西安市地税局高新分局宣：营改增热点关注（二）

　　一、营改增对房产交易的影响

　　营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

　　4月12日，国务院新闻办就全面推开营改增试点情况举行吹风会，财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康对营改增政策和相关问题给出正面回应。

　　如营改增后的个人二手房交易税负略有下降，增值税5%的税率，相当于营业税下4.76%的税率，税负下降约0.24个百分点。

　　此次营改增全面扩围，最大减税环节在于将不动产纳入抵扣范围，一些业内人士表示将利好商业地产投资，有利于写字楼去库存。财政部副部长史耀斌在发布会上表示，企业投资决策主要从自身生产经营角度考虑，不会单纯因为税收政策调整而购进大量不动产。

　　营改增对房地产市场的关注度尤其高。5月1日，营改增的全面试点，将首次面对自然人征收增值税，其中主要体现在个人二手房交易。个人二手房营改增，基本平移营业税政策，增值税征收率为5%，与营业税税率齐平。

　　不过，两种税制下，税负仍有变化。个人二手房买卖负担的增值税，相比同等营业税条件下，略有下降。

　　国税总局副局长汪康解释道，营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

　　具体而言，如购置一套100万元二手房，卖房者要价100万，5%的营业税对应5万元税额，本应是卖房者从100万中掏出5万元税款，但实际中往往由买房者承担，即买房者总购置成本为105万元。增值税下，房东要价100万，若房屋买卖合同上标明为含税价格，相应增值税税额为100÷（1+5%）×5%=47600元，买房者包含增值税的购置成本为104.76万元，少交税2400元。

　　即原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，税负下调了0.24个百分点。

　　至于商业地产层面，5月1日开始，企业通过外购、租入、自建等方式新增不动产，都允许纳入抵扣。其中，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，营改增有助于房企减负，企业利润率有望提升。不动产纳入抵扣链条，购置办公楼成本下降，会刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于写字楼去库存。企业作为逐利主体，势必会在基本面较好的城市投资购房。

　　商业地产服务和投资公司世邦魏理仕认为，企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，分两年进行增值税抵扣，将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存，能激发投资者对大宗商业地产热情。

　　但世邦魏理仕也指出，企业投资过程中，除了营改增本身税负变化，还要考虑其他税种，如企业所得税对企业财务的影响，投资不动产过程中产生的成本和费用，包括房产税、折旧（如划为固定资产）以及企业的财务成本等其他因素。（ 来源: 21世纪经济报道）

　　二、营改增对二手房交易的影响

　　中国国家税务总局副局长汪康12日在北京表示，全面推开营业税改征增值税试点后，个人二手房的交易税负将有所降低。

　　汪康在当天国务院新闻办公室举行的发布会上做此表示。

　　按照2016年中国政府工作报告部署，今年5月1日起“营改增”试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

　　针对新政实施后个人二手房交易的税负变化，汪康称，此前个人转让住房的征税和免税政策将延续，税负将“保持基本稳定”。

　　他举例说，过去二手房交易按5%的营业税率征税，如果房价为100万元(人民币，下同)，需交5万元营业税；全面推开“营改增”试点后，需缴纳税额变为100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。相当于以前二手房交易税负为5%，新政实施后降为4.76%。

　　“所以，营改增试点全面推开后个人二手房交易税负没有增加，而且还略有降低。”汪康说。

　　他同时表示，新政实施后，个人在交易二手房、办理二手房产权证的过程中，涉及的相关税收问题以及办税的流程、场所，都保持不变。

　　针对不动产进项税纳入抵扣范围会否推动房地产价格上涨，中国财政部副部长史耀斌表示，企业行为首先要看经济效益和投资目的。“我认为，不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。”（ 来源：中国新闻网 ）

编辑：向鹏程