西安女子通过中介买小产权房遇纠纷 预付购房款也难退

今年6月，訾女士在中介的推荐下，看中了一套小产权房。可是，在买房的过程中资金出现问题，房子没买成。找中介协调退还交给房主的10万元购房款，却始终谈不拢。对此，律师表示，訾女士购买的是小产权房，“五证”不全，买卖合同签订后，也没有实际履行，可以依法判定合同无效。

钱不够

看好的房子没买成

訾女士是蓝田人，和丈夫常年在西安的建筑工地上工作。家里有两个儿子，大儿子今年到了适婚年龄。几个月前，訾女士和丈夫商量着在西安买个房，方便孩子将来娶亲。于是，在老乡的推荐下，她通过58同城App查看二手房，并结识了安居客旗下直营经纪品牌诺家的经纪人小段。訾女士在小段的推荐下，看了多处房源后，最终选定了位于广安路10号的广安社区湖畔嘉园小区一套90多平方米的小产权房。

房子看好了，6月17日，訾女士支付了1.9万余元的中介费。两天后，在小段的见证下，她和房主签订了一份《西安市存量房买卖合同》，合同约定房屋总价为64.5万元。当天，訾女士向房主支付了10万元购房款，约定剩余房款一个月后结清。

回到家后，訾女士赶紧四处筹钱。可是，凑来的钱始终不够交剩余购房款。并且，在和中介的沟通中，她了解到房子到开发商处更名，还需要交3万余元的更名费。整个房子办下来所需费用，已经远远超过訾女士一家所能承受的。7月16日，万般无奈的訾女士向小段表明，钱筹不够，房子买不了了。同时，她也将这一情况告知了房主。

多次协商

购房款和中介费始终难退

本以为，大家接下来就开始协商如何退款了。可是，退款的事始终谈不拢。訾女士眼见购房款退不了，就想硬着头皮把房子买下。而小段却告诉她，房子已经卖了。

面对这样的局面，訾女士难以接受。“我和丈夫就是在工地打零工，辛辛苦苦攒下点钱，这笔钱要是就这么没了，我们家日子都不知道该咋过。”訾女士说。

10月12日，记者和訾女士一起来到位于矿山路的诺家中铁缇香郡北门店。见到了经纪人小段，他表示，由于訾女士的原因，房子没买成，按照合同约定，她应该支付总房款10%的违约金，也就是6万余元，中介也在积极协调房主退款的事。

10月16日，訾女士告诉记者，中介和她面谈了，房主只愿意退还两三万元，她无法接受这个结果。

安居客：经纪人违规操作

门店全额退还中介费

10月16日，记者拨打了安居客投诉电话，反映訾女士的事情，并询问该平台是否允许小产权房买卖。10月17日下午，一名工作人员回复记者，经核实，訾女士的事情为经纪人违反平台规则操作的私单，并冒用公司章为客户提供票据。经公司相关部门核查，该经纪人的行为已经触及平台的管理红线，决定对经纪人进行开除。訾女士所支付的中介费，门店将给予全部退还，同时也会积极沟通房主退款。

那么，安居客是如何对旗下中介门店进行监管的？中介门店是否可以从事小产权房交易？安居客表示，无法提供更多回复。

10月18日，訾女士说，中介告知她到门店签订承诺书，双方解除合作关系后，即为她退中介费。退房款的事还没有具体的解决方案。

律师：

小产权房买卖 法律风险大

对于此事，华格律师事务所合伙人、侵权业务部负责人李莹珺律师认为，对于訾女士购房款难退一事，可以通过向人民法院提起诉讼的方式解决。

李莹珺解释道，一般情况下，因为房屋为小产权房，合同签订后，也没有实际履行，因此，根据《民法典》相关规定，可以认定双方签订的《买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定而无效。“同时，《民法典》还规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。”李莹珺说，据此，如果双方签订的买卖合同被认定无效后，作为出卖人的房主应当返还买受人訾女士预付的房款。但法院会具体审查双方在该买卖行为中的过错，酌情判令返还的具体金额。

陕西许小平律师事务所律师杨俊芳表示，小产权房由于“五证”不全，无法办理商品房买卖合同网签备案、无法办理房屋产权证。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需依法进行登记，未经登记的，不发生法律效力。小产权房正是因为缺少有效的登记备案的形式要件、缺少监管，存在房屋属性不明、签订的购房合同可能不具有法律效力、房屋质量没有保障、不能办理按揭贷款、无法顺利取得房产证等风险。 记者 姚瑞丹

编辑：曹静