西安暂未遇“温州宅地续费”问题 规则应因地制宜

　　近日，温州市民买卖二手房发现土地使用权到期、如续期需缴纳土地出让金的事件持续发酵。有消息称国土资源部、浙江省国土资源厅已在4月20日组成联合调研组赴温州市调研指导“宅地续期”问题。

　　西安暂未碰到“温州宅地续费”问题

　　温州宅地有偿续期时间引发全国关注，那么西安住宅用地使用权到期该怎么办?华商报记者4月21日从西安市国土资源局了解到，西安市民暂时无需有过多担心。关于出让住宅用地，本市按国家有关规定，出让年限为70年，最早在上世纪九十年代出让的一批住宅用地，到使用年限届满还有40多年。

　　据市国土局一位工作人员介绍，按照国家相关规定，住宅建设用地使用权限届满的自动续期。目前尚未出台有关土地出让期限届满续期的具体实施细则，以后将按国家相关规定并结合土地出让合同的相关约定进行研究解决。

　　“西安的住宅小区的土地大部分是70年使用权。”复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强夏强介绍，98年国家全面取消实物分配的住房制度，西安商品房市场也差不多从这个时间前后起步，在城南、城内和高新等区域出现了大量楼盘。这些楼盘的产权既有70年产权，也存在40、50年产权的商住楼。

　　雅狐企划总经理冯奔表示，商住楼里有市民居住，但用地性质却不是住宅，而有可能是商业或其他综合用地。这种房源有些类似近几年一些楼盘推出的公寓产品，如果把这些房源都算上，从上世纪九十年代中期算起，使用年限最少也有20多年。

　　自动续期是否补交出让金存在分歧

　　记者了解到，国务院早在1990年就发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中明确指出：土地使用权出让最高年限按用途确定，居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

　　陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师介绍，目前国家有关建设用地续期的法规，主要是《物权法》中第一百四十九条的内容：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　姬英凡认为，虽然物权法明确住宅用地“自动续期”，但因为缺乏细则，如何“自动续期”存在较大分歧。

　　这个分歧就成了此次“温州宅地续期”的争议源头。由于温州市国土局打算征收房价约三分之一的土地出让金，由此引发业主的质疑。

　　冯奔介绍，其实温州“土地到期”并非全国首例，深圳早在本世纪初就首开有偿续期的显赫，补交地价数额为公告基准地价的35%，“现在的争议恐怕就集中在这个钱该不该收、收多收少上。”他说，20年、40年和70年的地，出让金都是不一样的。如果续期时交相同费用，对不同业主也是不公平的。

　　另有市场人士认为，为到期土地“补差价”的做法没有太大必要，土地出让年限的利益落差是当年的政府决策，让现在的住户来承担说不过去。

　　续费规则有必要因地制宜

　　有消息称国土资源部、浙江省国土资源厅已在4月20日组成联合调研组赴温州市调研指导“宅地续期”问题。夏强认为，希望能借由此次的温州事件推动有关细则和法规的尽快出台，因为土地续费问题未来各地都不可避免的会碰到，“业主权益难以得到平衡，甚至会滋长彻底不用交土地出让费用的小产权房。”

　　陕西泾渭律师事务所李德军律师建议，如果要制定建设用地的续费规则，最好能因地制宜。因为各地的经济发展水平、土地出让费用、房价和居民收入等都不一样，“所以有关规则应当越细致越好。”

　　华商报记者 李程

编辑：华商报供稿