临近年底，华商报24小时新闻热线029-88880000接到的涉及房屋租赁方面的投诉和咨询明显增多。消费者在租房、退租过程中，有哪些方面需要注意？如何规避风险？遇到问题又该如何维权？
案例一
看房后中介要求交定金 不租可以 定金不退
上周，刘女士在西安南郊电视塔附近一家中介公司，看中了长丰园小区一套房子，见刘女士看房后比较满意，中介工作人员提出要刘女士交1000元定金保证留住房子。让刘女士没想到的是，自己交了定金后，再次看房发现问题，表示不想租时，中介竟称，“不租可以，定金不退。”
刘女士称，自己第一次看房时是晚上去的，当时觉得房子家具挺新，打扫得很干净，“当时中介就让我先预交2200元，也就是1个月的房租当定金，我没同意，交了1000元。”第二天，刘女士去中介公司签订了租房合同，再次去看房时，发现房子里有比较刺鼻的家具气味，“后来我才知道，第一次晚上去看房时，窗户提前开了很久，屋里没有气味，再去时窗户关着，那股刺鼻气味特别明显。这时候房东才说，房子一个月前刚粉刷完，家具也是新买的，气味很大。”
考虑到带着孩子入住，担心对孩子健康造成影响，刘女士便向中介提出不想再租了，中介则表示，如果不租，定金不退。“没办法，不租就白白损失1000元，我们现在只能要求房东把有气味的家具搬走，我们再给房子散散味，硬着头皮住吧。”
无独有偶，市民李先生也遭遇退定金的烦恼。
“我打算在南稍门附近租个房，便在一租房网站上留了电话，没过多久一名自称是中介公司的人给我打电话说可以带我去看房，看房时看到房子里家具不齐全，双方商量好配齐床、衣柜等再签合同，中介说反正也要租房，就让我先交1000元定金。”李先生告诉记者，他当时没有多想就通过微信给对方转了1000元，对方给了一张定金收付书。
几天后，中介公司打电话联系李先生让他到店里签合同，李先生询问对方家具是否配齐了，对方却说先签合同后配家具。期间接待李先生的中介人员接了一通电话，李先生听声好像是一名房客，抱怨房子的设施问题，可该中介人员的态度不是很好。当即李先生便决定不租了，可中介人员说不租可以，不退定金，而且态度很坚决。
中介人员还告诉李先生，之前签订的定金收付书上明确写了，交付定金后，确定好合同签订期，如此期间甲方将此房另行出租，甲方应按所交定金的金额双倍赔偿乙方；若乙方不租此房，定金不予返还。“之前说的他们的服务怎么怎么好，一定要相信他们，可遇到问题了，就是这样对待客户的，太气人了。”李先生说。
中介：定金一概不退
11月29日，华商报记者来到李先生投诉的房屋中介，咨询有关租房的信息，一名中介人员表示如果交定金后乙方反悔，定金是不能退还的。
随后，华商报记者联系到当时接待李先生的中介人员，对方表示店里规定租房都会收定金，这样才能保证这个房子不会再租给别人，一般在交完定金的第二天甲乙双方就必须签合同，但李先生当时称自己在外地，一直到第5天才来店里。
至于合同没有签成功的原因，中介人员称李先生要求再配一张床后才能签订，可我们只能等合同生效后才能向后勤提出配床要求，因为当时房间里已经有一张床。“哪家中介租房都得先交定金，而且之前我们这也发生过类似的事情，定金一概都是不退的。”
12315：因是口头承诺 建议向住建局反映
针对李先生的问题，华商报记者从12315消费维权热线了解到，因为中介公司向李先生承诺的配床等家具条款并没有写在定金收付书里，属于对方口头承诺，就没有相关的法律效力，建议李先生向建设和住房保障局下设的中介科反映，或者咨询律师来维权。另外，李先生和刘女士所签订的定金协议中用的都是宝盖头的“定”，此类定金一旦交付，商家是可以不退还的。同时，12315消费维权的热线人员提醒市民，商家所说的一切承诺都必须文字化，这样即使对方反悔或者不兑现，消费者也会有维权的证据。
为此，11月30日，华商报就这一问题向西安市住房保障和房屋管理局发函咨询。
律师：必须在双方签合同后再收定金
陕西一叶律师事务所律师徐睿国表示，李先生在还没有确定租房前就先交定金的做法是比较仓促的，现在想要回定金就得和中介协商。
对于中介人员的说法，徐睿国并不认可。“收定金的行为首先是错误的，必须是在双方签订合同之后，可以要求支付定金，但合同还没有签订之前，收定金是不成立的。”
针对这起纠纷，徐睿国认为，正是因为李先生和刘女士对定金法则的理解模糊，才导致了事情的发生。“签订合同之后再收取或者支付定金，才是没有问题的。”徐睿国表示，在这种情况下，如果承租方违反了定金法则，不再打算租房，他就不能主张要回定金了，如果出租方或者中介方违约，导致租户最终无法履约，租户可向对方主张双倍于定金的赔偿。
房管部门：中介是否应收定金无明确规定
11月28日至11月29日，华商报记者走访西安市部分房屋中介后发现，大部分中介并不会要求看房人交纳定金。
在西安市二环南路西段，一家中介工作人员称，“带客人看房是免费的，如果租客比较满意房源，我们会提醒对方尽早签订租房合同，签合同时会要求租客交纳1个月房租做押金，同时交纳3个月房租，也就是常说的‘押一付三’。”此外，该工作人员表示，中介费通常是1个月房租，由房东和租客一人一半。
中介是否可以收取租房人定金？
11月29日，西安市住房保障和房屋管理局房屋租赁管理处工作人员表示，《2017年西安房屋租赁条例及管理办法》等相关规定中，没有明确规定中介是否可以收取定金，“这个主要还是看租客和中介双方怎么约定了。”
但西安一家中介负责人则称，以前确实有看房后，中介要求租客交定金“留住房子”的现象，但近几年已经很少了。“提前交定金很容易让自己陷入被动，因此双方应该慎重对待定金。”该负责人称，对于租客而言，支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定，也不要轻易听信中介的“定金可退”的说法，“一旦收了钱之后，中介有的是办法让租客被‘牵着鼻子走’。当然，我们需要提醒的是，对于买卖双方而言，要讲究诚信，遵守市场交易规则，交易达成之后就一定要履行，如果反悔当然要接受相应的惩罚。”
12315消费维权热线工作人员也表示，如果租客发现房屋内设施等与合同约定的不一样，或中介提供的服务与其承诺的不符，就可以拨打12315投诉，由其协调处理。
案例二
纱窗坏了 沙发破了 租客房东“扯皮”
去年5月，市民王女士通过西安金花路一家房屋中介，看中了东窑坊小区一套51平方米的房子，签了一年的租房合同，租住半年后，王女士因个人原因不想再租，便提出退租，但房东却以“房子纱窗破了，沙发也破了”为由，提出要扣押金。
王女士告诉华商报记者，刚开始房东不同意退租，坚持要求王女士按照合同约定租满一年，后来多次协商，房东同意退租，但又表示，房子里“纱窗坏了、沙发破了，必须赔偿”，要求王女士用续交的5000元房租抵扣。王女士则表示，“我们住进去时，纱窗就是烂的，沙发也破了，另外房子下水也有问题，我们都是自己出钱给他修好了。”
随后，王女士多次找到中介和房东协商，房东最终才答应退还5000元房租。11月28日，华商报记者联系到该中介，工作人员表示，按合同约定，王女士提前退租需要赔偿违约金。
提醒：租房时应列明“物业交验清单”
西安一家房屋中介工作人员刘女士称，在入住前，房东房客最好协同社区或物业等第三方，共同对房屋进行一次检查，详细记录下房屋内设施的情况，必要情况下还可以拍照存证。租房时，不论双方是私下交易还是通过中介，一定要经过正式的物业交验过程后再签合同。并将屋内所有物品列一个“物业交验清单”，注明屋内家具、设施的数量以及电器、门窗等设施有无损坏；如果相关设备出现故障，维修费用由谁来承担。将该清单作为合同附件收好，以免将来出现麻烦时空口无凭。如果房屋在使用过程中出现问题，房客可第一时间拍照，并通知房东，共同协商维修。在签房屋租赁协议时，可在内容中添加房屋设施的损坏由哪方负责维修以及费用分担明细。
案例三
同城异店免费换房 中介却要收手续费
近日，西安市民张先生向华商报新闻热线029—88880000反映，自己今年9月在高新一连锁中介公司签订了一年的租房合同，合同上说同城异店可免费换房，可当他提出想同城异店换房时，却被告知要交换房费，具体为1月房费的10%。
同时，张先生称，他在网上也查阅到该公司官网里的公寓入住权益，在免费换房一栏里，显示同城异店换房免手续费和异地换房免手续费。他与中介签订的公寓服务合同里，针对同一中介店乙方提出换房的要求是，由于非甲方原因乙方需要更换入住房间的，须经甲方书面同意，双方重新签署合同后，方可执行换房。办理换房时，乙方需向甲方支付原月公寓住宿费的10%作为换房费用。换房后公寓住宿费比原公寓高的，乙方需同时将押金差额补给甲方；公寓住宿费比原公寓低的，对于部分的押金将冲抵公寓住宿费。
“我提出的要求属于同城异店换房，又不是同一店换房，中介为啥还要收手续费呢？”张先生感到不解。由于当时像张先生这一情况的还有其他租房者，经商量后张先生便向辖区法院进行了起诉，在未开庭前工商部门进行了调解，中介最终表示不再收10%的手续费，并且向张先生进行了道歉。问题得到有效解决后，张先生便撤诉了。
提醒：仔细查看合同
维护自身合法权益
张先生想借助自己的亲身经历，提醒即将走入社会的年轻人，遇到租房问题后，一定要通过法律途径维护自己的合法权益，同时在签订合同时要仔细查看，防止一些不公平合约，避免问题发生后双方引起不必要的纠纷。 华商报记者 马群 杨平
