楼市放大招！5问保障性租赁房屋：主要针对哪些人？

　　7月2日，一项影响深远的楼市新政公布了！国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）在中国政府网全文发布，《意见》明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

　　《意见》指出，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

　　《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。城市人民政府要坚持供需匹配，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布；加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房负主体责任，省级人民政府负总责。

　　《意见》提出以下支持政策：进一步完善土地支持政策；简化审批流程；给予中央补助资金支持；降低税费负担；执行民用水电气价格；进一步加强金融支持。

　　《意见》要求，各地要做好政策衔接，各有关部门和单位要强化协作，确保各项政策落实到位。 据新华社

　　>>热事热议

　　@剪刀手爱德华的剪刀：这消息来得太迅猛，容我先消化消化再说。

　　@小船变游轮：对于我们这些账户里没多少存款的年轻人来说，是件好事儿！钱不多也不用担心没地方住。

　　@花自开水自流我自向天笑：希望这次的楼市调整政策可以发挥应有作用，不要成为一小部分人钻漏洞敛财的手段。

　　@寒夜行路人：哦，看来买商品房的要笑了。

　　@指南梯田:会不会空置的住宅也可以变公租房啊？

　　@你们的大飞：希望尽快出试点落地。

　　@宋朝苏南坡：保障性住房真的是实实在在的利民政策！

　　@新号新月：保障型住房要最后是低收入人群和困难户住进去才行！

　　>>热点释疑

　　5问保障性租赁房屋

　　Q1保障性租赁住房主要针对哪些人？

　　主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

　　房屋规格以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

　　至于此类住房准入和退出的具体条件、小户型的具体面积，则由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

　　Q2此类房源从哪来？

　　（一）新建！这些土地可用于建设保障性租赁住房

　　（1）集体经营性建设用地

　　人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　（2）企事业单位依法取得使用权的土地

　　人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　（3）产业园区建筑面积占比上限提高部分

　　人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　（4）住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例提高部分

　　人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

　　（二）改建！这些非居住存量房屋可改建为保障性租赁住房

　　除了利用土地新建保障性租赁住房之外，还有改建的部分。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　Q3有什么支持政策？

　　（一）进一步完善土地支持政策（即上个问题提及的5种房源渠道，这些都是对保障性租赁房屋强有力的支持）；

　　（二）简化审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。

　　（三）给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

　　（四）降低税费负担。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　（五）执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　（六）进一步加强金融支持。这包括两个方面：（1）加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。（2）支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

　　Q4政策落实后会对楼市产生什么影响？

　　（1）直接导致租房价下降，并缓解住房难问题

　　新建和改建保障性租赁房屋，市场上住房供应量将会大增，而且是低成本的住房，这势必会进一步遏制大城市的房屋租赁价格。

　　（2）城市租金水平下滑，会遏制房价上涨

　　租金下降，一些并不是特别刚需的群体可能就不需要那么着急买房。租房群体增加，刚需类型的购房群体自然就是要减少。而租金下降导致投资出租的回报率更低，会遏制房价上涨，抑制租房投资客的投资积极性。 综合中国政府网等

　　Q5为什么2021年成为“租房年”？

　　这是因为此前，长租公寓模式遭遇了一场大溃败。

　　2016-2017年的那一轮房价大涨之后，政策上决定鼓励长租公寓产业。结果大量民间资金涌入，采用互联网行业的玩法，高价抢房源、低价促销，鼓励长租户贷款一次性支付若干年的租金。想通过炒作概念、上市等方式变现，通过一次性获得长期租金来牟利。结果这个模式遭遇了大溃败，很多长租公寓企业破产，不仅拖累了业主，也拖累了租户。 由此，大家意识到：只有踏踏实实建立“保障性租赁住房”体系，才能解决新市民、年轻人的住房问题。

　　在这个过程中，政府一定要让利，让租赁住房的成本真正降下来，模式才能成立。

　　此次出台的新政压低了土地成本。比如农村集体土地直接入市，没有了征地、招拍挂等环节，土地成本至少降低一半，甚至只有三分之一。在这样土地上建设的廉租房，当然有条件“廉价”。闲置、低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等房屋，可以在“不补缴土地价款”的情况下“允许改建为保障性租赁住房”，也将大大降低租赁住房的土地成本，还可以解决控制问题，可谓一石多鸟。 刘晓博/文

　　结语

　　保障性住房确实是现阶段能够为年轻人提供的一种高性价比选择，但解决住房问题不能只靠这一条出路，我们真正需要思考的，是如何能够实现资源的匹配，以及“租购同权”的尽早落实。

编辑：曹静