西安：10月1日起“托管式”住房租赁企业租赁交易资金实施专户监管

　　华商报持续报道的“高进低出”房屋中介频频跑路一事有了最新进展，近日，西安市住建局等联合发文，从10月1日起，将对收储西安市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业，实施资金专户监管。

　　事件回顾

　　“高进低出”

　　多家房屋租赁公司暴雷

　　2019年下半年以来，外地的房屋中介公司跑路事件在全国引发连锁反应，事发后其高额收购后低价出租的方式遭到人们的质疑，从而引发租客租金已交纳但房东却没收到租金的结果。

　　很快，这些中介公司在西安也陆续出现：南京乐伽西安分公司、左旗、马驰、百客居、木浮生……

　　仅左旗一家，涉案人数达到7000人。该公司累计收入1.5亿元，实际支出1.55亿元。

　　从2019年10月开始，华商报集中接到房屋租赁公司跑路投诉几十起，涉及5家中介公司。记者对每家住房租赁中介公司的受害房东、房客采访，发现被骗经历类似，而且取证到大量合同，都是高进低出。由于受害人群广泛，西安市住建局发文联合7部门进行整治。

　　2019年7月15日，西安市住建局发布关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示。

　　2019年8月26日，西安市住建局风险提示3家住房租赁公司，西安众盛置家房地产经纪有限公司、西安万巢房地产营销策划有限公司、西安亿海洋房房地产经纪有限公司。

　　2019年10月8日，西安市住建局向市民发出9家公司不诚信经营的风险提示，包括西安马驰商业运营管理有限公司、西安狮子座公寓管理有限公司、西安左旗商业运营管理有限公司、西安持家公寓管理有限公司、陕西诺客实业有限公司、陕西百客居商业运营管理有限公司、西安鑫呈同宏房地产经纪有限公司、西安中宜伟业置业有限公司、西安忠亿家房地产经纪有限公司。市民投诉主要反映上述公司存在不及时履行合同义务支付房屋租金、不及时解决租户提出的合理诉求、以各种理由不退租房押金、部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等现象。

　　2019年11月5日,西安市住建局向市民发出西安木浮生青年公寓有限公司、陕西龙德房地产营销策划有限公司、上海卧荣网络科技有限公司西安分公司、西安左罗房地产营销策划有限公司、陕西荣庭商业运营管理有限公司5家公司不诚信经营的风险提示。提醒市民，在与这些公司进行租房交易时，谨慎选择，注意风险预判，避免利益受损。

　　监管哪些企业？

　　通过租赁平台交易的托管式企业

　　今年4月初，西安市住建局出台《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(征求意见稿)》，对外征求意见。

　　西安市住建局相关负责人表示，同时，建立资金监管平台，目前已对相关操作人员和中介公司进行培训，交易平台拟对“托管式”住房租赁交易中租金和押金实施专户监管。

　　近日，西安市住建局相关工作人员介绍，《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》（简称《意见》）正式印发。为防范房屋中介企业经营风险，保障租赁双方交易资金安全，从10月1日起，收储西安市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业（简称“托管式”租赁企业），其租赁交易资金将实施资金监管；“托管式”住房交易中，租金和押金将会实施专户监管。

　　《意见》要求，“托管式”租赁企业在开展业务前需与西安市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。租赁企业在西安市只能开设唯一监管专用账户，该账户不得支取现金、不得归集其他性质的资金。

　　如何监管？

　　租赁资金收支须通过服务平台

　　《意见》明确，西安市住房租赁行业管理部门对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。

　　房客和住房租赁企业通过住房租赁服务平台网签房屋租赁合同后，房客应按照合同约定的支付周期和数额，将租金存入该企业的监管专用账户。

　　监管部门对住房租赁监管资金的释放，以房屋产权人也就是房东足额收到住房租赁企业支付的租金为依据，由租赁企业通过服务平台申请释放已付租赁周期内监管账户收到的租金。服务平台将企业申请释放信息推送给监管银行，经监管银行核实房屋产权人账户收款信息后，平台方可通过该次申请。如有变更，租赁双方应先协商一致解除原租赁合同，并在5个工作日内按照新的协议内容在住房租赁服务平台重新进行合同网签备案，按照新合同约定的内容接受资金监管。

　　如何解除资金监管？

　　双方先申请撤销原合同网签备案

　　《意见》中提到，交易双方经协商一致提前终止租赁合同的，双方应先向行业管理部门申请撤销原合同网签备案再申请解除资金监管。

　　合同网签备案撤销后服务平台向监管银行发送合同备案撤销信息，由租赁企业根据双方协议内容结算退款至次承租人银行账户，退款完成后持撤销合同网签备案申请表、结算凭证向监管银行提出释放租金申请。

　　合同期满，企业在10个工作日内未提出异议，则监管银行将押金释放给次承租人。当双方协商一致提前终止合同时，监管银行依据双方协商内容退回押金。

　　违规咋处理？

　　限期整改 暂停网签及资金拨付

　　《意见》中还明确，住房租赁交易资金在监管专用账户停留期间，由监管银行按照规定利率计息。

　　“托管式”租赁企业及其从业人员违反本实施意见收取和支付资金造成损失的，由西安住建部门会同相关部门依职能查处，可责令其限期整改，严重的应暂停网签及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。

　　监管银行未按约定或违反规定造成收付监管资金损失的，按照国家银行业监督管理法律法规，由金融监管部门查处。同时，凡未接受资金监管的，交易双方应自行承担交易资金风险。 华商报记者 陈思存

编辑：张佳萌