一审 争议焦点为认购合同性质 判决合同无效
长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
购房者上诉 合同应有效 开发商恶意诉讼
李女士不服，提出上诉，请求撤销一审判决，改判确认合同有效。理由包括原审严重违反法定程序、认定事实严重错误、适用法律错误、不符合诚实信用和公平公正原则等。
8月14日，西安中院二审开庭。上诉人的代理律师认为，涉案房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，于办理预售证前夕将其起诉至法院进行恶意诉讼，原判并未对此事实进行认定;涉案房屋已经取得商品房预售许可证，上诉人与被上诉人所签订的合同应认定为有效。
同时，上诉人认为，未取得预售许可证所签订的房屋买卖合同属于效力待定合同，并非一律无效;涉案合同是附生效条件的效力待定合同，所附生效条件已经成就，应依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。
上诉人还说，类似本案的情况目前西安并非个例，原判严重不符法律的价值导向，违背公平正义的价值理念，破坏房地产市场正常的经营秩序。
开发商答辩 不存在恶意阻挠合同生效 愿商谈赔偿
闻天公司代理律师则认为，不存在开发商恶意阻挠合同生效条件的事实，没有预售证的房屋预售合同不属于附条件的合同，根据法律规定就是无效合同。该合同早在2016年就被长安区房管局认定为违法无效合同，要求清退。闻天公司由于资金链断裂，导致客观上不能取得预售证。
闻天公司认为，涉案房屋取得预售证是在今年6月8日，而且原审辩论程序已终结。根据商品房买卖司法解释，只有在起诉前取得预售证的买卖合同，才能例外地被认定为有效。因此，涉案房屋现已取得预售证的事实，对该案预售合同的效力判定没有溯及力。
此外，开发商不认可上诉人所提效力待定合同、附生效条件已经成就等说法，也不认可上诉人提出的违反诚信、公平公正原则以及破坏市场正常经营秩序的说法，认为合同签订时都知道预售房没有取得预售证，对房屋清退的法律风险是明知的，合同无效的原因是双方的过错。请求驳回上诉，维持原判。
对于购房者面临的巨额损失问题，闻天公司方面认为，赔偿与合同效力是两个完全不同的问题，购房者可就赔偿问题另案起诉，闻天公司愿意积极配合，商谈赔偿事宜。
来源：华商报记者 宁军 配图来源华商报资料图 网络
