分析了西安近万件房地产案件 我们发现这些环节容易起纠纷

　　一审诉请支持率43% 二审多维持原判

　　一审裁判中，未支持诉讼请求的主要原因：协议不能证明双方之间形成商品房预约合同法律关系；项目未取得土地使用权，经行政处罚决定书认定为非法占地行为，购房者起诉至法院不属于法院受案范围等。

　　二审法院维持原判的占比63%，仅对3%的案件进行了改判，改判理由主要是：一审未查明已返还部分房款事实，未扣除已返还部分；一审在未认定合同解除的情况下，判决开发商返还房款，二审驳回一审判决开发商返还房款这一事项。商品房预售合同

　　共统计4209个案例作为分析数据

　　逾期交房办证最易产生纠纷

　　易产生纠纷的节点包括：业主是否履行合同；开发商是否按时交房和办证；开发商交付的房屋是否符合合同约定。

　　逾期交房、逾期办证是最易产生的纠纷类型，主要原因是这类纠纷业主可以主张违约金。

　　4个开发商涉案均超过150件

　　一审案件中，开发商提起诉讼的占比5%，而购房者提起诉讼的占比95%。开发商成为原告的主要原因是：购房者未按照约定偿还按揭贷款，导致开发商承担保证责任。

　　另外，商品房买卖合同纠纷容易形成群体诉讼，一审案件中，有4个开发商涉及的案件数超过了150件，涉及案件数达到40件及以上的开发商有11个。在群体诉讼中，业主往往会自发组成维权队伍，在这系列案件中案情往往类似，极易因个别案件败诉出现系列案件败诉，最终导致开发商对每个业主都承担一定的赔偿责任。

　　二审程序中，开发商作为上诉方的比例为87%。

　　一审诉请支持率57%

　　在商品房预售合同纠纷的一审程序中，诉请支持率为57%，位列前三的责任承担方式分别是：支付违约金、办理产权证书、赔偿损失。裁定驳回起诉占比34%，原因主要为：1.双方约定争议解决方式为申请仲裁；2.争议项目未取得《国有土地使用权证》，争议不属于法院受案范围；3.开发商行为涉嫌经济犯罪。

　　一审判决中，经法院审理被驳回的是167份，被驳回的原因主要是：违约金诉讼请求超过了诉讼时效、双方就争议已经重新达成协议、以其他方式履行完毕且经双方签字确认、主张一方尚未提供证据加以证明等。

　　律师提醒>>>购房者应多注意补充条款

　　“购房者对于自身利益的最佳保护措施仍然是依据合同。”薛鹏提醒，在选购房产时，一方面，应对开发商有所了解；另一方面，预售房屋除签订标准的买卖合同，往往会签订补充协议，而补充协议大多数为开发商单方拟定，其中存在很多不合理条件和诱骗条款。

　　“购房者应亲自或委托律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。”特别是税费条款、交楼条款、延迟条款、质量保修条款等。商品房销售合同

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　　2017年大爆发是前一年的数倍

　　一审2708件裁判文书，2014年为147份，2015年、2016年均为600余份，2017年呈现大爆发形势，共1293份裁判文书。

　　1963件二审案件中，2014年西安中院只有24件，2015年42件，2016年143件。2017年随着西安市房价的飙升，商品房销售合同纠纷也出现大爆发，仅2017年一年，西安市有关商品房销售合同纠纷暴增至1031件。截至今年6月30日，西安市商品房销售纠纷二审已终结案件为723件。

　　销售合同纠纷案件类型占比逾期办证近七成

　　通过对一审2098份判决（不包括裁定）的分析，发现如下几方面案由：纠纷最多的属逾期办证，为1437份，占比约68%；涉及合同纠纷的271份；189份案由是逾期交房，逾期付款一共43份。此外，还包括部分剩余逾期办证与逾期交房的竞合、逾期交房与合同纠纷竞合等。

　　在本次统计过程中，将房屋质量问题、因无预售许可证导致合同无效问题、因查封（抵押）等情形导致合同履行不能的问题、要求履行合同、面积误差、退款协议纠纷、无权处分、物权确认、一房二卖、占用大修基金、占用契税等情形都归属于合同纠纷中。

　　98%是购房者起诉

　　开发商上诉占二审九成

　　一审2098份判决中，个人起诉开发商的占大比例，达98%（2053份），开发商起诉个人的只有45份判决。

　　开发商起诉个人主要是因为个人未按期付款，开发商替个人承担了银行的担保责任，开发商要求个人或者立即付款，或者解除合同、返还其所代付。

　　二审案件中，上诉方是开发商的占全部上诉案件的91%，剩余的9%全是个人上诉。

　　一审判决中

　　绝大多数当事人未提出解除合同

　　一审2098份判决书主要包含并不限于以下三个方面：首先对于当事人提出解除合同的支持与否，解除合同后是否支持请求返还购房款；其次是关于违约金的赔偿问题，法院是否支持当事人的违约金请求，以及是否调节违约金的比例；最后是关于大修基金的问题，法院是否支持当事人提出的返还大修基金及利息。

编辑：曹静