华商记者帮|西安一业主屋顶漏水问题从质保期拖到地产撤场仍未解决

　　“我现在就希望能有人彻底把屋顶修好，而不是下两天雨就提心吊胆。”家住西安市未央区凤凰城天悦小区的杨女士每次看到卧室屋顶大片的水渍和脱落的墙皮，满脸愁容。

　　从2024年开始，这场关于漏水的“拉锯战”已经持续了两年多，经历了四五次维修，从刷漆到铺卷材，开发商修修补补，却始终没有根除问题。如今开发商已经撤场，物业表示“管不了”，而因为小区房龄短、整体楼栋新，大修基金也因业委会不同意而无法启用。看着卧室里不断蔓延的水渍，杨女士不知道自己的家到底该由谁来修。

　　业主：修了两年还没好，卧室漏水反反复复

　　杨女士的房屋在顶层。据她反映，主卧屋顶的漏水问题始于2024年，而且始终是同一个漏水点。

　　“第一次漏水非常严重，当时房子还在质保期内，物业联系了地产公司。”杨女士回忆，当时开发商的维修人员只是简单地在楼顶刷了一层防水漆。她当时就对这个处理方案表示了质疑，认为这只是“治标不治本”。果不其然，半年后，同样的位置再次开始漏水。地产公司依然采取了同样的处理方式——刷防水漆。

　　“就这样反反复复，一直漏一直修，一直修一直漏。”杨女士回忆，自2024年6月漏水开始，前后大约维修了四五次。前几次都是刷防水漆，后来维修增加了铺卷材的工序。但无论过程如何，结果都是一样的：只要长时间下雨，家里必定漏水。

　　她向记者展示了多张拍摄于不同时期的照片：漏水点集中在一侧床头柜上方，每次漏水后，墙面都会起泡、墙皮大面积脱落，周围布满难看的黄色水渍。最严重的一次发生在去年10月，由于长期潮湿，屋顶已经长出了黑色的霉斑。

　　“去年10月那次，维修人员把墙皮铲了，一直等到雨季过了，才去楼顶铺了卷材。那个卷材铺上去就没有任何防护。”杨女士说，今年3月，西安连着下了两天雨，家里又开始漏水。她上楼顶一看，所谓的“卷材”已经裂开了口子。

　　今年3月，地产方一位孙姓负责人在现场承认，这是质保期内出现的问题。但接下来的话让杨女士心凉了半截：公司现在没有钱，人员也很紧张。这位负责人建议杨女士自己先维修，修完以后再起诉地产公司。

　　“他亲口承认是质保期内的问题，但是就是没钱修，让我自己垫钱修，修完了去告他们。”杨女士对此既愤怒又无奈。

　　直到前几日西安下大雨，杨女士家依然在漏水。原本应该在2024年12月30日到期的房屋质保期，就在这一次次的“打补丁”维修中被拖过了期。

　　维权困境：地产撤场、物业不管、大修基金用不了

　　面对不断反复的漏水，杨女士几乎尝试了所有的投诉渠道。她向浐灞管委会、12345市民热线、住建局等各政府职能部门反映情况。

　　在此期间，小区的施工方曾提出一个方案：在屋子里打孔注胶。但杨女士不敢答应。“我要求签一个质保协议，对方不愿意。”杨女士担心，这种方式治标不治本，时间长了胶会脱落，而且打孔会对楼板造成损伤，“万一胶脱落了，漏水只会比现在更严重。”

　　杨女士认为，第一次漏水发生在质保期内，且漏水点属于公共区域（楼顶），物业有义务协助相关单位处理。按照常规流程，质保期内找开发企业，质保期外启动大修基金。现在开发商指望不上了，她希望物业能与业委会协商，看能否启动大修基金，或者走房屋漏水的专项绿色通道来彻底解决屋顶漏水问题。

　　“毕竟这漏水不是我在家里洗衣服拖地造成的，是楼顶结构或者防水层坏了。”杨女士说。她曾找了三家做防水的公司进行咨询，工作人员均表示，这种反复修补无效的情况，必须铲除原有老化防水层重新做屋顶，需要施工好几层，最少估计要两万元。

　　对于杨女士的诉求，小区物业表示无能为力。物业反馈称，楼顶漏水维修不属于物业公司常规物业服务范畴。此前物业已主动帮助杨女士对漏水点位进行临时修补，同时多次代为联系地产公司对接返修事宜，但均未得到有效回应。物业曾尝试申请专项维修经费用于处置该户漏水问题，但经费申请最终被地产公司驳回。

　　更棘手的是大修基金的启用问题。该小区于2019年底交付，整体房龄较短，属于新建小区。小区业委会不同意启用住宅专项维修资金来处置单户的楼顶漏水问题。根据相关规定，启用大修基金需要涉及楼栋业主的“双三分之二”参与表决并过半数同意，单户漏水问题确实难以获得全体业主的广泛支持。

　　街办回复：权责清晰但推进受阻，建议业主起诉

　　针对杨女士的遭遇，徐家湾街道表示此前也收到过杨女士反映房屋漏水的投诉，了解到杨女士家中卧室屋顶自2024年6月起出现渗水漏水，当时房屋在质保期内，由陕西建秦房地产有限公司上门维修。2024年6月至2025年10月30日期间，地产公司多次修补但未能根治。2026年3月15日，杨女士发现原有漏水点位再次出现渗水情况，其对质保期内地产公司多次维修效果不予认可，认为前期维修未彻底解决隐患，是导致问题反复复发的主要原因。

　　针对此问题，徐家湾街道工作人员曾多次协调物业负责人与杨女士对接沟通，双方未能达成一致意见。

　　街道表示，关于问题为何迟迟得不到解决，分析后得出三点原因：一是权责主体界定清晰，但推进有阻力。楼顶漏水质保期内维修主体为开发企业，不属于物业服务范围。目前陕西建秦房地产有限公司经营困难，地产公司消极对待，建议居民通过法律途径维权；二是街道、社区工作存在局限性。社区无专业维修资质，且无专项维修资金，仅能承担沟通、协调、督促、调解工作，无法直接进行工程维修及资金拨付；三是维修基金启用条件不达标。该小区2019年底交付，属于新建小区。目前业委会不同意启用住宅专项维修资金处置该漏水问题，且单户楼顶漏水难以征得全体业主足额同意，无法走大修基金流程。

　　在处置过程中，徐家湾街道工作人员曾从优先解决漏水问题的角度，建议杨女士先自行修缮解决，妥善留存沟通资料及所有维修票据、凭证，后续可通过司法途径向地产公司依法维权。2026年4月23日，街道曾组织调解，但杨女士因个人原因未到场。

　　针对杨女士房屋漏水后续的问题，徐家湾街道表示，下一步将持续积极协调、跟进推进问题化解。一是持续对接物业及开发企业，反复沟通督促，尽力推动落实维修主体责任，持续跟进处置进展。二是常态化做好居民沟通安抚工作，耐心解释相关政策流程，引导居民依法合理维权。三是持续盯守问题整改，督促物业做好临时应急处理，最大限度减少居民损失。四是完善工作台账，全程留痕闭环，持续跟进直至问题妥善解决。

　　房屋漏水过保就不管了？

　　律师支招：施工缺陷致损，开发商仍需赔偿！

　　针对杨女士遇到的问题,华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，首先，商品房的质量保修责任并非以质保期届满为绝对免责边界，开发商对保修期内出现且未彻底修复的质量问题，仍应承担继续维修或赔偿责任。本案中，案涉房屋2019年底交付，2024年漏水问题首次出现、业主及时报修，开发商在保修期内多次维修却未解决根本问题，该质量缺陷并非因业主使用损耗导致，而是施工本身存在缺陷，故即便质保期届满，开发商仍需对其施工缺陷造成的损失承担赔偿责任。

　　其次，根据《西安市物业管理条例》第九十条的规定，物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，由业主大会或者业主委员会依法向区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请：（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；（二）楼体外立面脱落的；（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；（四）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。符合上述条件的可启用大修基金应急绿色通道，无需受限业主表决和业委会意见。

　　最后，给到业主三步高效维权方案。一是完整固定证据，留存历次报修记录、沟通录音、漏水影像、开发商认责记录等全部资料；二是自主合规维修，委托有资质的防水公司彻底修缮，签订正规合同并留存完整票据；三是依法维权，维修完成后起诉开发商，主张全额维修费及墙面、家具等相关财产损失，合法追回全部损失。

　　华商报大风新闻记者 杨平

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