2015年买西安浐灞欧罗巴小镇工程抵款房 楼盖好了却收不了房

　　城改“西安模式”需改良提升

　　早年遗留问题待解

　　城改项目在西安房地产市场占比较大，而出现房屋买卖纠纷的往往以城改项目为主。城改项目的“西安模式”曾经得到业界的肯定，也得到外地城市城改相关部门来西安考察、交流。面对早年遗留问题和未来还要拆迁的将近200个城中村，西安城改之路向何处走？

　　证件不齐售房留下隐患

　　昔日城改欠账仍未还清

　　工程抵款房在西安并不是新鲜事物，目前在一些房屋中介、建筑施工方等渠道也有出售。华商报记者日前在本地一家二手房交易网站上看到，就有数条工程抵款房挂牌信息。其中一处西咸某高端楼盘的工程抵款房，对外宣称“低于市场价50万，可以全款更名。”

　　在城北经开区一家中介机构，华商报记者找到了一位姓王的中介销售人员。他十分热情地告诉记者，他们手上有几套抵工程款的房源出售，以未央路一套130㎡的工程抵款房来看，总价只要116万，单价还不到9000元/㎡，而该楼盘的市场单价都在1万元以上。当记者问到如何购买时，他表示，手续都是直接找开发商办理，但需要向建筑工程方支付一定转让费。

　　一位不愿具名的业内人士告诉华商报记者，工程抵款房在市场上其实一直都存在，因为房子本身保值增值，不少债权人也都愿意以此方式来抵消工程等欠款。只是在市场好时，房子好卖，开发商采用以房抵债的相对减少，债权人也多是自己持有或在熟人之间转让。“三年前楼市低迷，市场上大量出现工程抵款房，一方面房子销售的确困难；另一方面，开发商缺钱的状况也非常严峻。”他说，过去许多城改项目开发模式不规范，证件不齐就开始销售，遗留问题较多。

　　该业内人士表示，这两年西安房地产市场形势变化，房产价值上涨，也可能成为一些遗留问题的导火索。据他掌握的情况，陕西一家开发企业为了资金周转，几年前也曾将一批商品房抵给施工单位，但后来因工程成本和房产价格核算问题，双方产生了一些纠纷。

　　西安城改的得与失：快速推进到集体失速

　　西安曾是全国省会城市中城中村最多的城市之一，也因城改规划的快速推进而引来全国关注。客观来看，大规模城改对于西安城市化进程和住房需求解决贡献巨大，但在操作中问题滋生，进而导致延期交付、产权纠纷、楼盘烂尾等诸多不良影响也是无法被忽视的。

　　在城改项目开发中，最直观的问题就是无证售房。有报道称，2013年5月底，西安已批复且正在开发建设共计115个城中村项目中，只有33个五证齐全，超过7成没有预售证。此后，这一问题受到重视，近年来有所减少。

　　“城改项目从立项到审批，再到拆建和销售，中间耗时较长，土地转变性质往往滞后于建设。”独立地产评论人李连源表示，为了回笼资金，过去城改项目无证售房现象多见，并往往以每平方米低于市场价数千元对外销售。3字头、4字头的房子也让很多购房者难挡诱惑。

　　一位不愿具名的张先生在西安多家房企供职多年，对城改项目的操盘流程颇为熟悉。他告诉华商报记者，城改项目需要先取得政府批复，对土地进行确权、拆迁，最后走土地报批流程，即：先安置，后开发，这也是西安之前的城改特点之一。资金压力之下，前些年开发商往往会冒险操作——违规售房来筹措资金；同时用开发权和土地来抵押贷款，继续扩张下一个战场。在楼市行情好的时候，“滚雪球”式开发可以带来丰厚利润；可要是市场形势转变，开发企业就面临资金链等一系列难题，项目也难以继续推进。一些建起来的小区，也面临手续不全、办证难、供暖难、无正式水电等问题，“萝卜快了不洗泥，这是只追求速度的恶果。”

　　从2016年底开始，西安房价开始上涨，按道理，手握土地的城改项目也应该成为抢手货，但实际情况并没有想象的那么好。在2017年7月召开的西安市棚户区改造现场推进会上，回迁安置超期项目的数量有41个，此时正是西安楼市升温，各路品牌房企蜂拥而至之际，大开发商除直接拿地还收购城改项目，但即时是在这样的氛围下，这次现场会仍通报有9个项目进展缓慢，城改遗留问题的影响深度可见一斑。

　　三年清零绕城内城中村

　　城改“西安模式”需改良

　　去年年末，西安出台文件要求，到2020年底以前，完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村和位于绕城高速以内但不在城市建设用地规划范围内的64个村庄的清零工作。

　　由于清零工作包含整村拆除、整治提升等两种改造方式，外界认为，这就意味着被拆迁的城中村将会涉及后续回迁安置和综合开发改造。

　　美好生活文商旅研究院院长夏强对华商报记者表示，“西安近两年新出让的宅地在向远郊新区集中，但不少城中村还占据着核心地段，有的还处在商圈周围，从市场需求上城改的潜能很大。”

　　李连源认为，三年内清零城中村是一个对资金和政策考验都非常艰巨的任务。一方面包括土地转型等配套政策需要提速，另一方面近两年用人、土地和开发成本持续提升，城改项目对资金的需求量会更大。他说，对照以往城改积弊，未来应当在土地转型审批、资金支持、取得被拆人员理解和开发者选拔上吸取经验和教训。

　　夏强说，在城改推进过程中，应当遵循政府对于拆迁安置、土地管理的统一主导，在法规建设上也有需要完善之处，“虽然城改缺乏可参考的成熟经验，但规范化运作可减少很多麻烦。”

　　有业内人士表示，西安城改项目数量之多，在全国省会城市罕见。前些年西安逐渐探索出了一条以“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”为改造原则的“西安模式”，使城中村改造呈现出了欣欣向荣的局面。但是，由于拆迁面积大、推进速度快，出现了不少问题，这一模式也引起争议。城改项目本身就是“摸着石头过河”，如此多的项目难免会出现这样那样的问题和纠纷。但是，各区域主管部门，尤其是各区域的城改办应吸取过往的经验和教训，对出现的问题积极协调和妥善处理。“发挥好市场在资源配置中的决定性作用”，改良和提升“西安模式”，同时，发挥好主管部门的作用，引导、吸引有实力的市场主体积极参与城中村改造，资金保障、深度合作、规范运作或是方向。 华商报记者 查京京 文/图

编辑：曹静