西安发布新物业管理条例 小区停车位所有权到底归谁

“占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费。”新修订并将报省人大常委会批准施行的《西安市物业管理条例》（以下简称条例）中的这条规定引发了业主的极高关注。

昨日，华商报新闻热线029-88880000，收到百余条关于物业管理方面的问题，有相当一部分读者关注，自己所在的小区车位是否能出售？是否该收费？

停车位是否属规划内

要看规划许可证及附图

条例规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

华商报记者与立法部门、房屋管理部门、规划部门多方联系后了解到，小区车位的所有权及如何处置应该分不同情况来对待。业主首先应该了解小区车位的性质。

根据《西安市建筑工程机动车非机动车停车位配建标准》有关规定，商品房配建机动车停车位的标准为每100平方米0.8-1.3个，其中商品住房、限价商品住房项目，建筑配建停车位地面停车率不宜超过总停车数量的10%。也就是说，小区停车位配建要符合上述规定，才能通过规划部门的审批。其中地面可以设置停车位，至于这个车位是属于规划内还是规划外的，要看《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。

共有道路或场地上设停车位

首先业主得同意

条例还规定，占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

对于业主关心的上述规定，首先要认定何为共有道路、场地，根据《物权法》73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这些区域范围内是否可以停车，停车如何收费，均应由业主大会或业委会决定。

“实际生活中很多小区前期规划的停车位不够用，如果想用共有道路或场地增设停车位，需经业主的同意。”相关立法人员表示，那种私自改变规划，将小区道路、健身场地、公共绿地变为停车位，并向业主租售的行为是不允许的。

地下非人防车位归属

与公摊及成本有关

小区地下车位分为人防车位和非人防车位。根据《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》有关规定，房地产项目配建的地下人防工程，在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人。即人防车位可以办理产权证，但所有人并非有完全所有权，而要受国防法、人防法的限制，战时应服从防空需要，统一调配使用。

至于开发商报建的非人防车库所有权的归属问题，一要看公摊，二要看成本。华商报记者从西安市房管局有关部门了解到，地下车库很少被公摊到房屋面积中。而地下车库的建设成本是否核算到出售单价中，还需要了解工程成本核算等。通常情况下，在出售前明示的被纳入规划的地下停车位，开发商是具有原始所有权的。

华商报记者 杜鹃

如果您觉得自己所在小区还存在一些物业管理方面的问题，可继续拨打华商报热线029-88880000进行反映，我们会把收集到的问题进行梳理，同主管部门一起解决，同时也将选取其中的典型案例进行跟踪报道。

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