意向登记或存猫腻3万元/㎡楼盘现身 谁在推动西安抢房氛围？

　　走访

　　有楼盘出现开盘“千人摇”

　　有楼盘因价高难卖

　　对房产销售来说，今年春节前是难熬的一段时期。不少去年的热销项目推新品时遭到冷遇，有的即便在备案价上打折，销售仍然不理想。那么在市场复苏之后，房产销售又是怎样一番景象呢？华商报记者近期走访西安市场发现，一些房源销售速度加快，但也有项目仍然比较冷清。

　　华商报记者梳理后发现，最近一些出现“千人摇”的楼盘，大多在价格上有一定优势。以近期开盘的公园华府、曲江南湖艺境两项目为例，备案均价每平方米在一万二左右。这两个项目分别推出可售房源300套和320套，核验通过的意向登记分别为1164个、1482个。选房当天，华商报记者在购房者中询问发现，不少人是冲着“比周围的房子便宜”或者“总价比较符合预算”而来。

　　相比较而言，同处于曲江CCBD板块的中海曲江大城·君尚府，最近推出的27、32、37号楼就并未摇号。原因很简单，价格明显高于该区域新楼盘，据了解，这些高层房源的备案价每平大约在一万五左右。此外，蓝光公园华府最近推出的8、9号楼共96套房源，意向登记显示的现场核验家庭为0个，华商报记者4月18日从该项目了解到，这些房源正对外销售，购房者不用摇号。而上个月初已结束登记的万科翡翠国宾，所推3、5号楼同样也已转入平销阶段。置业顾问告诉记者，除了最近推出的四室户型，还有此前推出的剩余三室户型也可以直接购买。而以上不用摇号的楼盘有一个共同点是价格高。

　　各楼盘销售进度不一，售楼部人气也不太一致。华商报记者上周在长安、浐灞部分项目的售楼部看到，有些售楼部人声鼎沸，有些则是看房客稀少，一些售楼员在闲聊或者刷手机。

　　“西安楼市竞争比过去更激烈了。”生活文商旅研究院院长夏强表示，一些规律不再灵验，比如：品牌决定销路。现在有些大品牌项目销售一般，销售速度甚至不及中小盘，这说明买房人对房价和与房价匹配的因素更加关注，“优质优价才能更受青睐。”

　　一位业内人士认为，影响楼盘销售的因素有不少：总价高低影响客群范围，项目周边配套成熟度影响购房选择，甚至因并购带来的遗留问题也可能影响购房信心。

　　发现

　　三万元/㎡楼盘开始现身

　　但主流还是一万三以内的

　　华商报记者注意到，高总价房源集中供应是最近西安楼市的另一大特点，三万楼盘开始现身。上周，均价33335.85元/㎡的曲江玫瑰园完成意向登记，是最近亮相的一个单价过三万项目。在此之前，西安公示的第86批商品住房价格名单上，翼中心（绿城高新诚园）全装房源均价也达到了33059元/㎡。

　　去年开始，西安近郊就有不少定位高端改善的房源相继入市，有统计显示，目前西安单价过两万的楼盘达30个左右。除了别墅、叠拼，还有不少精装高层、公寓和洋房类城市豪宅房源。

　　土地成本被视为影响房价的重要因素之一。但华商报记者发现，近期入市的高价房源并不一定都是高溢价地块。有些是对旧有项目并购，还有的地价与周边楼盘相差不多，但对外公布的开发标准上趋向高端，从而对售价形成推动。“土地价格不高，而房子售价高，即使房屋的装修标准高，但是与土地成本来比，明显要小很多。显然，开发商的利润在大幅增长。”有业内人士表示。

　　沈玮认为，高价楼盘并非没有市场，但一定是建立在地段或产品稀缺的基础上。今年以来，均价破两万的住宅项目进行了12次开盘，推出1579套房源，售出892套，销售率为56%，这说明有卖得好的产品有的也不被市场认可。

　　华商报记者了解到，四五年前曲江一些大平层单价即达到两万元以上，当时因楼市低迷、购买力观望等原因，整体库存压力较大。“高端物业在市场中依旧不是主流。”李连源表示，西安市场主要购买力还是刚需、改善客群，房产保值属性也会吸引一部分投资需求。

　　据克而瑞机构统计，3月份西安商品住宅市场成交主流单价段为10000-13000元/㎡。

　　观点

　　西安楼市是否有炒作成分？

　　业内人士分歧较大

　　对于西安楼市当前状态，业内人士的意见分歧较大。有的认为，需求旺盛，价格还将上行；有的认为，炒作成分过多，西安难以承载过高房价。

　　周文豪认为，不仅西安楼市，全国楼市都开始稳步上涨，主要是因为全面去杠杆已经结束，金融机构对个人或家庭的优质资产加杠杆逐步予以支持；二是经过近几年的强力去库存，部分一线、二线城市商品住宅供应存在缺口，本质上是供不应求。西安楼市在经过一段时间的底部运行后，价格已经趋稳，对于购房者而言，现在是一个比较不错的购房时机。

　　也有业内认为，楼市中存在炒作因素。李连源表示，这个话题很多人不愿谈，但不能回避，当前西安市场的确存在一定炒作成分。比如“西安房价进入2万时代”就是比较容易令人混淆的概念。究竟是个案2万还是均价2万，模糊表述的背后其实在释放一种对预期的助推，“买房人需要加以甄别，以免在喧嚣的房价上涨背后，遗忘了自己的真实需求。”

　　今年一季度，在信贷政策趋于宽松的过程中，国内多个城市传出高总价房源集体释放，似乎楼市继续一片欣欣向荣；然而，与此相伴的却有房企面临业绩增长压力、调低销售目标的消息。

　　夏强认为，除了信贷政策影响，短期内房价也会继续成为楼市分化的重要因素。建立市场信心的前提是价格与购买力相匹配，这也将对开发商定价和产品运营提出更多考验。

　　有业内人士表示，近日高层再次提及要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。这个时候强调这一点，说明高层已经注意到有些城市的房价出现明显回暖甚至抬头迹象，主要是为了防范房地产市场价格上涨等风险出现。未来来看，房价上涨过快的城市可能会出台更为严厉的房地产调控政策。 华商报记者 李程 李王艳

编辑：王翠萍