西安的公寓还值得买吗？价格六年涨幅不足40% 而住宅涨160%

　　胡先生投资西安一套公寓，经过六年时间，价格上浮不足40%。而同期的住宅，上浮比例达到160%。相比之下，公寓产品的升值确实小的可怜。

　　一直以来，公寓产品以面积小、总价低、不限购等特征活跃在市场上，但西安公寓物业在5月份的供应量、成交量、成交价齐涨。当下市场，西安公寓产品到底值不值得投资呢？适合哪些人投资？

　　公寓产品价格上涨慢，成交量相对较小

　　由于限购政策持续，很多人把购买公寓作为一种投资。那么，投资公寓的收益如何呢？

　　西安市民胡先生六年前购买了位于西安红庙坡的一套公寓，买时7200元/㎡，现在市价10000元/㎡不到，价格上浮不足40%。

　　“同一时间段，我朋友买的同品牌的住宅项目，当时毛坯住宅6900元/㎡，现在市价已涨到18000元/㎡，上浮比例达到160%，相比之下，同一品牌的房子，公寓产品的升值确实小的可怜。”胡先生说。

　　购买公寓时，恰逢限购政策限制，为了投资，胡先生买了公寓，当时他并不清楚公寓与住宅的区别。后来，他了解到，公寓属40年产权房，不能享受落户、学区等一系列户籍相关的政策，水电也是普通住宅的2倍多。

　　胡先生的公寓投资是普遍现象吗？华商报记者走访二手房市场发现，他的遭遇也体现了绝大多数投资公寓者的现状。

　　据二手房经纪人介绍，相对来说，70年的小户型住宅产品更好出手，而40年的公寓产品价格上涨慢，交易量少，成交几率小。虽然地铁口的公寓相对涨幅快一点，但是买的时候价格也高。从2015年到现在，交易完成的公寓中基本上也很少有成交价涨幅超过50%的项目。

　　在胡先生看来，无法享受落户、学区等政策是抑制公寓价格上涨的重要原因，也是二手公寓买卖不活跃的因素。

　　公寓交易税费高 租赁收益高于售卖收益

　　一直以来，公寓作为商办性质的不动产，交易税费比较高。记者从二手房中介门店了解到，普通住宅二手交易的税费在5%-8%，商办公寓则有销售增值税、土地增值税、印花税、所得税等，税费高达17%-20%，除去月供、税费之外，资产收益不如住宅。

　　以胡先生的公寓为例，去年他急需资金，想出手一套80㎡的公寓。中介计算结果显示，税费占总价的15-20%。以到手价80万元为例，光交易税费就高达12万-16万元。“很多买家对总价能接受，一听要再多出十几万的税费，最后都放弃了。”胡先生说。

　　在收租和卖出权衡对比后，胡先生选择继续持有。“因为买的时候房价不高，总价57万左右，现在每个月2500元的收益，年化利率约5.2%，基本跑赢银行常规理财。但以目前公寓的价格和租金，收益率可能会更低一些。”

　　如果以80万元售出公寓，胡先生的即时收益为23万。而以目前的年租金3万元计算，不到8年就能收取租金23万，这还没有包括每年的租金上涨。相对比之下，他认为租金收益是长期获利，投资回报率明显更高。

　　虽然交易情况和收益不佳，但华商报记者走访发现，公寓产品租赁情况确实不错。记者在贝壳租房的信息上看到，一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月，而城南住宅90㎡租金也不过2000元/月。例如位于高新的都市印象41㎡的公寓，每月租金已标为2000元。李家村万达的33㎡的公寓，每月租金报价为2000元。

　　5月份西安市公寓物业整体表现供大于求

　　虽然有40年产权、交易税费高等有诸多不利因素，但由于有住宅限购政策的存在，反而在一定程度上催化了西安公寓的销售。记者在采访中发现，购买公寓自住的人群很少，更多的是想投资房产却没有购房资格的投资人。

　　市场不乏短期热销的公寓。有市场销售数据显示，今年以来，位于西安西二环的中南青樾公寓产品4天销售近400套，华南城的公寓产品半个月销售近1000套等。

　　西安公寓物业在5月份的供应量、成交量、成交价齐涨。根据创典全程发布的5月月度数据显示，今年5月份西安市公寓物业供应量为19.6万㎡，同比上涨59.5%；成交面积12.9万㎡，同比下降31.8%，均价为12232元/㎡，公寓供销比上升至1.5，整体表现供大于求。

　　历史供应和成交数据也显示，西安公寓市场长期供应充足。美城机构数据显示，从2015年到2016年，西安公寓市场供应量大幅减少，但成交猛增，成交量上涨80%；2016年到2017年，供应量基本维持在20万㎡，但成交量不断上涨，整体公寓市场供不应求；2018年上半年公寓市场需求量随住宅市场的火热而增加，2018年下半年公寓市场新增量加大，而需求量基本维持稳定。2019年一季度公寓市场基本保持2018年下半年水平。

　　值得注意的是，尤其是2017年下半年到2018年上半年，政府通过限价、限购等多种措施调控住宅市场过热，公寓迎来了窗口期，量价齐升。2019年，住宅调控依旧严峻，在这种大背景之下，公寓市场出现分化，更加理性的购房者们，在考虑价格的前提下，更注重产品本身的质素，西安高端公寓市场迎来看好。

　　西安公寓价格普遍高于住宅

　　由于公寓的商业属性，以及附加的投资属性，一般来讲，目前西安公寓的售价普遍高于同区位的住宅项目。

　　根据易联行数据显示，西安公寓的成交量逐年攀升，2015年-2018年，全市公寓总供应量约413万㎡，公寓价格持续走高。

　　据美城机构的公寓市场价格现状分析，目前平层公寓产品的均价主要在10000-15000元/㎡；LOFT公寓产品的均价主要在15000-23000元/㎡。

　　创典全程5月份市场月报显示，曲江以5.9万㎡的供应量、港务区以2.8万的成交量各居全市首位，而航天城则以17136元㎡的价格领跑。

编辑：曹静