小区物业谁来选聘？
更换物业的决策权在业主大会
针对小区业主关心的物业选聘问题，陕西丰瑞律师事务所范娟娟介绍，有关小区业主共有和共管的重大事项是由业主大会表决的，在物业条例业主大会的职权里有明确规定，所以更换物业公司的决策权是在业主大会。
范娟娟表示，业主委员会为业主大会的执行机构，无权直接决定物业公司的去留。如需选聘物业，需首选召开业主大会讨论，如业主大会相关议题通过，并授权业委会办理相关选聘事宜，业委会方可进行物业公司选聘工作。
而对一些小区业委会刚成立就更换物业的做法，绿地世纪城业委会主任黄胜利并不赞同，他建议，小区更换物业只是形式，每个小区都有一套十分复杂的供水、供电、地下管网等公共设施设备，换来的物业公司未必能在短时间内了解情况。
同时，更换物业不是最终目的，约束物业提高服务质量才是根本问题，要解决这个问题应该从规范物业行业标准入手，如：物业服务内容细则、行业标准、垃圾清运相关标准、保洁人数及标准、保安人数及标准、界定公共维修范围等。
如何评价物业满意度？
应该征求涵盖至少20%以上业主的意见
对一些小区业委会要求物业有投诉就走人的做法，绿地世纪城业委会主任黄胜利坦言，经过多年的业委会经验，应该理性或者换位看待物业工作。
他表示，近年来物价不断上涨，肉夹馍价格在2—3元时，西安市物业费就是1.2元—1.5元/平方米。但现在物价及人工成本已翻好几倍，物业费标准仍维持十年前的标准，确实也是造成物业服务质量下降的原因，从企业运营角度将，当然是尽可能的降低投入来提高收益。而物业服务质量的好坏经常是大家讨论的热点问题，业主往往会从某一个点、某一件事情上来说明物业服务质量不好，但到底物业服务质量的标准是什么？目前确实没有十分确切的官方说法，现在业委会对物业公司的服务质量监督其实是非系统的，往往是发现问题后，才提出监督意见。
同时，随着各类社群如qq群、微信群在各小区内兴起，个体话语权在不断放大。当与物业服务企业发生冲突和纠纷时，业主常常会在社群中发泄不满，也会直接@群主或@业委会管理员，带着怒气要求更换物业，这时也会有相同经历的人去附和。
他认为，如将这些在社群中诉求作为更换物业的原因那未免有点不负责任，因为在社群中并不能界定其业主（房产所有者）的身份，也并不代表大部分业主的意见，如确实需要选聘物业，应该开展广泛调查，征集更多业主的意见，该征集范围应该涵盖至少20%以上业主。
业委会成员违法咋处理？
已经有业委会主任被判刑的案例
陕西丰瑞律师事务所范娟娟律师介绍，小区业委会对超出业委会的职权范围，或未经业主大会表决私自决定小区重大事项，对于决议违法或超出权限的业主可以起诉要求撤销该决议，也可以向主管街道办投诉，由街道办撤销。根据《陕西省物业管理条例》第28条的规定，业委会委员不得推荐他人到物业企业工作或自己承揽小区物业企业的工程，否则，业主可罢免委员。
在培训会上，范娟娟也分享了其他省市业委会职务侵占被判刑的案例，比如攀枝花市东区某小区业委会三名成员（其他成员基本挂名，很少参加工作）自认为管理小区辛苦，有人提出大家拿点辛苦费，遂从公共收益中以话费、交通补贴等形式私分31100多元，每人获利一万多。后被业主举报，以职务侵占罪定罪，两人获刑9个月，一人获刑4个月。
再比如，重庆市江北区某小区业主委员会主任，利用职务便利，收受物业管理公司好处费近194万多元，并以虚列经营成本的方式，每月从公共区域广告经营收益中扣除1.6万元作为“业委会津贴”合计 28.8万元。被判刑有期徒刑八年。
来源：华商网-华商报
