西安房地产投资前景排全国第13位 排名上升得益于人才新政

　　全国各城市房地产投资前景正出现新的变化。部分二线城市受困地价上涨，市场投资前景减弱。机构统计显示，过去一年西安排在全国第13位，排名有所上升。

　　二线城市受困地价上涨

　　房地产投资前景下降

　　克而瑞研究中心公布的《2019年286城房地产投资前景排行榜》显示，今年排名前10的城市和上年相比变化较小，主要分布在京津冀、长三角珠三角这三大经济圈。北上广深这四大一线城市占据前四位，成都则取代武汉成为TOP5中的一员；郑州房地产市场热度上涨，取代重庆进入排行榜前十。去年，成都和重庆都放宽了落户政策带来明显人口增量。

　　该榜单基于常住户籍人口、人口增量、住宅成交金额、城镇居民年可支配收入、房价收入比、首付能力、土地消化周期、人口密度、人均购房支出、地价变动、城市规模、人均地方财政教育支出、地均基础设施投资累计、城镇化率等14项指标进行测算。

　　过去一年，国内城市房地产资源集中度正出现新的变化。排在上述榜单前50的城市中，有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占全国总成交的比例有所下降，也就是说，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”。

　　克而瑞指出，这主要是由于，一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势持续成为投资前景最优的地区，其他城市与一线城市之间存在着难以跨越的鸿沟；二线城市由于地价过快上涨、盈利空间缩小等原因，不少城市的投资前景排名有所下降，而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，排名明显上升。

　　这其中典型代表是重庆。过去一年楼面地价明显上升、土地供应过量、去化周期较长，而重庆城镇居民可支配收入水平处于较低水平，导致住房购买力不足，并且城市基础设施建设相对缓慢，也制约了重庆房地产市场的投资潜力。

　　西安排名上升得益于人才新政

　　但城市竞争关键看硬实力

　　在这份房地产投资前景排名中，西安排在全国第13位，相比前一年的第19位上升6位。榜单认为，西安排名上升主要是在人才新政的红利下，人口增量显著，近5年的人口平均增速居于全国第7位，使得市场前景大幅提升。

　　易居控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，从人口增量角度来看，这两年唱主角的是二线城市，尤其是2018年和2019年上半年，很多城市降低门槛，如杭州专科即可落户、石家庄零门槛落户等。但人才新政无外乎落户门槛放松、加大住房、租房类补贴，各城市政策雷同度较高，难有新意。政策本身对人才争抢效果意义并不大，更为关键的还是城市本身发展潜力、就业机会及配套设施等硬实力，这才是城市最大吸引力。

　　土地供应计划，尤其是宅地供应或成为影响地区房地产投资前景的又一不确定因素。北京、广州今年宅地供应与去年基本持平，两地投资前景也没有发生较大变化。西安、成都、苏州、长沙、南京、宁波、南宁等二线城市前期楼市热度处于高位，商品住宅去化周期缩短，对于住宅用地的需求也有所增加。但事实上，西安、苏州和长沙今年住宅用地供应较2018年供应量或减少、或持平，这意味着，由于土地资源紧俏，未来土地竞争热度值得关注。

　　据中原地产统计，今年上半年，西安经营性用地新增供应142宗，折合建筑面积1430万㎡，但住宅用地供应占比为48.3%，较2018年减少4.4个百分点，为2014年以来历史最低水平。也就是说，今年上半年宅地供应创下了五年新低。

　　美城股份首席市场分析师沈玮表示，土地供应对于楼市前景影响较大，既要预防供应不足带来的过度投机，也要避免大量供给造成的供需失衡。在调控市场新增房源供应量的前提下，通过土地供应来平衡楼市需求也十分必要。 华商报记者 李程

编辑：王翠萍