楼道堆物、管道堵塞、物业费纠纷…… 厘清业主与物业权责边界

　　城市生活，熙熙攘攘。一些看似琐碎的“身边事”，却实实在在地影响着市民的安全感、幸福感和对公平正义的感知。华商报《法治周刊》陆续邀请经验丰富的资深律师及其团队，为您抽丝剥茧，解读晦涩的法条或揭示案件背后的法律关系，围绕与百姓生活息息相关的法律领域——物业纠纷、相邻关系、消费维权、婚姻家事、劳动保障、侵权赔偿、合同陷阱等，深入浅出地剖析法律问题。

　　如果您遇到困扰的法律难题，欢迎拨打华商报新闻热线029-88880000与我们联系。您的问题，很可能成为我们下一期探讨的焦点。

　　本期主讲律师：张卫东

　　陕西众邦律师事务所专职律师、合伙人。曾担任陕西省劳动人事争议仲裁委员会仲裁员（2018.7-2024.2）、陕西省律师协会公司法专业委员会委员、陕西省十五届政协委员专职法律顾问等。

　　楼道堆物、管道堵塞、物业费拖欠……这些常见物业纠纷背后，往往隐藏着业主与物业公司对权利义务的不同理解。

　　近日，安康市中级人民法院发布一批物业服务纠纷典型案件，涉及业主知情权、物业维护责任、业主委员会诉讼主体资格、前期物业服务合同效力及房屋质量、物业费关系等五大常见争议焦点，随着城市化进程加快，物业服务纠纷已成为基层社会治理中的重要课题。

　　>>具体案例

　　物业服务纠纷五大争议焦点

　　1.业主知情权：

　　权利行使有边界，隐私保护不可越

　　某小区业主李某多次要求物业公司及小区业主委员会公开业主委员会成员的业主身份证明文件、小区公共收益收支明细、专项维修资金使用台账等信息，但均未获得回应。李某认为物业公司未履行公开上述信息的义务，业主委员会未尽监督职责，遂向法院提起诉讼，要求某物业公司与某小区业主委员会公开上述相关信息。

　　生效裁判认为，业主知情权是《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》明确赋予业主的法定权利，业主委员会及物业公司应当依法履行信息披露义务。李某主张公开的公共收益收支明细、维修资金使用情况等内容，属于业主共有权及共同管理权范畴，物业公司及业主委员会应当予以公示。对于业主委员会成员身份证件等涉及个人隐私的内容，因超出合理知情权范围，不予支持。最终判决业主委员会与物业公司于判决生效后十日内公示小区公共区域经营收益及使用明细、维修资金使用情况。

　　2.物业维护责任：

　　疏于维保致损，需承担违约责任

　　某小区开发商与某物业公司签订物业服务委托合同，约定某物业公司负责该小区公共化粪池及排污系统的定期维护。张某某系该小区三楼业主，自2019年10月起，张某某房屋厨房及厕所下水道频繁出现返水问题，多次自行维修未果，后向物业公司报修，物业公司虽上门疏通，但未能查明并解决返水问题，张某某遂向法院起诉要求物业公司赔偿其因返水导致的财产损失。

　　生效裁判认为，某物业公司作为物业服务提供者，负有按照物业服务合同约定对小区公共排污管道定期维护、保持畅通的义务。本案中，张某某房屋的排污管道系楼层业主共同使用，物业公司虽对其反映的问题进行维修，但未能有效解决反复返水问题，亦未提供充分证据证明其履行了合同约定的定期维护职责，故法院判决某物业公司对张某某因返水造成的合理损失承担赔偿责任。

　　3.业主委员会：

　　程序瑕疵影响诉讼主体资格

　　某开发公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，委托某物业公司对该小区提供前期物业管理服务，合同期限至业主大会选聘物业服务企业止。次年3月，小区召开首次业主大会选举产生业主委员会。业主委员会就解聘前期物业公司事项组织业主表决，大部分业主不同意物业公司继续服务，业主委员会遂向物业公司发出解约通知并要求清算移交相关材料。某物业公司认为业主委员会做出的解聘物业公司决议不符合法定程序，故不予撤离，业主委员会遂向法院提起诉讼，要求物业公司立即撤离小区。

　　生效裁判认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，提起诉讼属于业主共同决定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案业主委员会未举证证明提起诉讼事项已取得参与表决专有部分面积过半数且人数过半数业主同意，提起诉讼的程序存在重大瑕疵，故业主委员会不具有原告的诉讼主体资格，遂驳回其起诉。

　　4.前期物业合同：

　　依法订立对业主有约束

　　某小区开发商与某物业公司签订《前期物业服务合同》，委托物业公司对该小区进行前期物业服务。截止2024年9月，该小区尚未选配业主委员会，其业主委员会管理职责由某社区居民委员会代管。该小区业主刘某以其未与某物业公司签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业费。某物业公司多次向刘某催收未果后，遂向法院提起诉讼，要求其支付拖欠的物业费。

　　生效裁判认为，某物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，属于建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，对业主具有法律约束力。刘某实际接受物业公司提供的服务，双方形成物业服务合同关系，刘某应依约支付物业费。法院最终判决刘某向某物业公司交纳欠付的物业费。

　　5.房屋质量问题：

　　通常不构成拒交物业费理由

　　某小区建成初期，某物业公司与小区开发商签订了《前期物业服务协议》，明确约定由物业公司提供物业服务，业主需按时交纳物业费。赵某系小区业主，一直拖欠物业费。经多次催交仍拒绝支付，物业公司遂向法院提起诉讼，请求赵某支付拖欠的物业费用。赵某认为所购顶层房屋存在漏水渗水、楼梯间屋顶开裂等质量问题，故无需支付物业费。

　　生效裁判认为，赵某未提供证据证明房屋漏水渗水及楼梯间开裂问题系因物业公司对公共设施维护不当所致，且物业公司已根据赵某的反馈对渗水问题予以处理，赵某以此拒付物业费缺乏法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，某物业公司已持续为小区提供物业服务，赵某应当支付物业费，故判决赵某向物业公司支付所欠物业费。

　　>>重点关注

　　小区里的烦心事 从法律角度解读分析

　　在小区这个“大家庭”里，业主既要理直气壮地维护权利，也要明明白白地履行义务。而物业公司把服务做到位是根本。大家多一分理解，多一分依法办事，这日子才能过得更舒心。

　　据安康中院介绍，本次发布的案件紧扣业主知情权、业主共同决策、物业服务责任等核心争议点，具有以下特征：

　　一是依法保障业主法定权利，明确物业服务企业责任。确认业主知情权等法定权利应受法律保护，同时界定物业服务企业对共有部分维保不善导致业主专有部分受损的赔偿责任，督促物业服务企业切实履行维护管理职责。

　　二是规范业主共同决策程序，保障业主自治依法有序。对涉及业主共同利益的重要事项，强调业主大会或业主委员会决策程序的合法性，明确程序瑕疵可能导致诉讼主体不适格等法律后果，引导业主依法维权。

　　三是明晰业主与物业服务企业权责边界，引导业主依法履行交费义务。针对实践中业主常以前期物业服务合同效力、房屋质量问题等理由拒交物业费的情形，厘清不同抗辩事由的法律效力，明确非法定或约定免责事由，业主应依约履行交费义务，维护物业服务关系的稳定性。

　　针对这些具体问题，张卫东律师还具体进行了法律分析——

　　业主知情权边界在哪里？

　　依据我国《民法典》、物业管理条例以及最高人民法院的司法解释，业主在小区建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等方面享有广泛的知情权。除了案例中提到的小区收益收支明细、专项维修至今使用台账外，对于物业公司的资质、服务标准及人员配置、公共能耗（水电费）分摊明细等方面也享受知情权。

　　业主知情权是对与全体业主利益直接相关的公共事务信息享有的权利，涉及其他业主个人隐私的内容（如某户业主的房屋装修细节、个人信息），或涉及第三方隐私（如监控录像中的人脸信息）的信息，则需通过合法程序（如报警调取证据）获取，不能直接以知情权名义要求公开。

　　“维权”与“违约”的界限要清楚

　　物业费是业主或物业使用人按照物业服务合同约定，向物业公司支付的用于保障小区公共区域的日常管理、维护和运营的费用，基础法律关系是业主与物业公司之间建立的合同关系。开发商对房子质量的承诺实际是业主与开发商之间建立的商品房买卖合同关系。房屋质量问题（如地基下沉、防水失效）是开发商基于《商品房买卖合同》的违约责任，需向开发商主张权利。若因物业未及时协调开发商履行保修义务，业主可追究物业的“未尽协助义务”责任，但不能以此拒交物业费。

　　在物业公司没有按照约定履行合同义务时，如长期未清理垃圾导致环境脏乱、电梯故障未修复影响使用、物业服务严重不达标、物业擅自提高收费标准等情况下，业主有权拒交或要求减免物业费。仅是业主个人对物业服务不满，可能会被认定为无正当理由拒交物业费，届时将面临物业公司的起诉，业主可能会承担缴纳物业费、支付滞纳金（违约金）的责任。

　　服务者的权责清单有哪些？

　　物业公司的维护责任涉及小区公共设施维护责任的划分，其边界由法律法规和物业服务合同共同界定。物业公司负责公共部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理，不负责业主专有部分维修。

　　以案例中的“管道堵塞”为例，在主管道堵塞的情形下，因涉及整个小区的主排污管、化粪池等完全属于公共区域的部位，通常由物业公司负责疏通和维修。同时，物业公司如果没有按照约定履行对公共管道的维护义务，导致堵塞反水，物业公司需要承担责任，给业主造成损失的还应当予以赔偿。

　　此外，因房屋建造时施工缺陷或设计问题导致的管道堵塞，在保修期内，物业有义务协调开发商解决。超过保修期，可使用公共维修资金进行改造。专属部位分支管道堵塞（如堵塞发生在从业主家马桶连接到主立管的这段分支管道）、业主使用不当（如向下水道倾倒装修垃圾、油污、湿巾等）导致的堵塞，并给其他业主造成损失，由该负有责任业主承担全部责任。物业公司有责任协助排查和确定责任人。

　　无法确定责任人的公共管道堵塞，如堵塞发生在楼栋的公共立管，但无法确定具体责任人，通常被视为共同风险。维修费用由该立管所服务的全体业主共同承担（可从维修资金支出或分摊）。

　　物业“公共收益”应定期公示

　　我国《民法典》第二百八十二条明确规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”小区电梯广告、公共区域停车费等共有部分的收入归全体业主所有。物业公司（或业委会）是公共收益的代管方，物业公司的管理行为必须透明、合规，可采取的管理方式有独立建账（区分公共收益与物业公司自身的营收）、定期公示（物业公司定期在小区显著位置向全体业主公示公共收益的收入项目及具体金额、支出项目和具体金额、结余金额）、接受业主查询等。

　　业主取证和维权方面，可采取拍照、录像、保留公示文件、向物业公司发送书面问询函等方式收集证据，有条件的也可以通过业委会或由部分业主联名，向物业公司发出书面问询函，要求其提供详细的公共收益收支明细、银行流水等。在准备一定证据的条件下，可以向当地住房和城乡建设（房管局）部门、街道办事处或乡镇政府进行投诉和举报寻求行政调解，如果行政调解无效，可由业委会代表全体业主可向人民法院提起诉讼。

　　关于业委会，这些事得清楚

　　业主委员会（业委会）的法律身份比较特殊，它并非独立的法人，而是业主大会的执行机构，业委会由业主大会选举产生，权利来源于业主大会的授权，业主委员会执行业主大会的决定事项，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施。

　　依据相关法律规定，业主委员会作为原告向法院提起诉讼，属于业主共同决定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。未经前述程序，法院通常会认为业委会提起诉讼的主体资格存在瑕疵，进而判决驳回起诉。

　　在组织业主大会、进行表决、选聘物业等过程中，业委会通常需注意以下“雷区”：

　　（1）召集程序不合法。一是未提前15日通知，二是通知方式不符合《议事规则》约定（如仅线上发布，但规则要求书面送达），三是通知内容不完整，未包含全部议题，导致整个业主大会会议及作出的决议可被撤销。

　　（2）表决票数与面积数“双过半”或“双过半”规则适用错误。不同事项需要同意的比例不同。如，选聘物业公司需要“双过半”专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意），而筹集维修资金、改建重建等重大事项则需要“双过2/3”（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意），错误适用比例会导致决议无效。此外还有面积计算错误（专有部分面积如何计算，是否包含车位、车库）、票权认定不清（一个业主拥有多套房产，如何计算投票权数）等情况。

　　张卫东律师还对业委会工作提出以下建议：1.依法依规履行程序；2.全程留痕，固定证据；3.寻求第三方见证（主动邀请社区或街道办事处的工作人员到场指导和监督）4.明确具体的授权范围。 华商报大风新闻记者 于震

编辑：张佳萌