疫情时小区封闭无法居住 租客要求退房押金能不能退？

　　受疫情影响，小区封闭管理，出租屋无法正常入住，贾女士以不可抗力为由想在租期内解除合同，想要回押金，但房东对此并不认可。

　　贾女士家住西安雁塔区，平时工作在碑林区，2019年9月，贾女士在和平门附近租了间房，每月450元，租金押一付三，租期一年，第二次交房租交到今年3月15日。贾女士说，元旦过后，她就回到雁塔区的家中居住，期间只回出租屋里拿过两次东西。之后受疫情影响，小区实行封闭管理，她一直无法到出租屋居住。

　　今年2月，因为租住的房屋一直无法正常居住，贾女士就向房东表达了退租的想法。近日在自家小区出行禁令放松后，她抽空将出租屋打扫干净，并拍了视频发给房东表示想送还钥匙，但房东却一直不接电话。

　　“昨天房东回电话说让下午过去，把两个月水电费交了，我跟父亲过去后，房东说押金不能退。”贾女士说，虽然合同上的租期为1年，但合同也规定如遇不可抗拒因素，双方免责，现在剩下的房租她不要了，就想要回押金，但房东表示，她要搬走就需要再找到一名新房客才能把押金退还。

　　3月3日，华商报记者在双方签订的租赁合同中看到，第十二条“终止及违约”中约定，“如遇不可抗力造成无法继续租赁，本合同自行终止，双方免责。”

　　3日上午，记者联系到房东王女士，她表示，因贾女士违约，所以不退还押金。“我和她订了一年的合同，现在她住了半年就要走，剩下的租期没履行，所以肯定是违约，违约就要扣押金。”王女士表示，当前情况下，退租会让她造成损失。

　　王女士说，她本想着双方共同承担责任退还一半押金，但现在她不想退了。“疫情是不是属于不可抗力是由国家规定的，如果有相关规定，那就按规定办，拿合同说话。

　　那这次疫情是否属于不可抗力?租房押金能不能退呢?

　　对于贾女士的情况，陕西保群律师事务所律师宋伟表示，此次疫情确实属于不可抗力，但不可抗力出现并不必然导致合同自动解除，也不是说不可抗力出现后，解除合同就是第一选项。如果不可抗力对合同后续履行造成的影响不严重，疫情后合同可以继续履行，双方可以先进行协商解决分歧，当事人可以要求减免1或2个月房租。

　　宋伟说，如果不可抗力对合同后续履行冲击严重，合同一定要解除，法律上也会遵从公平公正的原则，损失由双方共同承担，也不会说押金完全不退还。

　　近期，北京通州法院曾调解的一起案件也与贾女士的情况十分相似。

　　2月24日，王女士向通州人民法院起诉，称2019年12月底与李女士签订了一年期的租赁合同。之后新冠肺炎疫情发生，小区实行封闭管理，合同目的无法实现，构成不可抗力，双方协商未果，故诉至法院要求解除合同，退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。后经法院调解，双方达成谅解。李女士同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000余元，双方相互配合办理涉案房屋交接事宜。

　　法官分析，新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。建议当事双方根据疫情防控措施对合同履行造成的影响，及时沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，尽量通过协商方式，从源头上减少纠纷产生。

　　华商报记者 蒲阳

编辑：报社方正