华商报业委会成立公益律师许瑛给参会的业主代表支招。
律师提醒：程序出纰漏 会让选举前功尽弃
广东法宗律师事务所许瑛律师是华商报公益律师之一，她从2016年起对接了10个小区，其中有4个小区业委会通过了备案。为了其中一个小区业委会的成立，她一年跑了30多次。而针对小区业委会成立中应注意的问题，她通过两年的实践并就业主关心的问题给出了解答。
5%以上业主签名
书面向街道办提请告知
许瑛律师表示，作为华商报公益律师，她感受最深的就是成立业委会真的不容易，任何一个程序疏漏，都会让整个前期工作功亏一篑。
她提醒，对于准备成立业主委员会的小区，首先要书面向街道办提请告知。告知首先需要联络小区热心业主，形成一个核心团队。有了这样一个团队之后，再组织5%以上业主签名后，书面告知街道办准备设立小区业主委员会，而且各个街道办要求不一样，需要注意。
开发商代表未参加业主大会
会留隐患
许瑛介绍，在街道办收到小区业委会告知书后，需要在30日内组织成立筹备组，筹备组有街道办的人，还有开发商代表、社区代表、业主代表。
她表示，成立业委会最主要是两个问题：一是业主名单，开发商和物业往往提供不全，开发商卖房后将名单交给物业，但期间很多业主号码会发生变更；二是开会资金，开发商一般来说都不愿意去提供。还有就是开发商不参加业主大会，如珠江新城小区召开业主大会，亲自去邀请开发商参加业主大会，包括快递，之后开发商以他们没有参加业主大会为由，要求撤销业委会备案，但最终被法院驳回。
没有街办行政指导
业委会无法备案
关于在小区业委会成立实施过程中应该注意的事项，许瑛举了自己对接的两个小区的例子。东窑坊2018年4月2日召开业主大会，以62%的人数选举产生业主委员会，西安长乐坊街道办事处因没有其参加而不予备案；西安白鹿花园小区，2018年5月召开业主大会，以67%的人数选举产生业主委员会，同样是因为灞桥区纺织城街道办事处没有参加指导而不予备案。
许瑛建议，虽然《西安市行政程序规定》不得采取或者变相采取强制措施迫使当事人接受行政指导，并不得因当事人拒绝接受、听从、配合行政指导而对其采取不利措施。但还是建议，小区筹备组工作人员面对街道办工作人员的指导，应该明确告诉业主，律师与街道办对法律规定有分歧的，听从街道办的。
许瑛同时提醒，业主代表及业主委员会候选人的资格，是不得无故拖欠物业费及房屋维修基金。
六个问题千万注意
A 投票权数：
许瑛律师介绍，关于业主投票权数的确定方法，在2010年10月1日实行的（建房｛2009｝274号）《业主大会和业主委员会规则》对业主大会确定业主投票权数，业主人数和总人数的计算有明确规定：
投票权数小于业主人数（存在一个业主购买好几套房屋或开发商未出售的房屋，这些只能算一个票数）有几个小区就是因为选举人数差几票，造成选举失败，其中的投票权数就不对。比如，珠江新城小区选举的九名业主委员会成员和候补委员未全部达到双过半人数，又进行了补选。
B 业主专有面积：
许瑛律师建议，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。比如她对接的一个小区，就是因为面积达不到50%以上，而无法正常召开业主大会。如果把车位、摊位特定空间计入业主专有面积，容易达到双过半。
C 书面委托：
同时，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议（一人只能接受五个业主的委托）。比如，盛世长安小区就是利用这一条，因故不能参加业主大会的，提前书面委托代理人参加业主大会投票选举，在两天之内，完成业主委员会的选举工作。
D 业主代表行使共同管理权
很多筹备组在选举时，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，同时一定要明确，业主大会的选举一定是实名选举，无记名选举无效。比如，西安城北一个小区，就因搞的是无记名投票而无效。
E 投票时间：
许瑛律师建议，小区筹备组成员可根据小区人数多少决定，浐灞半岛小区的选举时间是59天，珠江新城小区的选举时间是40天。如果选举时间截止时投票人数未过半，可适当延期继续投票，这条在公示的三个文件中一定要加上。
F 业主委员会的备案
许瑛提醒，小区业委会选举产生后，应30日内到建设和住房保障局或街道办告知备案。
