年后西安租房需求猛涨 中介却说业务还不如去年 咋回事?

　　数据显示，在“抢人”战略的带动下，今年春节后，西安等多个城市租房需求明显升温。那么市场实际反馈和租金收益的变化如何呢？

　　春节后租房需求增长超180%

　　中介却说业务还不如去年多

　　一般来说，春季务工人员和学生大军陆续返城，租房市场随之回暖。而在今年，不少城市更是因人才新政拉动了租房需求。

　　58安居客房产研究院发布的报告显示，春节以后，一线与新一线城市租赁需求全面升温。与春节前半个月相比，北上广深的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等城市的租房需求增长均超过了180%。

　　该研究院首席分析师张波认为，3月份租房市场迅速回升，主要与春节前后的需求变化有关。新一线城市纷纷出台吸引人才政策，也引导相关城市的需求明显增加。

　　去年10月份以来，全国已有20多个城市和地区发布人才引进新政，以户口打先锋，住房为核心。不过，这轮“抢人”热潮所带来的居住需求，似乎并未完全转化成租房交易。

　　“春节后租房需求一度集中，随后就出现回落。”玛雅房屋陕西总部店东委员会主席李周生表示，这主要是因为买卖市场火爆，一些求租者转而求购。他认为，二手房对于市场的敏感度高于新房市场，市场预期不佳就出租，预期走高买卖的人就多了。

　　西安太乙路某中介门店负责人则表示，他们3月份租房业务量相比去年还下滑了，目前有大约三分之二的业务来自于二手房买卖，“至于新房代售业务，几乎接不到了。”

　　有些房子竟然租不出去

　　房主在租售之间摇摆不定

　　“房子竟然租不出去。”秦先生在东门外有一套两居室的单位福利房，专门拿来出租，十多年了，从来不愁租客。可从去年开始情况就变了。房子挂出去问的人少了。为了推广，他从分类网站的免费用户，到付费刷新再到花钱置顶，最后还是降了租金才找到租客。

　　事实上，租赁房源挂牌时间变长、房主和房客心理价差拉大的现象并不少见。不少房产中介反馈，房龄、租金、装修和区位等因素，都可能导致断租发生。

　　独立地产评论人李连源介绍，西安租房市场偏冷可能与四方面原因有关：一是新落户人口中，不少原本就已在西安定居，居住形态并未改变；二是楼市交易火爆，一些租房者转向买房；三是每到年初，大量城改房源进入租赁市场，可选房源大大增加；四是现在有不少房源以长租公寓、民宿的渠道对外出租，对传统租赁也形成分流。

　　海汇房产白桦林居店店长赵利伟也认为，长租公寓和品牌化租赁对传统租房市场的影响不小，尤其是对于习惯了简装出租的房东、二房东是不小的冲击。

　　租房市场的平淡映衬出二手房买卖的火热，但由于价格预期和调控限制，部分房源也出现有价无市的情形。有行业人士介绍，在西安曲江、高新和城北等区域，都存在房主惜售、在出售与出租之间摇摆不定、挂牌价格高企但长时间并未成交。

　　一面是购房成本上升

　　另一面出租回报率走低

　　虽然长租公寓等正迅速获得用户青睐，但数据显示，目前个人房东，加上一部分小型二房东，仍然掌握着市场中约九成的房源，房屋租赁整体上仍然是一个相对分散的市场。

　　雅狐企划总经理冯奔表示，从物业持有者的角度看，房产投资的回报方式通常有两种：一是短线投资，等房产升值后将其转售；二是长线投资，就是以出租房屋的方式获得收益。这两种投资方式并不是一成不变，个人房东很可能因收益变化而转向出租或出售。

　　通常来说，如果房租涨幅不及房价，那么市售房源的出租回报率也将走低。去年下半年的一份《中国租金回报率地图》上，西安租金回报率显示为2.84%。据中国房价行情平台统计，西安3月份平均租金为25.05元/月/㎡，售租比为36年（相当于买房后出租需36年回本）。粗略计算，租金回报率大约在2.7%。

　　按照央行发布的利率标准，目前一年期定存利率1.5%，两年定存是2.1%，三年定存利率是2.75%。这就是说，西安的出租回报率跑赢一年、两年期定存，已低于三年定存利率。值得注意的是，在2015年左右，当时西安住宅的租金回报率大约在4%左右。不少行业人士认为，由于近两年西安房租增幅不大，买住宅出租已经变得不是很划算了。

　　地产评论人士王建红认为，租金稳定有利于减少租房负担，但收益率走低却可能挫伤长线持有者热情，一些房东可能萌生转售念头。同时也不利于涉足租赁市场的企业建立信心。

　　李连源认为，随着楼市预期的趋于稳定，西安出租回报率走低将是阶段性的。但从长远看，物业持有者要想提升回报率，需要改变粗放的出租方式，拎包入住才是趋势。 华商记者 李程

编辑：王彬