交房十年 列入“处遗”近三年 西安朱雀坊小区住户苦盼“房产证”

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华商报推出《社区治理·你我共建》专栏，聚焦西安市各个社区，特别是“华商报·108坊故事”社区联系点，分享在基层社会治理中那些让“陌邻”变“睦邻”、让“痛点”成“亮点”、让“治理力”转化为“幸福力”的创新实践。同时，欢迎社区或者居民提供线索，向华商报讲述所在社区的生动故事。

从2016年交房至今，整整十年。西安朱雀坊小区的数百户居民，至今未能拿到属于自己的不动产权证。

这个包含7栋楼、既有回迁安置房又有商品房的棚改项目，于2023年被列入西安市不动产“登记难”历史遗留问题处置项目。三年过去了，办证一事依然杳无音讯。对此，住户除了等，还能做什么才能加快小区办证进度?

交了全款的商品房业主：

等了十年，还在等

2015年，王先生用积攒多年的61万元，在朱雀坊小区全款购买了一套97平方米的商品房。“当时觉得在红缨路的好地段，周边干啥都方便，就买了。”王先生称，原本承诺2015年交付，最终推迟到2016年才拿到钥匙。交房时开发商并未明确告知房产证何时办理，“只说手续在走，让大家耐心等。”

这一等就是五年。2021年春天，事情似乎迎来了转机。开发商突然通知住户，称“为回笼资金，加速房产证办理”，要求贷款买房的住户尽快一次性结清房款。随后，物业还登记了全体业主的身份信息和购房资料。

“大家都以为房产证有戏了。”王先生回忆，那段时间住户群里每天都是好消息，“有人听说开发商在跑手续，有人说年底就能拿证。”

然而希望来得快，破灭得更快。王先生告诉记者，开发商催大家结清房款后两个月，西安市碑林区住房和城市建设局在小区贴出一纸公示，称朱雀坊小区“存在历史遗留问题未解决”，须待问题处理完毕后才能办理房产证。又过了几个月，第二份公示接踵而至——小区消防设施不符合规范要求，必须整改。

消防整改两年终完成

“双报告”又卡住了

王先生称，碑林区住建局第二张公示发出不久，消防整改随即启动。开发商对小区道路、消防通道、消防设施等进行了系统性改造。这项工程断断续续持续了约两年，直到2023年才宣告完成。

“整改那两年，小区里到处挖得乱七八糟，出行很不方便，但大家没怨言，因为都说这是办证前的最后一步了。”一位业主说，“谁能想到，改完了还是没下文。”

4月9日，记者在小区采访时，不少住户都表示，大家对房产证的问题都很操心，“等了那么多年，也向相关部门多次反映，不知道为啥就是办不下来。”

2024年，焦急的住户们通过多种渠道向相关部门咨询进度。碑林区相关部门的回复，让住户们第一次清楚地知道了卡在哪个环节：“该项目于2023年已被列入‘处遗’项目，根据市处遗办相关文件要求，前期已组织消防专家对该小区进行了消防技术指导。据了解，该小区目前已完成整改，正在出具双报告阶段，待出具合格的消防设施检测报告及消防评估报告后，根据双报告出具相应消防认定意见。下一步，碑林区住房和城市建设局工作人员将持续督促该小区尽快出具合格报告。”

记者在碑林区人民政府官网“回应关切”栏目中，看到了碑林区人民政府针对该小区房产证办理进度问题时作出的如上回复。回复时间为2024年6月19日。

“整改都完成快三年了，两个报告怎么就出不来?”王先生对此感到难以理解，“到底是检测不合格需要继续整改，还是压根没人去做检测?”

从2024年到2026年4月，住户再未收到任何实质性进展的通知。

4月9日，记者联系到朱雀坊小区物业服务中心。工作人员称，据他们掌握的信息，“房产证正在办理中”，但对于具体进展、卡在哪个环节、预计何时完成等问题，均“不知情”。

该小区房产证办理究竟卡在哪儿?

公开信息显示，朱雀坊小区位于碑林区红缨路138号，系张家西村、张家五村棚户区改造项目，总建筑面积约24万平方米，共7栋高层建筑，其中1、2、3号楼为安置楼，4至7号楼为商品房。2013年2月前后回迁安置户入住，2016年商品房陆续交付。

早在2016年，就有市民反映自己2012年购买的朱雀坊商铺一直无法交房的问题。当时住建部门回复，要求该企业尽快办理相关手续。2021年11月，仍有网友反映称，其商铺依然未交付，碑林区相关部门回复称，主要原因是消防验收一直未通过，导致商铺相关手续还未办结，无法交房。该小区商铺既有开发部分也有回迁部分。回迁部分未能按时回迁，须向被拆迁户发放预期过渡费，朱雀坊未按时回迁安置商铺户的过渡费已发放到2020年12月底。商品房开发部分因属于市场行为，建议购房人依照合同通过协商或司法途径维护自身利益。

2024年8月22日，还有市民曾在人民网留言咨询：朱雀坊小区长达10年开发商未给业主办理房产证，当时购买的是商品房，想知道具体原因。2025年9月12日，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心回复称，区城中村和棚户区改造事务中心立即进行调查处理，朱雀坊小区已经纳入处遗，土地价值评估正在等待审批。

记者采访时看到，该小区沿街商铺均是大门紧锁的状态。小区住户称，据他们了解，目前住宅楼迟迟办不下房产证，大概率跟商铺有关，“我们就想了解下，能不能把商业和住宅楼分开，单独给我们办证，商业部分可以等问题处理后再办证，不然让我们一直等，要等到什么时候?”

“登记难”专班：

开发商正完善土地手续

针对该小区目前的情况，记者联系了西安市碑林区住房和城市建设局。工作人员表示，房产证办理的核心单位是西安市自然资源和规划局(下属不动产登记中心)，碑林区相关工作由自规局碑林分局牵头，之前的“处遗项目”及现在的“登记难”专班都设立在自规局碑林分局。

工作人员还表示，朱雀坊小区确实在2023年被列入“处遗”项目，项目主要由自规局牵头，涉及相关单位有发改、住建、城管、文旅等，住建局主要出具消防认定意见、城管出具绿化意见，最终所有部门的认定意见统一汇总到自规局，由自规局出具现场实测实量相关报告，最终由自规局推动办理不动产登记的工作。

目前，碑林区住建局已经给该小区出具了消防认定意见，而且已经报给西安市碑林区加快解决建设项目历史遗留问题化解不动产登记难专班(简称：登记难专班)。

随后，记者从碑林区“登记难”专班了解到，目前开发商正在完善土地手续，同步核定土地出让金，开展后续“办大证”(首次登记)工作。

4月9日下午，记者联系了朱雀坊小区所属的鸿雁社区。一位负责该小区的工作人员表示，此前确有居民向社区反映办证问题，“政府相关部门一直在推动，开发商也在配合，但具体进展到哪一步，社区不是很清楚。”

>>律师观点

三重法律关系交织：维权需双路径并行

对此，华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江进行了分析。

朱长江表示，朱雀坊小区办证难问题，本质是三重法律关系交织的结果，业主维权需兼顾民事诉讼与行政监督双路径，形成合力。第一层是商品房买卖合同关系：业主与开发商公司之间成立房屋买卖合同关系，开发商公司作为出卖人，负有按照合同约定或法律规定为买受人办理不动产权属证书的合同义务和法定义务。第二层是行政监管关系：朱雀坊小区作为城改项目，涉及自然资源和规划、住房和城市建设、城中村和棚户区改造事务中心等多个行政部门的审批与监管，办证障碍部分源于历史遗留的土地、规划、消防等行政审批问题。第三层是政府处置与业主权益保障的关系：西安市及碑林区已将该小区纳入“处遗”项目，这意味着政府对历史遗留办证问题负有统筹协调和分类处置的职责。三层法律关系相互交织，业主的维权策略须兼顾民事诉讼途径和行政监督途径，方能形成合力。

逾期办证构成根本性违约 开发商需承担双重责任

根据《民法典》规定，开发商自2016年交房后逾十年未办证，已构成根本性违约，需承担继续履行和赔偿损失的双重责任。需要特别指出的是，办理不动产权属证书并非单纯的合同约定义务，同时也是《城市房地产开发经营管理条例》规定的法定义务，开发商不得以任何内部事由对抗买受人的合法权利。

从违约责任的承担方式来看，业主可以同时主张两项诉求：一，请求法院判令开发商限期履行协助办理不动产权属证书的义务，包括但不限于向不动产登记机构提交首次登记所需材料，并在首次登记完成后配合业主办理分户转移登记。二，请求开发商支付逾期办证的违约金。

从证据固定到集体维权 业主可从四层面开展维权行动

朱雀坊小区已被列入“处遗项目”清单，碑林区亦成立了“登记难”工作专班。需要明确的是，“处遗项目”政策属于行政指导和协调机制，而非具有法律强制执行力的行政决定。政府并不能替代开发商履行办证义务，更不能以行政命令的方式强制不动产登记机构办理登记。不动产首次登记的根本前提仍是开发商完成土地手续完善、消防验收合格等前置条件。因此，业主不应将全部希望寄托于“处遗”政策的被动推进。

综合上述分析，业主可从四个层面开展维权行动：

第一，全面固定证据。业主应立即收集并整理以下材料：购房合同及所有附件、补充协议，购房款支付凭证(银行转账记录、收据、发票等)，房屋交付证明(收房确认书、交房通知书等)，业主身份证明文件，此前与开发商、物业、政府部门的沟通记录(书面函件、邮件、微信聊天记录、电话录音等)，政府部门对办证问题的历次回复(政府网站留言回复、书面答复等)。这是认定时效中断的关键。

第二，主动查询办证进度，明确当前卡点。业主可推选代表：携带购房合同及业主身份证明，前往西安市不动产登记中心查询该项目的首次登记(即“办大证”)进度，确认当前究竟是卡在土地手续、消防验收还是其他环节。同时，向碑林区“登记难”专班、自然资源和规划局碑林分局、住房和城市建设局等部门提交书面查询申请，要求明确办证时间表和责任主体。

第三，提起民事诉讼。在证据固定和行政查询的基础上，业主应尽快向法院提起诉讼。鉴于开发商资信状况可能存在风险，业主应尽快启动诉讼程序，争取早日取得生效判决。

第四，统一行动，提高效率。鉴于该小区涉及上千户业主，建议业主迅速成立维权委员会或推选若干代表，统一收集业主信息、统一对接政府部门和司法机关、统一委托专业律师，避免各自为战导致的资源分散和效率低下。维权组织应定期向全体业主通报维权进展，保持信息透明，同时保持理性、合法的维权方式，避免采取过激行为。在诉讼过程中，可以选取若干具有代表性的案件先行起诉，以“示范诉讼”的方式推动其余案件的和解或裁判。 华商报大风新闻记者 马群 杨平

编辑：王莉文