“车位只售不租禁止临停”二审宣判 法院改判 取消开放人防车位计时收费

　　华商报7月4日05版曾报道“车位只售不租禁止临停业主把开发商和物业都告了”一事，近日，该案二审宣判。

　　西安市未央区法院一审判决万科悦府开发商和物业要么向原告出租一个未售产权车位、要么向原告开放一个空置人防车位计时收费。二审中，西安市中院以一审判决超出原告诉讼请求范围等原因，改判取消了开放空置人防车位以计时收费方式停车的要求。

　　一审判决

　　让业主租一个产权车位

　　或者开放人防车位计时收费

　　2024年9月，西安万科悦府小区业主夏先生因“地下车位只售不租”，将开发商西安筑弘房地产开发有限公司，物业企业西安市万科物业服务有限公司、西安市万科物业服务有限公司第三十分公司告上法庭。

　　其主要诉讼请求为：判令三被告停止实施阻止原告使用小区内业主共有部位规划的停车位停放车辆的行为；判令三被告将建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位以出租方式、按时计费方式（标准：4小时2.5元）提供给原告使用；判令三被告向原告公布建筑区划内用于停放汽车的地下车位的处分情况，并提供相关资料给原告查阅。

　　2025年6月20日，该案一审宣判。未央区法院判令开发商于判决生效之日起三十日内将尚未出售（租）的一个建筑区划内产权车位向原告开放租赁停车，物业公司予以协助配合办理相关手续；或者将一个空置人防车位向原告开放以计时收费方式停车，物业公司予以协助配合办理相关手续。驳回原告的其余诉讼请求。

　　媒体对于此判决多有报道，普遍认为这一判决对于改变“只售不租”导致小区空闲车位长期难以利用的不合理现状具有积极意义。

　　一审宣判后，夏先生告诉华商报大风新闻记者，他对判决结果表示满意。在一审起诉阶段，开发商和物业发布了车位出租公告，将30个车位用来出租，每个车位月租金为750元，再加上每月80元的停车管理费，共计830元/月。他认为价格太高让人无法接受，所以他的诉讼请求，其实主要是希望开发商和物业能将空闲车位实行按时计费停车，也就是临停，因为不仅他确实有临停需求，也因为西安对临停有政府指导价，算下来每月停车费最多450元。而830元/月的租赁价格因为太高，也根本租不出去，实际上是开发商和物业依靠其在定价方面的优势地位，在“只售不租”之后又人为造成了“租售双高”的形势，目的还是为了逼业主买车位。

　　一审宣判后，夏先生依然被限制进入小区车库停车，原因是产权车位租赁价格太高，他不愿当冤大头；而人防车位开发商和物业并未按照法院判决实行按时计费。

　　随后，开发商和他都向西安市中院提起了上诉。

　　二审宣判

　　只支持租赁产权车位 取消了人防车位计时收费

　　二审于今年9月15日开庭，11月18日宣判。

　　西安中院二审认为，“根据夏×与筑弘公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉小区内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，规划的车位、车库所有权属于筑弘公司，筑弘公司有权对车位出租、出售或附赠，价格由筑弘公司确定……”“但根据《民法典》第276条：‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。’因此，案涉小区内规划用于停车的车位、车库应优先满足业主需要，故应以出售或出租的方式供业主使用，而不是仅仅以出售或变相出售的方式处分小区内未售出或出租的用于停放汽车的空闲车位。”

　　“夏×作为小区业主，请求筑弘公司将小区内尚未出售（租）的一个建筑区划内产权车位向其开放租赁停车的诉讼请求于法有据，故一审判决筑弘公司将案涉小区尚未出售（租）的一个建筑区划内产权车位向夏×开放租赁停车，万科物业公司、万科物业三十分公司协助配合办理相关手续正确，本院依法予以维持。”

　　“但经核，夏×一审诉请中并未要求……将小区内人防车位提供给其使用，因此一审法院判决筑弘公司将小区内一个空置人防车位向夏×开放以计时收费方式停车……已超出夏×一审诉讼请求的范围，依法应予纠正。”

　　“根据《民法典》第275条第二款‘占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’的规定，应属小区全体业主共有。根据《民法典》第278条第一款第（九）项、第二款之规定，应由全体业主决定该部分车位的使用问题，筑弘公司、万科物业公司、万科物业三十分公司均无权决定。因此，一审法院驳回夏×该项诉讼请求并无不当。”“关于租金标准问题，属平等民事主体之间的意思自治范畴，应在自愿、公平、诚信原则的基础上协商确定。夏×要求按照每4小时2.5元的标准计算租金缺乏依据，本院不予支持。”

　　“至于夏×主张筑弘公司、万科物业公司、万科物业三十分公司向其公布建筑区划内用于停放汽车的地下车位处分情况并提供相关资料供查阅的上诉请求，属业主知情权范畴，与本案非同一法律关系，因此一审法院在本案中未作处理并无不当，本院予以确认。”

　　根据判决书，二审中开发商陈述的事实和理由包括：“因案涉小区未售产权车位属于筑弘公司独立产权，双方可协商使用方式，夏×单方要求权利人以租赁方式提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的停车位的诉讼请求无法律依据。”“一审判决判令筑弘公司‘将万科悦府小区一个空置人防车位向夏×开放以计时收费式停车’该判项已脱离夏×诉请，属于扩大审理范围，程序违法”……

　　最终，西安市中院二审判决：变更未央区法院判决第一项为“西安筑弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于西安市未央区朱宏路以东、纬三十街以西的万科悦府小区尚未出售（租）的一个建筑区划内产权车位向夏×开放租赁停车，西安市万科物业服务有限公司、西安市万科物业服务有限公司第三十分公司予以协助配合办理相关手续”；驳回夏×其余诉讼请求。

　　和一审判决相比，二审法院没有再出现将一个空置人防车位向原告开放以计时收费方式停车，物业公司予以协助配合办理相关手续的判决内容。

　　当事业主

　　计划向省高院提请再审 专门讨要临停权

　　夏先生表示:“二审判决让我大失所望，只判了应该租赁，却对租赁价格没有约束，也没有支持临停。事实上，在开发商利用支配地位单方规定价格导致租售价格双高的情况下，即便开发商和物业作出了租赁的姿态依然无法执行，也不能满足业主真实存在的临停需求。”

　　夏先生向记者讲述了他了解到的小区情况：“我们小区共9栋楼，1325户，2023年11月30日交付，目前入住率不到一半。据我了解，小区共建有1900多个车位：负一层目前停车相对较多一些，大多属于产权车位；负二层是人防车位和产权车位，基本都空着。负一、负二总有1500个左右，其中1400个可能已办理了初始登记，人防车位有163个。负三主要是给隔壁小区代建的300-400个车位，优先给隔壁小区业主使用；以及规划的132个访客临停车位，按规定这些车位不能卖、不能租，只能临停，按时计费。但整个负三层目前尚未开放。”

　　“既然二审法院认为我没有提出临停诉求，后续我计划向省高院提请再审，专门讨要临停权。小区负三层规划建设有132个访客临停车位一直没有交付使用，我计划起诉开发商要求其尽快交付启用；另外负二层163个人防车位，在空置未出租的情况下，也应本着优先满足业主停车需要的原则，对业主开放按时计费的临停；所有产权车位，在长期未出售也未出租的情况下，也应本着优先满足业主停车需要的原则，对业主开放按时计费的临停。”

　　“目前我们小区旁边有一片空地开辟的停车场，车位租赁价格仅300元。附近雅荷紫金阳光小区有业主租赁车位，最高不到400元。这些停车的地方距我们小区虽然直线距离并不远，但小区距离这些停车场地最近的门物业不给开，绕一圈得走七八百米。2020年底开发商就开始卖车位了，到现在才卖出去了六七百个，仅占一二层加起来的一半、车位总数的三分之一。开放租赁的30个车位，因价格太高目前一个都没有租出去。我希望能通过这起诉讼对西安市解决只售不租、租售双高导致的地下车库空荡荡、小区附近路难行的怪现状能起到积极推动作用。”

　　律师观点

　　“二审取消的判决内容并不代表二审法院不支持”

　　陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，本案原告业主诉求的核心是解决停车问题，意在将未出售、未出租的车位提供给其使用。一、二审法院依据民法典第276条规定支持了原告的诉求，在查明事实、适用法律上没有问题。关于共有车位，也应当依据民法典第278条相关规定由全体业主通过业主大会的形式来决定如何使用。关于租金标准，确属民事主体之间的意思自治，法院没有判决租金是正确的。关于地下车位处分情况的知情权问题，确属另一法律关系，两级法院没有对此判决合理合法，当事人应当另案诉讼。

　　“二审法院在判决中，取消了‘将一个空置人防车位向原告开放以计时收费方式停车，物业公司予以协助配合办理相关手续’的判决内容，但这并不代表二审法院不支持这一判决。”从判决书可以看出，原告一审诉讼请求中，第一项针对的是“小区内业主共有部位规划的停车位”，即共有车位；第二项针对的是“建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位”，其中包含的主要是产权车位、人防车位；第三项针对的是共有车位、人防车位、产权车位处分情况的相关知情权问题。

　　一审判决结果的第一项，判令开发商于判决生效之日起三十日内将尚未出售（租）的一个建筑区划内产权车位向原告开放租赁停车，物业公司予以协助配合办理相关手续；或者将一个空置人防车位向原告开放以计时收费方式停车，物业公司予以协助配合办理相关手续。这中间出现了“或”字，二审法院可能认为判决结果应该是具有确定性的，不应出现同一案件却是两个可选择的判决结果，因而在法庭审理过程中听取一审原告意见，对其第二项诉讼请求中所述的“将建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位”以出租方式、按时计费方式提供使用的范围，确定为针对的是产权车位，因而认为一审法院判决结果超出了原告诉讼请求，所以在二审判决中没有再体现。

　　对于个人起诉开发商和物业讨要临停权，贾涛认为并不乐观。他认为，决定产权车位如何处置和使用的权利属权利所有人，通常是开发商；人防车位如何使用通常也是由其建设者即开发商来决定如何使用，业主很难有决定权；业主共有车位如何使用，按照民法典相关规定应该由业主大会来决定。另外，临停车位的服务对象通常并非业主而是访客。但是，按照民法典“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，在产权车位和人防车位大量空置的情况下，作为业主大会执行机构的业主委员会是有权和开发商进行协商，为全体业主争取临停使用权的。

　　律师建议

　　能否将地下车库建设成本纳入房价

　　卖了房就不应再持有地下车库产权

　　贾涛介绍，当前外地有小区甚至还出现了一种极端情况：开发商把所有车位全部卖给一个业主，开发商一次收回成本，这个业主把所有车位全部上地锁，遇到这种情况其他业主想诉讼维权连依据都没有。

　　按照房地产法“房地一体”原则，既然房子卖了，地下空间也应该随着房子一并售出。就像不能认同消费者“买了车之后结果发现四个轮子的所有权却还是4S店的”这样荒唐的情形一样，开发商卖房之后还保持有产权车位，这其实是有问题的。

　　因为在这种情况下，开发商一方面可能为了高价卖车位争取尽可能多的收益，制造出“只售不租”“租售双高”的局面，不仅导致全体业主无法有效利用配建车位停车，还会直接影响周边交通，有损城市形象；另一方面一旦开发商将地下空间全部出手后注销公司，作为房屋基础的地下空间一旦出问题必定无法找到人来承担修缮维护的责任，最终可能还是需要动用全体业主的大修基金或者由全体业主募集资金来维修。

　　因此，停车难问题的彻底解决需要进行认真调研，从立法层面来彻底解决问题。应该彻底厘清地下车库什么情况下归开发商，什么情况下归全体业主；彻底厘清人防法中关于人防车位谁投资、谁建设、谁受益中的“谁”到底是指哪一方，在开发商已经把房子全部卖给业主的情况下，业主是不是应该可以算作投资人的问题也应该予以明确。

　　在信息公开方面，应该将小区土地增值税清算中地下车库及人防车位建设是否已列入房地产开发成本、地下车库建设是否单独缴纳了土地出让金等这些能证明产权归属的关键信息，对全体业主或社会公众公开；其次还应规定如果开发商长期捂着车位不卖或卖不出去也不让业主使用，是否应强制要求定期向全体业主公开其应该向物业公司缴纳的车位管理费？

　　仅靠合同约定地下车库、地下车位归开发商是有漏洞的，因为开发商在信息不对称的情况下很可能将已经分摊了建设成本、没有单独缴纳土地出让金的地下车库产权归于自己名下。《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”建议相关的法律规定再往前推一步，直接规定把地下车位的建设成本包含在商品房开发建设成本中，开发商交房后就应把地下车库全部交给全体业主由业主大会来决定如何管理使用，不要给开发商留下模糊空间。 华商报大风新闻记者 马虎振

编辑：张佳萌