南昌一小区现"天价车位"价格46万 业主拉横幅抗议

　　“这就是开发商偷换概念，一次性付清使用费等同于购买车位，只是没有产权罢了。”小区熟悉法律条款的业主认为，该协议上有相关的违约责任划分，从法律意义上讲就等同于合同。所以该协议从本质上看就是一个年限为70年的租赁合同。

　　业内人士表示，《合同法》中明确规定了，租赁合同最长期限为20年，超过该期限将不受法律保护。业主质疑，这样的《车位使用协议书》是否受法律保护？

　　开发商无权处置业主共有的车位

　　相关房产律师认为，小区车位大体上有三种，有产权车位、人防车位、无产权车位。“第三种最复杂，要看开发商的建安成本，比如开发商在计算公摊面积时是否已经把地下车位建筑面积计算在内；把建造地下车位的成本核算在住宅开发成本内，小区在规划时是否明确车位作为公共配套设施的功能。”律师表示，由原建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。而公用建筑面积组成就包括地下室等。

　　“若开发单位将属于业主共有的地下车位私自出售或出租，开发商属于无权处分人，业主有权向法院申请撤销这些共有车位的买卖合同或租赁合同，也可以将租赁所得收益归业主所有。”律师补充说。

　　此外，根据我国新出台的《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。律师表示，“满足”的意义在于，有购买能力的业主可以购买，没有能力购买的则可以租用。“只卖不租，违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷”。

　　至于具体价格，原则上应当由双方当事人协商来决定。开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。

　　江南君说

　　让监管成为“有牙的老虎”

　　给南昌楼市套上“紧箍咒”

　　本报评论员 石鹏

　　为稳定楼市，防止房价非理性上涨，去年10月1日，南昌市发出“限价令”，明确规定不得在标价之内加价销售、捆绑销售等，对违反规定的房企及其委托的代理销售机构，有关部门暂不核发预售许可证或暂停其网签。

　　“限价令”甫一落地，刚需族们是多么期待成为现实。然而，真应了那句“道高一尺?魔高一丈”之说，在不到一年的时间里，一些房企视“限价令”为玩偶，明修栈道暗度陈仓，逃避调控，导致南昌楼市暗流涌动，乱象丛生。

　　自本报7月2日启动南昌楼市乱象大调查以来，三部维权热线热度不减。记者调查发现，阴阳合同、捆绑销售等乱象，已成近乎公开的“潜规则”。还有一些楼盘出现加价新花样，甚至以“指标费”?或“茶水费”方式补足所谓的差价。

　　在住建部等7部门整治房地产乱象的高压态势下，南昌部分房企却行“上有政策，下有对策”之道大变戏法。这种底气从何而来？连日来的深入采访让记者如鲠在喉，不禁发出追问——南昌楼市销售乱象为何成风？监管部门真的管不住违规的房企？

　　监管有事前监管、事中监管和事后监管三种。从“限价令”的规定来看，事前监管不是没有，“暂不核发预售许可证或暂停其网签”的处罚也并非不严。既有事前监管，处罚也够严，那乱象为何依旧泛滥成灾？问题只能是出在事中和事后监管上。

　　事实上，“限价令”发出后不久，南昌就有多个楼盘被指变相涨价。以蓝光林肯公园为例，一期最低售价只要7000元/㎡，到了二期改为精装修房，价格水涨船高，变为1.35万元/㎡。同时，还有多个楼盘捆绑销售，青山湖区一楼盘按照1.3万元/㎡限价备案，房源捆绑车位出售，先签订车位认购协议才可签订住宅协议，车位实际售价约6万/个，捆绑后车位整体均价23万/个……

　　最近，南昌“瑞仕城际”被指因存在质量问题、和规划不符、装修材料劣质等12大问题而导致业主集体拒绝收房，此事经本报连续聚焦后，昨日还引起了人民日报关注。然而，也是在昨日，红谷滩“联泰天悦”却无视媒体监督，置业主利益于不顾，公然哄抬车位价牟利——曾宣称售价在11万元至12万元/个的普通地下车位，涨至28万元/个，子母车位更是涨至46万元/个的天价。

　　维权潮不断升级，但乱象却愈演愈烈。让人不解的是，难道相关执法部门对此不知情？或是睁一只眼闭一只眼？俗话说，“小洞不补，大洞尺五”。乱象风起青萍之末时，本该“斩立决”，但相关监管部门却错失良机，失职之责难以推卸。

　　记者在采访中，还遇到大跌眼镜的事。就首地·蓝天熙郡私定“霸王条款”（详见本报7月4日A04版）一事，记者在采访中首先被南昌市房管局开发处要求“报备”，随后又被告知相关负责人不在办公室，次日再次前往“报备”，终于等到相关负责人，却被告知“管不了”。同样表示“管不了”的，还有南昌市市场和质量监督管理局。

　　一句“管不了”，伤的是群众的心，助长的却是房企的嚣张气焰。

　　相关监管部门为何要对违规的房企“示弱”？有关负责人给出的解释是“法无授权不可为”。这种说法没错，监管部门的确必须做到依法行政。但是，南昌市发出的“限价令”难道不是建立在法律基础之上吗？答案显然是肯定的。那为何到了监管环节却“法无授权”？是不是要等到事态不可控，引起上级高度重视时才会“法有授权”？

　　细分析，其中难免有“懒政”“怕事”嫌疑——多一事不如少一事，不敢碰硬。

　　记者认为，化解南昌楼市乱象并非没有良药。关键是要将“限价令”更加细化。例如，新楼盘房屋价格进行备案时，不仅要对住房的价格进行限价，还应对车库等价格进行限制和备案，如果是全装修房或者精装修房，也应该在核准后制定“最高限价”。

　　政府既然出台了“限价令”，就必须让其具有严肃性、可执行性，千万不能有漏洞。否则，不仅让民众失望，更严重影响了政府的权威。其实，“限价令”出现一些漏洞并不奇怪，每一项政策都不可能十全十美，关键是发现了漏洞后，必须尽快以“补充规定”等方式把漏洞堵上，不给一些人以可乘之机。

　　今年5月10日，在全省作风建设工作会议上，省委书记、省长刘奇深刻剖析了作风建设中存在的“怕、慢、假、庸、散”等突出问题，并对这5种作风顽疾，对症下药，一一开出药方，要求集中发力、猛药去疴，较真碰硬、坚决整治，切实把坏风气破除掉，把好作风立起来。

　　对此，记者也希望相关监管部门能够拿出攻坚克难的气魄和韧劲，事不避难，义不逃责，出台更多实招、新招、硬招，让监管成为“有牙的老虎”，给南昌楼市念起“紧箍咒”，彻底刹住这股歪风乱象。毕竟，维护和保障人民群众利益，才是执法为民的真正核心。

编辑：曹静