华商报“用好新条例，管好咱的家！”系列策划活动昨又有新动作，针对小区业委会成立之后，业委会如何履职？小区物业服务度如何评比？公共收益怎么收取、如何使用等热点问题，邀请优秀业委会和公益律师对已成立业委会小区进行培训、观摩。
回顾：
2年时间已对接成立13个业委会
2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，对比新旧《条例》可以看出，新《条例》为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。
为了破解业委会成立难题，从2016年12月27日起，华商报连续召开公益律师座谈会、筹备业委会经验交流会、律师·小区对接会等3场会议，破解业委会成立难题。最终为西安具有代表性的36个小区一对一对接公益律师，并持续关注进展。
今年3月，华商报再次邀请专业律师、已成立业委会的小区业委会主任等，就《西安市物业管理条例》中业委会成立等问题对业主进行宣讲，宝鸡、铜川、渭南等小区业主也前来学习、培训。
截至目前，华商报对接小区52家，其中已经备案成立的业委会有13家，其中西安市11家，西咸新区秦汉新城渭电小区业委会、铜川山水雅庭小区业委会都是参加今年3月培训会之后成立的！
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业委会如何履职？听听他们怎么说
7月12日下午2时30分，针对小区业委会成立之后如何履职？小区业委会成立之后，能干些什么？不能干什么？华商报特邀西安高新区优秀业委会——绿地世纪城业委会主任黄胜利和公益律师——陕西丰瑞律师事务所范娟娟律师，分别从实际操作和法律服务方面对13家业委会主任进行了交流、分享。昨日参加培训会的，除了这13个小区业委会主任之外，行业有关部门负责人、公益律师和热心业主也到场旁听。
问题（一）
公共收益来源？
电梯及小区出入口道闸广告费等
针对小区业主比较关心的公共收益来源问题，陕西丰瑞律师事务所范娟娟介绍，根据《西安市物业管理条例》，公共收益的来源一般有以下几类：1、地上/地下车位使用费（含小区围墙外，红线内停车位收费）；2、电梯及小区出入口道闸广告费；3、通讯公司的基站场地占用费；4、通讯运营商乃至垃圾回收人员的进场费；5、小区内住改商商业用电电费差价；6、小区内部摆摊费；7、公共配套用房的租赁费；8、违约金/赔偿金等；9、以诉讼方式追讨的物业公共部分的侵占费用。
她介绍，公共收益属于全体业主所有，应与大修基金相互补充用作小区的改造、更新和维修工作，当然，属物业服务费范畴内的日常维修及养护除外，但目前在界定那些维修属于物业服务费上存在很大争议。
公共收益如何管理？
业委会接管与物业签订有分成协议
针对小区公共收益部分如何公开、透明的使用问题，绿地世纪城业委会主任黄胜利说，业委会成立前，通常情况下都是由物业公司来直接管理小区公共收益，并根据条例进行公示，但往往物业公司在管理公共收益时存在很多不规范之处：1）公共收益经营单价普遍偏低，造成部分公共收益流失，在业委会接管后，各项广告和场地收入单价明显上涨；2）公共收益使用范围模糊，物业公司将其与物业服务费共同使用，部分作为房屋开发商质保期外的维修、部分用作属于物业服务费范围内的维修、甚至作为企业利润进行留存；3）公共收益账目管理不规范，劳务和材料的采购不合理。
他介绍，该小区业委会成立后，接管了小区公共收益的管理，经协商与物业公司签订的“二八分成”协议，即公共收益的两成分配给物业，用以承担因公共收益经营活动造成的物业管理成本增加和小区其他属于公共收益使用范畴内的事项。
公共收益如何使用？
专用指定账目聘第三方审计定期审计
对小区公共收益使用问题，绿地世纪城业委会主任黄胜利介绍了他们小区的经验，目前，该小区公共收益来源主要有：电梯平面广告和视频广告、东门摆摊场地租金、快递自提柜场地租金、园区地面车辆场地使用费、南门停车场场地租金和存款利息等。
小区公共支出主要有：业主大会授权的电梯视频监控安装、地库雨棚除锈及换新、单元楼无障碍通道栏杆换新、门头玻璃修复、单元楼门头粉刷改造、小区游乐场改造、小区公益组织扶持、律师和审计服务费及日常办公开支。
他介绍，为规范业委会的正常运作，该业委会建立起一套适合小区实际的业委会日常管理制度，并切实运行起来。聘请律师事务，所使业委会的运行始终严格遵守法律法规。在财务管理方面，建立业委会专用指定账目，聘请专业的第三方审计进行定期审计工作。在执行业主大会预算时做到事前公示，事中记录，事后存档。
同时，根据相关公共收益分成协议，三年来，在该小区业委会的监督下，小区物业公司使用公共收益分成，为小区添置的垃圾粉碎机用以处理楼道大件垃圾的清运、对小区部分单元楼大厅漏水进行改造，还处理了一些小额的紧急维修项目。
来源：华商网-华商报
