业委会起诉一商铺业主腾房 物业服务用房该归谁所有？

物业用房，通常指小区内用作物业办公、工作人员值班、存放工具材料等的房屋，在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏间等。那么，这类房屋归谁所有呢？近日，西安市雁塔区法院审结某小区业主委员会诉张某、某物业服务公司、某置业公司（开发商）建筑物区分所有权纠纷一案。

  某小区业主委员会备案成立后，经过核对物业公司向业委会移交的资料发现，该小区1号楼1单元204室为物业办公用房，但物业公司未向其移交该房屋，且该房屋实际被张某占有使用。多方协商无果，诉至法院，请求判令张某向业委会腾交房屋、恢复原状，支付房屋占用费。

案件审理过程中，张某辩称，其购买了该小区的10108号商铺，上述204室房屋系其购买商铺时附赠的房屋，其系合法取得并占有使用。开发商辩称，该项目于2014年整体移交物业公司，关于上述204室房屋其并未出售、赠与、出租或允许张某占有使用，对于张某占有该房屋并不知情。物业公司辩称，开发商未向其移交204室房屋，不知道该房屋是否属于物业用房，目前房屋由张某占有使用。

  雁塔法院民四庭主审法官王丹对各方提交的证据进行审查。张某提交的购买10108号商铺的《商品房买卖合同》，内容仅有张某购买10108号商铺的位置、单价、面积等内容，并不涉及204室房屋，更没有开发商将204室房屋作为10108号商铺赠送给张某的意思表示。张某向开发商支付的款项也仅是《商品房买卖合同》中约定的10108号商铺的购房款。根据西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》载明，上述204室房屋规划用途为“配套建筑”，所有权人为“全体业主”。故根据《中华人民共和国民法典》相关规定，认定上述204室应归全体业主所有。另外，该小区业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的执行机构，所以业委会可以代表全体业主行使诉讼权利。故判决由张某向小区业主委员会腾交上述204号房屋、恢复房屋原状并支付房屋占用费。

法官说法：

  《中华人民共和国民法典》第二百七十四条明确规定了，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。即，物业服务用房的所有权属于全体业主，既不属于建设单位，也不属于物业服务企业。同时也明确了物业服务用房的用途是特定的。但在现实生活中，很多小区的物业服务用房被占用居住，或被改作他用，甚至出租出售，上述行为均损害了全体业主的利益。

法条链接：

  《中华人民共和国民法典》第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

  第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

  第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

   华商报记者 宁军

编辑：方正