四是 筹备组时间期限以何时算?
许瑛介绍，根据规定，筹备组自成立60天内召开业主大会。若超过60天，业主大会仍无法召开，业主可自行召开业主大会。但住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，筹备组自成立90天内完成筹备工作，组织召开业主大会。
她认为，两个时间期限不同，容易让筹备组成员混淆，但建议还是以《西安市物业管理条例》规定要求来办。
五是 业主代表应学习业委会知识
许瑛介绍，业主大会筹备组成立后，需制定管理公约，业主大会议事规定，业主委员会的选举办法三个文件。但大多数业主代表因欠缺业委会及相关法律的常识，闹出笑话。比如，“小区的车位归开发商、停车费归物业”等等，希望业主代表能加强学习，提高知识储备。
她提醒业主代表在制定上述文件时，最好咨询专业律师，避免因表述不当，给自己带来麻烦。比如，“经全体业主的同意，物业服务企业的选聘依法采取公开投标的方式”，而“经全体业主的同意”的限定条件基本无法实现，将使后面的活动无法开展这是其一;第二“业主大会选聘、解聘物业服务企业应当召开业主大会对选聘方式、物业服务合同的主要内容进行表决。”该表述意味着即使业主大会选聘解聘物业服务企业得到通过，还得召开业主大会对选聘方式、物业服务合同的主要内容进行表决，增加了工作量。
六是 要注意“谈判”方式与技巧
对于业主大会选举前以及选举时可能遇到的问题，许瑛介绍，筹备组组成后，需告知建设单位提供召开业主大会的相关资料，包括业主名册、物业管理区域划分证明以及经费和场地等7项资料。但通常建设单位会以各种问题“刁难”，比如，业主代表选举的合法性问题，并以此为借口拖延自己应承担的责任。
她建议，遇到上述情况，筹备组应搁置“争议”，不断要求建设单位依法提供资料，尽可能避免陷入与建设单位的争论之中，以免耽搁业主大会筹备组的正常运行。
华商报记者 陈思存 付启梦/文 宁峰/图
