“轨交”已上路 西安轨道商业路在何方？

　　10月21日，西安市轨道集团发布了地铁8号线工程环境影响评价信息二次公示，面向公众征求意见。此次发布的《项目环境影响报告书征求意见稿》，发布了8号线的更多细节。这让西安的城市轨道交通再受关注，而西安城市轨道商业也成为热议的话题。

　　2019年第三季度，西安全面进入城际轨道时代。城外，西安北至机场城际铁路和西安地铁1号线二期延伸线全线开通；城内，地铁上盖商业无缝对接、地铁商业街已经成为各大卖场热门卖点。西安城墙内外的TOD（以公共交通为导向的开发模式）市场规模是否已进入全面提速时代？华商报记者近期做了一番探访。

　　城际突围

　　地铁延伸线商业机会亟待挖掘

　　今年6月，2019年中国“城市轨道运营里程”最新排行榜出炉，西安排名第12位，地铁日均客流量超过100万。

　　9月，西安轨道交通两大动作，将城市轨道红利跨城输出。第一，西安城际铁路开通，这是2014年国家发改委《关中城市群城际铁路规划（2014-2020年）》中规划的5条城际铁路之一。线路途经西安市经开区、西咸新区的秦汉新城及空港新城、穿行机场规划T5航站楼最终抵达终点机场西；第二，西安地铁1号线二期作为首个连通西安市与西咸新区的轨道交通线路，东起1号线一期后卫寨站，西至沣河森林公园站，乘客往返西安和咸阳将更加方便快捷。

　　西咸新区成为此次轨道交通升级的核心区域，特别是西咸一体化进程中的商业板块，在此次升级中获利了吗？记者从西咸新区党工委宣传部获悉，西咸新区2019年前三季度成绩单出炉，生产总值（GDP）同比增长10.3%，增速在全省各地市中稳居第一。前三季度新区社会消费零售额同比增长6.4%。1-8月规模以上服务业继续保持平稳快速增长，同比增长37.3%，较上半年提高10.5个百分点。第三产业增加值同比增长14.5%。

　　目前西咸新区有4家综合体，分别是西咸吾悦广场、西咸万象城、西安王府井赛特奥莱·机场店和静安荟奥莱。四大卖场在前三季度在营商环境的打造中贡献不少GDP。吾悦广场开业至10月22日，累计客流量145.17万人次；西安王府井赛特奥莱·机场店累计营业额9219.98万元，2018年门店销售达到4.7亿，全年客流超越300万人；静安荟奥莱9月吸引游客200余万人。

　　但是，这几个购物中心，目前除了西咸万象城与地铁1号线无缝对接，其他与城际铁路和地铁1号线延伸线都仍有一段距离。除此之外，宜家家居、王府井赛特奥莱机场店这些位于西咸沿线轨道交通的卖场表示，因为地铁延伸线而带来的新增客流量表现并不明显。

　　记者搭乘地铁1号线前往新开通的沣东自贸园站，在出口指引区的ACD三个出口除了西咸大道，并没有出现购物中心的指引。电子地图显示，沣东自贸园站距离赛特奥莱机场店8.9公里，需继续搭乘地铁1号线在沣河森林公园站下车，还要继续搭乘17站公交车方可抵达。记者从西安市雁翔路出发前往静安荟奥莱公园，需要途经3号线、1号线与2号线，还需要搭乘32分钟的公交车。

　　城内上盖

　　接驳地铁卖场需支付百万费用

　　TOD以地铁、公交干线等枢纽站点为中心，以500-1000米（5-10分钟步行路程）为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。已为25个城市提供轨道交通顾问服务，覆盖36个已有轨道交通城市的70%，拥有全国TOD实践经验的戴德梁行在今年5月发布《TOD 重构西安商圈版图》，戴德梁行西安公司助理董事盛谷强表示，TOD不仅解决城市交通问题，更要与城市功能融合一体发展。TOD不仅是上盖物业开发，也是产业驱动的站城一体化发展。

　　成为地铁上盖商业，将交通客流转化为商业体消费客群，是卖场运营者的期许。一个地铁站至少有3-4个出入口，能否吸引顾客从商场的连接通道经过，进入商场并消费，除购物中心的地理位置外，连接通道及动线设计是否合理，业态规划是否具有吸引力，也是引导客流的重要因素。地铁上盖的益田假日世界购物中心表示，在接手项目之前，物业就已沟通妥当，开了地铁口直通卖场。但大多商业仍需自身努力。记者从其他卖场了解到，地铁上盖商业如果决定开通直达卖场的地铁出口，需要约百万级的费用付给轨交运营公司。而在出口区域标注周边卖场的费用，每年需要5-8万元。

　　商业模式

　　城区卖场入驻，城际商业还在观望

　　记者从西安市轨道交通集团公司有关部门了解到，若有商业项目需要与地铁通道增开接驳口，需要出具相应公函、申报手续，时间自然越早越好，因为并不是所有的项目都能与地铁进行接驳，若有需要与地铁通道接驳需求，轨道集团会安排专业技术人员对该商业项目能否与地铁接驳进行可行性研究。

　　西安已开通运营的4条地铁线路让越来越多的市民感受到地铁对一座城市带来的巨大改善。西安地铁不仅成为城市开放文明的名片，也为这座城市带来了更适宜现代节奏的生活方式和文化。随着人们物质需求的变化和提升，对轨道交通又赋予了全新的认知和要求。至于与这些与轨道交通发生联系的商业机遇，需要在城市经济发展运行的具体情况下去探讨。

　　记者从西咸万象城了解到，西咸万象城在整体客流上有一定的提升，但因为延长线增开时间不长，还未有具体的客流统计。而轨道交通的便捷性给卖场自身也会带来更多的机会与挑战。如万象城从9月底进行了停车场服务升级，目的即是不断调整自身商业的服务闭环，为城西及1号线地铁沿线的人们带来更优质的购物体验生活空间。

　　目前地铁2号线沿线的几大卖场，对于西安城际铁路的开通，还在观望之中，近期并无搭乘这波城际TOD热潮开新店的计划。记者了解到，成熟配套和地产自持是新店选址的两个重要因素。首先，成熟的社区分布和营商配套很能吸引新店入驻；第二，以商业+地产的模式入驻全新地段，从运营角度来说比较稳妥。诸如西咸吾悦广场选择沣东新城，配套住宅区提供了有力保障；万象城入驻三桥，也是华润二十四城的自持地产；除此之外，很少有商业“单枪匹马”入驻全新地段。

　　地铁商业街

　　“即买即走”15分钟场景体验创新不足

　　西安城际时代的到来，周边商业的占比亟待提升，城内地铁上盖商业氛围如此，地下城又如何？记者来到地铁3号线鱼化寨站，从A口方向，直接可以进入开业1年的鱼化寨地铁商业街。随处可见通往周边各大街区的指示标志，这里以便利店、快餐、奶茶店为主，客群主要以“即买即走”的过站旅客为主。针对平均10分钟的体验时间，各大商铺推出比一般店铺面积还小的MINI版美食区，同时还提供乐摩吧、美甲服务、娃娃机等娱乐服务，整体规模和一般社区型商业的地下卖场类似，创新力有待提升。

　　对于轨道交通带来的商业契机，西安商业综合体普遍的关注点依然在地铁链接进入自身卖场内部区域。记者近日前往CityOn熙地港（西安）购物中心，发现在二号线行政中心站B口直通卖场的通道两侧多了一些小型店铺，多为奶茶炸鸡等，记者向熙地港工作人员了解到，此处为赛高街区的早期规划，并不是熙地港本身的物业，而其他情况不得而知。

　　营销方向

　　地铁商业街将成为购物中心共享空间

　　业内人士表示，西安的地铁商业街覆盖率远不达标，已有品牌也大多以平民化、接地气为主，甚至不乏山寨品牌出现，且餐饮比例相当高，根本无法达到与购物中心同台竞争的要求。实际上，将无缝接驳的地铁商业街优化升级，对购物中心本身来说有益无害。举例来说，消费者目的地虽是地铁上盖的某购物中心，但一出地铁看到的是接驳该处的潮流地下街区时，一定会比走过大多闭店的地下通道感受美好，哪一项会成为购物中心的加分项不言而喻。因此，可以将地铁商业街看作购物中心的共享空间。

　　“酒香还怕巷子深”，知萌咨询创始人兼CEO肖明超认为，对于城际铁路的商业营销，可以挖掘每一个站点名称背后的故事，结合文创、美食等特色，进行城际“站点”商业的整合营销。而对于城内的地铁上盖商业创新模式，肖明超认为，每一个街区搭乘地铁的人群类型不同，对流动的人群进行细分，针对人群推出IP化营销活动，诸如地铁快闪店、地铁音乐节等。

　　城市延伸

　　轨道交通与商业配套成熟共享

　　■上海：14条地铁线共聚集了71个购物中心

　　2019年中国“城市轨道运营里程”排行榜中，上海以运营里程705km位居榜首。据了解，上海共有车站415座，已开通线路17条。从已经开通的地铁线路图来看，目前上海仅浦江线及地铁5号线暂无地铁上盖或直接相通的商业项目，其余14条地铁线共聚集了71个购物中心。

　　记者从虹桥火车站搭乘地铁1号线前往陕西南路，可以从地铁出口直达环茂IAPM购物中心；同样，从虹桥火车站搭乘地铁2号线，8站后从静安寺口站出，直达芮欧百货。记者了解到，上海地铁布局多以核心商圈为主，也覆盖一些边郊区域，如11号线安亭站的嘉亭荟城市生活广场、嘉定北的嘉定日月光中心；17号线新近开业的青浦万达茂等。

　　■深圳：“地下城”可绵延1公里

　　赢商网数据表明，深圳已建或在建的地铁多达16条线，串联124个商业项目。记者此前前往1号线会展中心站上盖商业皇庭广场，下行后可以看到地铁商业街氛围浓郁，不单是饮品面包小店，也包括餐厅服饰店铺等，一直前行后的出口则直通下一站地铁购物公园站的上盖商业星河COCOPARK，商业绵延1公里。2018年亮相的华强北地铁商业街拥有五个中庭广场，四个主题商业空间，三条特色长廊，连接4条地铁线路，3个换乘站，42个出入口，最高日客流量达80万人次，可以说形成了一个超级地下城。 华商报记者 尚璟 牛鸣飞

编辑：谢磊