温度不达标、有流量表不能用、热力公司和物业之间是否透明…西安供暖已一周，问题依然层出不穷。
最近有媒体曝光了疑似物业"偷热"的4分钟方式，让很多网友对物业"可恶至极"的行为感到愤怒。
愤怒之余，大家最关心的还是，"碰上这些，我该怎么办？"
问题一、物业“偷热”真实存在吗? 犯法吗?
11月20号，记者前往西安市供热监督管理中心进行采访，“这种情况是存在的，但是监督管理中心对小区物业没有直接管理权力。只能对热力公司的供热质量也就是小区温度是否达标进行监督，尚未接到过市民关于虚报面积方面的投诉”。对于记者的提问，供热科吴科长这样回答。
如此说来，供热监督管理中心只是对温度是否达到18°的监督和管理，能够受理市民关于“偷热”投诉的部门有吗?是哪里?不得而知。
虚报空置面积牟利，这种人人唾之的行为有没有犯法?
记者咨询了相关民商事方面的律师，律师认为从民事角度而言，物业管理公司与业主存在一个物业服务合同关系，物业公司应当严格按照物业服务合同约定以及相关得物业管理法规为业主提供物业服务，但是具体到报道中阐述的案例，物业公司明显存在侵犯业主财产权的行为。
如果物业服务合同中对于物业公司负责代缴供暖费有约定，出现这种虚报空置面积从中牟利的情形，可以主张物业公司违约，要求物业公司承担相应的违约责任。从从刑事犯罪构成的角度考虑，物业公司可能构成合同诈骗罪或者诈骗罪。
问题二、小区有流量表为啥还按照面积收费?
2018年《西安市集中供热条例》第三十四条规定：推行分户用热计量收费。具备分户用热计量条件的，按照用热量收费，热费按照基本热价和计量热价相结合的方式核算;不具备分户用热计量条件的，热费按照房屋建筑面积核算。
早在2008年，我国就提出要推行按流量收热力费。当年6月，住建部发布《民用建筑供热计量管理办法》规定，新建建筑和进行节能改造的既有建筑必须按照规定安装供热计量装置、室内温度调控装置和供热系统调控装置，实行按流量收费的制度。
记者在走访过程中发现，西安有一部分小区在建设之初是配有流量表的。例如华远海蓝城二到五期小区内，每户都配有流量表。
“有的流量有的面积，物业按各家情况收费。我们家前两年按流量花一千多块钱，如果流量用不完就能累积到今年，比按面积收便宜几百块。划算么，白天娃们上班走我就关了。”听到记者的询问，小区里几位阿姨分享各自家里的缴费情况。
“我们家是按面积收的，今年交了3000多。儿子说以前按流量，今年不知道为啥就按面积了，贵，都走了我自己在家感觉浪费得很。” 而对于为什么突然从按流量到按面积，业主们表示并不清楚具体情况为何。
供热计量与按面积收费差别巨大。按面积收费的用户，不管用多少热都要交纳全额费用。用户购买的是规定的室内温度，热了只能开窗户，这样既浪费能源，又不舒适。供热计量改变了传统供热形式和理念，用户购买的是热量，可根据需求自行调节室内温度。这样不仅可以提高舒适度，也可以少用热，节省热费。
西安某小区物业办公室张贴的供暖收费方式，可以按面积计费，也可以按流量计费
供热监督管理中心吴科长认为，对于分户计量来说，业主家热流量表的校验问题是个问题。尽管早前西安和全国很多城市都在努力推行按照供热流量进行收费，但是每个小区情况不同，业主意见很难统一。主观、客观因素的累积导致了目前这种收费不一的现状。
那么，需要业主自行联系省计量科学研究院，进行分户计量表年检的诸多事项是由哪一方进行通知、管理和维护呢?
一句“条件达不到”就能将原本属于自己的责任置之不理吗?
问题三、热力公司和物业结算供暖费，到底是按流量还是按面积?
今年供暖刚开始，微信群里就在流传“热力公司和物业是按流量收费，物业和业主按面积收费”，物业就在流量和面积之间做了个“中间商”赚了差价。
而有不少小区业主都反映物业会在夜里大家睡着的时候关了供暖的阀门，似乎是为了节省流量，好像也从侧面佐证了物业赚差价的行为。“如果不是为了赚这个流量钱，为什么要在半夜关阀门，物业闲的吗?”一位业主在小区群里这样说道，听起来也不无道理。
带着这个问题我们询问了西安供热监督管理中心，以求得到一个答案。
然而遗憾的是，我们依旧没有得到一个确切的回答。供热监督管理中心的供暖科科长说，到底按什么收费，要看二者之间的合同约定，各个小区情况不同，收费方式也不同。具体是咋收的，供热监督管理中心并不知情。
看来解开这个谜团的唯一方式就是把热力公司和物业的那一纸合同拿出来，摊开来，让大家都看个明白。
问题四、物业被曝光“偷热”，到底谁管物业?
最近这几天又有一条“疑似”热力公司工作人员和小区业主的对话被广为流传，对话内容就是热力公司曝光小区物业虚报近9000平米的空置面积，全额收了业主的取暖费，给热力公司却只交了30%，自己吞了70%的费用。
经我们了解，热力公司都有自己的稽查组会对物业上报的数据进行核查，但说到底热力公司和物业之间的合同属于民事行为，热力公司也并没有执法权。面对物业公司的违约行为时，热力公司也可以说是一个受害者。小区业主如果摊上这样的黑心物业，当然更是欲哭无泪。
物业归哪个部门管呢?是房屋管理局的物管科，如果是开发商自己组建的物业是不是还要找住建部门?而牵涉到供暖的问题，去找找各个区政府的供暖办好像也没什么毛病。而《西安市集中供热条例》第六十六条又说“房管行政管理部门负责供热设施管理单位有关集中供热工作的监督管理。”
说了这么多，怀疑自己被物业“偷热”的你还知道该找谁吗?
问题五、热力公司和物业约定的合同不受监管吗?
为了回答这个问题，我们仔细研读了《西安市集中供热条例》， 条例中并没有明确提出合同该向什么主管部门备案或者接受监管。可不可以这样认为，我们的条例现在还缺少一些“细则”。
供暖是一项涉及民生幸福的大事，牵扯着钱、牵扯着生活、牵扯着上游和下游，用金钱买服务，看似是个商业行为，但实际上极具特殊性。也正因此它的触角能连接到行业潜规则，在有些人看来，暖气管道里流的不是热水，而是人民币，很多不合规的行为正是钻了没有“细则”的空子。
很多物业都会给业主诉苦，收的每平米5.8的暖气费，全交给了热力公司，自己干的全是赔本的事儿，还不落好。但有一位在西安某物业公司工作的内部人士说，其实这5.8元/平方米又是分为两部分的。其中5.3元/平方米是交给供暖公司，剩下的0.5元/平方米是归小区物业公司所有，这部分费用主要是用于小区的管道疏通、人员检查等费用。据他讲，物业收的取0.5元/平方米的管理费用，由于成本的原因所以物业公司总体上亏钱的，“但这并不会亏损很多，”而且物业公司还可以通过其他“操作”将这方面的亏损补贴回来。
难怪有人说物业“水很深”，而为什么会有这么多的“水”呢?自然也是因为缺少规则。
政出多门，等于投诉无门。
供暖俨然已成为一个社会问题，从不热到“偷热”、从享受供热福利到莫名其妙中成为热力、物业两方牟利和博弈的砝码，市民必然饱有积怨。
而现在供暖已经有将近一周时间，我们仍在接到很多业主反映自己家温度不达标的问题，这其中到底是哪一方出了问题?
这样的问题去年有，今年有，明年还会有吗?
