比如上塘街道，是回迁房，村里有经合社，管理模式又不一样，每个经合社有个董事长。他们有钱，有分红，所以老百姓很听经合社的。他们没有业委会，但经合社下面有自己的物业公司。经合社代替业委会工作，下面也有规范的管理，这也是一种模式。赵永芳说：“我觉得，在管理过程中也是八仙过海各显神通，最主要的目的是要把矛盾化解掉。” 华商报记者 马虎振 文/图
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