西安物业收费“一升一降”：有车族支出减少了 物业费均有所上涨

　　6月4日，《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》发布，西安物业收费进入“一费制”时代，《办法》都有哪些新规定，对市民来说意味着什么?

　　华商报记者梳理相关规定并采访业主、物业，发现《办法》解决了此前公摊电费“糊涂账”的问题，也降低了高昂的停车费。对有车一族来说，总支出减少了，但物业费总体来说是上涨的。物业企业也表示，“一升一降”总体是好的，但对他们带来的影响还需要仔细核算，他们只希望不要降价，能让物业企业存活下去。

　　焦点一：实行“一费制” 公摊电费和电梯费不再单独收取

　　根据《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》规定，物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。

　　算账：各种住宅物业费均有所上涨 高层一楼涨幅较大

　　物业收费“一费制”后，大家最关注的就是总体收费是上涨了还是降低了?如果涨了，涨幅有多大，哪种住宅的涨幅最大?

　　为此，华商报记者算了一笔账，结果发现，实行“一费制”后业主需缴纳的物业费均有所上涨，高层住宅的一楼住户涨幅更大些。

　　以某高层一级物业小区的100平米住宅为例：

　　现行物业费标准为1.5元/㎡·月，公摊费标准为0.24元/㎡·月，中高层电梯费标准为0.35元/㎡·月，一楼的电梯费为0.2元/㎡·月。

　　中高层：物业费150元/月，公摊费24元/月，电梯费35元/月，总计209元/月。

　　一楼：物业费150元/月，公摊费24元/月，电梯费20元/月，总计194元/月。

　　调价后实行一费制，无论中高层还是一楼，物业费标准均为2.2元/㎡·月，每月需缴纳220元。

　　中高层每月多交11元，每年多交132元;一楼每月多交26元，每年多交312元。

　　解读：“公摊电费”曾是一笔糊涂账 “一费制”解决了这一问题

　　2019年5月到10月，华商报持续关注西安市各小区“公摊电费”的收取，不少小区在进行户表改造后供电到户，按照规定，公共区域的用电应单独挂表计量，费用由物业据实收取并定时公开收支情况，不得盈利。实际调查却发现，有的小区电表混装根本无法实现据实收取;有的小区虽然单独挂表但并未公开电费票据，只公开估算电量。“公摊电费”的收取成了一笔糊涂账。各小区的公摊电费标准不一，从0.12元/㎡·月到0.25元/㎡·月不等。由于各个小区的公共用电设施、业主户数情况不一，标准不同也属正常。但是物业不公开或半公开的做法还是让“据实收取”无从查证，业主质疑物业是否从中有所牟利。

　　此次实行“一费制”的推出基本解决了这一问题，公摊电费不用再单独核算单独收取。

　　业主：对高层一楼业主不太公平 事关民生应该深入调研

　　实行“一费制”，业主和物业对此有何看法?

　　暖山西安小区业主刘女士说，他们小区从今年1月份开始收取公摊电费，收费标准为0.25元/㎡·月，刘女士家96平米的房子，每个月公摊电费大约为23元，而且物业从未公示过。“一费制”实行后不存在这一问题了，但实际上物业费总体是上涨了，尤其对于一楼业主来说上涨幅度还不小，这对他们其实并不公平，应该考虑这一问题。

　　“事关民生，还是应该进行深入调研和仔细核算。”城南某小区业主王女士说，她觉得现行的物业收费标准其实并不算低，涨价后的标准是否经过了深入调研和核算，应该引入专业机构进行调查。

　　物业：人力成本是十多年前的5倍 物业费一直没涨过

　　城西某物业公司经理安先生称，他们小区从2004年至今物业费一直没有上涨过，虽然提供的是24小时的服务，属于一级物业的服务，但收费一直按照三级物业的0.9元/㎡·月的标准来收的，人力成本从2007年的人均700元涨到了3500元，这些年加上停车费收入、电梯费等收入，基本是在赔钱经营，无奈只能减少人员支出。

　　“要让行业健康持续发展，就应该考虑到物业企业的现实困难，让物业企业最起码可以生存下去。”安先生说，物业企业其实属于微利企业，这些年很多人退出物业行业就是因为入不敷出，难以为继。

　　安先生管理的小区从去年11月底开始收取公摊电费，这项收费要求据实收取，但是每个月的实际用电量并不相同，所以一开始预估后定价0.19元/㎡·月，经过半年多的运转再次核算后发现实际应收费0.14元/㎡·月，他们准备这个月月底公示后为已缴费业主退还差额。

　　对于政策的执行，安先生是持乐观态度的：“一开始可能难一点，但大部分业主应该都可以理解。”

　　“一费制让物业省去了解释的麻烦，但收取难度估计会比较大。”曲江一小区物业经理刘女士说，小区去年开始收取公摊电费，很多业主对此并不认可，有人认为空置就可以不交费，“一费制”就省去了这些麻烦。但是突然涨价业主估计很难接受，收取存在一定难度。

　　焦点二：停车费下调 最高每年可省840元

　　《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》取消了现行停车服务费三种类别收费，实行单一收费标准，均执行一类收费标准。

　　以小型汽车为例，现行室内停车三类收费标准分别为150元/月、130元/月、100元/月，调整后均降为80元/月;现行露天停车三类收费标准分别为80元/月、60元/月、50元/月，调整后均为60元/月。

　　以一级停车位为例，室内停车位从150元/月降至80元/月，每个月减少70元，每年可少交840元。露天停车位从80元/月降至60元/月，每个月减少20元，每年可少交240元。

　　业主：降价符合实际情况 应保证地面停车交费有车位

　　“客观来说，西安市的停车费一直以来是过高的，降价符合实际情况。”中海观园小区业主张女士说，很多业主花费十多万元购买了地下车位，还要交每个月150元的停车管理费，实际上地下车库的成本仅有用电、保洁等管理成本，此前收费确实太高。

　　而对于地面停车位，张女士认为，降价自然是好事，但是也应该规范管理，不能让业主交了钱回家还得抢车位。张女士称，他们小区地面车位共有400个，每个月停车费为80元，物业办卡不设上限，再加上常年停放的一些“僵尸车”，流动车位仅有两百多个，下午六点多回去经常都找不到车位。张女士认为，既然业主交了钱就应该保证有位可停，应该规范物业管理，不能只收钱不管事。

　　物业：多少有些损失 但也算是和其他城市接轨了

　　“多少有些损失，但总算和其他城市接轨了。”曲江一小区物业经理刘女士说，小区共有800多个地下车位，每个月管理费为150元，由于车位比较紧张，收费不成问题。事实上，很多物业都是拿停车费的收益在弥补物业费的损失。但客观来讲，西安的停车费确实定价太高，李女士此前在北京一高端小区从事物业管理工作，北京的物业费也实行“一费制”，该高端小区的标准为7.8元/㎡·月，停车位还是外包公司负责管理的车库，管理费也才120元/月。

　　“没想到一下子降到80元，我们得核算一下看能不能包得住。”刘女士说，此次调整“一升一降”，作为物业企业自然会按照规定执行，但还是希望能让企业有盈利。

　　城西一小区物业经理安先生也认为，“一升一降”应该可以互补，上涨幅度不会太大，“我们希望只要别降就行。”

　　焦点三：物业费实行分级收费 按照“质价相符”原则制定

　　根据《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》规定，成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，成立业主大会之后的实行市场调节价。

　　物业服务收费等级标准依据陕西省住房和城乡建设厅关于印发《陕西省住宅小区物业服务指导标准》的通知(陕建发(2011)119号)，按照质价相符的原则制定，物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按照等外标准收取。

　　解读：做到质价相符 应按照分级标准执行服务内容

　　规定一出，很多业主对小区物业等级的问题提出疑问，到底什么样的物业可以称为一级物业，是否做到了质价相符?

　　据陕西省住房和城乡建设厅关于印发《陕西省住宅小区物业服务指导标准》的通知(陕建发(2011)119号)称，小区物业由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。各等级标准均由“基本要求”、“房屋管理”、“共用设施设备维护”、“公共秩序维护”、“保洁服务”、“绿化养护管理”等六大项内容组成，每一项内容均包含多条规定。

　　“基本要求”方面：

　　一级物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下;物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示 24 小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率98%以上。

　　二级物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3500平方米以下、高层项目在2500平方米以下;物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示 16 小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率95%以上。

　　三级物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在4000平方米以下、高层项目在3000平方米以下;物业管理区域设有服务接待中心，公示 8小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率90%以上。

　　公共秩序方面：一级物业管理区域主出入口24小时值班，12小时立岗，重点区域、重点部位每小时巡查一次，并有巡查记录;二级物业管理区域主出入口24小时值班，8小时立岗，重点区域、重点部位每3小时巡查一次，并有巡查记录;三级物业管理区域主出入口24小时值班，重要区域、重点部位定时巡查。

　　保洁服务方面：

　　一级物业地面保洁应做到：电梯前厅每日拖擦1次;无电梯的楼内通道和楼梯每日拖擦1次;有电梯的楼内通道和楼梯每周拖擦1次;大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦2次，定期保养，保持材质干净、有光泽。

　　二级物业地面保洁应做到：电梯前厅每日清扫1次,隔日拖擦1次;无电梯的楼内通道和楼梯，每日清扫1次,隔日拖擦1次;有电梯的楼内通道和楼梯，每两周拖擦1次;大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦1次，定期保养，保持材质干净、有光泽。

　　三级物业地面保洁应做到：电梯前厅每日清扫1次,每周拖擦1次;无电梯的楼内通道和楼梯，每日清扫1次,每周拖擦1次;有电梯的楼内通道和楼梯，每月拖擦1次;大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦1次。

　　焦点四：物业应明确车位权属 产权属业主共有的不得买断

　　根据《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。

　　对产权属业主共有的露天(含道路)停车场(所)和利用人防工程设施建设的车位、车库及建造的机械车位可以租赁，但不得实行车位买断;对具有完全产权的地下停车场(所)，可以实行车位买断、赠予或租赁;车位买断和租赁的价格实行市场调节价，由双方协商确定。

　　物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记的车辆。

　　有业主对小区车位产权不清楚 物业均称可以明确并公示

　　城北一小区业主何先生说，他们小区的地下车位大都是出售的，但是并不清楚哪些是有产权的，哪些是用于人防的，物业也从未公示过。地面停车位应该是归全体业主共有的，一直收取的是服务费，这点比较明确。

　　“我们小区一共有12万平米的地下车位，收费面积为11万平米。”城西一物业经理安先生说，车位确权是很明晰的，只是有的开发商可能手续还未办理好，只要办理好公示是没有问题的。

　　“确权和公示都没有任何问题。”曲江一小区物业经理刘女士说，小区车位的确权是和明确的，不存在任何猫腻。

　　焦点五：共有收益优先用于抵扣物业费或专项维修资金

　　根据《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》规定，利用、占用公共部位、共有设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。

　　业主：公共收益应当返还 但需要政府部门进行账目监管

　　“我们小区的公共受益从未返还过，这部分钱去哪儿了都不知道。”沣东新城一小区业主黄先生说，因为没有业委会，业主根本无法监管物业公开账务并返还公共受益，这一规定是好的，但需要政府部门对账目进行监管。

　　“我们小区虽然公示了公共受益的情况，但是真实性业主无从考证。”城南一小区业主岳先生说，小区的电梯广告收益应该不是一笔小数目，物业称这些收益用于业主活动的组织，但是否能够做到收支相抵，很少有业主能从账务上看出端倪。其实抵扣物业费对于业主来说是最实在的，但具体如何执行、谁来监管还是需要进一步的明确和细化。

　　物业：公共受益其实并不多 大都用在了小区公共设施的维修

　　城西一小区物业经理安先生说，他们小区属于比较老旧的小区，大修基金不到位，但每年维修费用都在五六十万元，小区摆摊、电梯广告的收益不到10万元，贴在维修商还不够，根本不可能再返还给业主。为了让业主放心，他们从前年开始就已经公示了公共受益的用途，希望业主和广大市民不要带着有色眼镜来看待物业企业，大部分物业企业都是想做好服务的，并不想占业主的便宜。

　　“如果作为业主我可能是赞同的，但是作为物业我并不愿意返还。”曲江一小区物业经理刘女士坦言，物业做这件事没有动力，公共收益返还给业主并公示，物业需要进行核算，费时费力自己却没有一点好处。而且大部分小区都存在大修基金难申请的问题，公共收益基本上都用在了园区维修上面，“抵扣物业费可能每户分不到多少钱，如果我们用这笔钱把小区搞的更好，让小区可以增值不是更好吗?”刘女士说，物业是做服务的，过分要求只会让服务越来越差，她不赞同抵扣物业费，觉得用于园区维修更为现实，也愿意接收政府的监督。

　　华商报记者 赵瑞利

编辑：报社方正