小区公共收益属于谁？怎么用？ 西安面向社会公开征求意见

11月9日，记者从市住建局获悉，为进一步规范住宅小区公共收益管理，充分保障业主的合法权益，市住建局起草了《西安市住宅小区公共收益管理办法（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），并面向社会公开征求意见。

全面厘清小区公共收益“钱从哪来”

《意见稿》清晰界定，住宅小区公共收益，是指利用住宅小区物业服务区域内共有部分、公用设施设备获取的收入（即公共收入）扣除合理成本后获得的收益。

小区公共收入包括：利用业主共有道路或场地停放车辆所得的场地占用费；利用业主共有部分开展商业活动、投放设施、设置摊位等所得的收入；利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收入；利用全体业主共有的文体设施所得的收入；利用业主共有的房屋所得的收入；相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；通信运营企业在小区业主共有部分布设通信设备、管线等所支付的通信运营管理费；上述收入资金利息等其他收入。

同时，《意见稿》还划分了收益权属，明确区分全体业主公共收益、单栋门牌幢业主公共收益，实现收益权属精准划分，避免收益混用、归属不清等乱象。

明确管理红线　规范资金使用渠道

针对以往公共收益成本虚高、账目不清、使用随意等问题，本次《意见稿》划出明确管理红线。公共收益合理成本按照物业服务合同（前期物业服务合同）或者管理规约（临时管理规约）约定扣除，无约定的据实核算，合理成本原则上不超过经营收入的30%。

同时，公共收益实行专户存储、单独记账、独立核算，不得与物业自有资金混同。资金主要用于补充住宅专项维修资金，按季度归集入账。经业主共同表决同意，也可依规用于业委会工作经费、物业审计费用、便民改造、设施更新、诉讼费用等合法公共支出。

明确管理人　杜绝管理真空

为解决公共收益“无人管、多头管、管不好”问题，《意见稿》对公共收益管理人也进行了明确。物业服务合同约定由物业代管的，物业为管理人；业主自治管理的，业委会、物管会为管理人；无法确定管理人的，由社区居委会代管。

同时，《意见稿》细化了小区公共收益管理人职责，要求健全经营合同、收支凭证、银行流水、成本明细、公示记录等全套台账，做到每一笔收益有据可查、每一笔支出有源可溯。物业代管经营合同不得超物业服务合同期限，业委会、物管会代管合同不得超任职任期。

透明管理闭环监管　筑牢业主权益防线

《意见稿》提出，公共收益管理人每半年公示收支情况，每年第一季度全面公示上年度收支总账，单次公示时长不少于30日，同时鼓励通过业主微信群、智慧物业平台线上同步公开，让业主随时可看、随时可监督。业主依法享有查阅、抄录、复制公共收益财务资料的权利，管理人必须无条件配合。

针对小区更换物业、更换管理主体的关键节点，《意见稿》提出设立离任审计制度，管理人变更前必须开展专项审计，审计结果公示30日后方可移交资金、台账、合同及全部资料。对收支混乱、群众投诉集中的小区，街道办事处应责令开展审计或委托专业机构进行审计。

业主对公共收益管理提出异议的，公共收益管理人应当自收到异议之日起5个工作日内予以答复。同时严厉明确法律底线，对擅自挪用、侵占公共收益的，责令全额返还并依法查处，涉嫌犯罪的移送司法机关，以刚性制度守护业主“共有钱袋子”。

本次征求意见时间截至12月15日，市民可通过邮箱、电话、信函等多种渠道反馈意见建议。电子邮箱请反馈至2014989515@qq.com，邮件主题请标明“公开征求意见”；电话请反馈至029-61329062；信函请邮寄至市级机关凤城九路办公区物业管理服务中心（西安市经济技术开发区凤城九路139号1号楼2015室），并在信封注明“公开征求意见”。

首席记者　龚伟芳