重庆商人购租法院集资门面房陷9年纠纷办了产证拿不回房产

要闻澎湃新闻作者：谢寅宗范明明 2020-08-04 15:41:55

[摘要]据此，万州区法院确认柳力公司、邓光泽与原法苑小区业委会签订的《房屋租赁合同》、《购房预付款协议》有效，重庆法苑小区业委会、德感公司应当继续履行合同的义务。法院据此，判决解除柳力公司与原法苑小区业委会签订的两份租赁合同和桂榆汽配厂与原法苑小区业委会签订的租赁合同。

　　2008年1月，德感公司出具合同，全权委托法苑小区业委会销售房屋。本文图片均由澎湃新闻记者谢寅宗摄

　　因为购买和承租重庆市一中院、五中院员工集资修建的法苑小区商用门面，重庆柳力物业公司（以下简称：柳力公司）、柳力公司桂榆小车汽配厂（以下简称：桂榆汽配厂）及其老板邓光泽过去几年都在打官司。其间，邓光泽经营的3A级修理厂因保全错误损失惨重，以致倒闭。

　　纠纷始于2011年法苑小区业委会换届之后。

　　法苑小区业委会先于柳力公司签订购房预付款协议，而后该协议终止，改由邓光泽与业委会签订。

　　邓光泽提供的判决书材料显示，换届后成立的新业主委员会认为，邓光泽购买和承租的房屋价格低，而原法苑小区业主委员会是未经备案的非法组织，其与柳力公司签订的购房、租赁合同无效，后法苑小区产权登记人重庆市德感房地产开发有限公司（以下简称：德感公司）起诉柳力公司、桂榆汽配厂非法占有。

　　现法苑小区业委会主任李军表示，法苑小区的实际所有权人是重庆法苑小区业委会，德感公司只是名义所有权人。

　　重庆市一中院函告工商局，法苑小区由干警集资建设，产权归全体干警，已授权法苑小区业委会出租、出售。

　　重庆市万州区法院经审理后认为，购房、租赁合同有效。德感公司而后变更诉讼请求，要求解除购房、租赁合同，后法院支持解除租赁合同，但不支持解除购房合同。

　　重庆市二中院2017年8月21日作出终审判决，要求德感公司协助邓光泽办理房屋产权转移登记手续。判决生效后，邓光泽今年3月已拿到全部房屋的产权证。

　　法苑小区背后的大楼即是重庆市一中院办公楼。

　　不过，邓光泽7月30日告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），即便办到房产证，房子至今仍被重庆法苑小区业委会掌控。同时，因错误保全查封导致企业倒闭损失超两千万元，他仅获赔50万元。

　　对此，李军表示，法院的判决存在问题，他们一直在申请再审，但因他们是政法干警，政治在前，要让利给老百姓，所以只要法院来执行他们会将房屋归还邓光泽。

　　重庆万州区法院则回复澎湃新闻称，该院已将涉案房屋产权转移登记到邓光泽名下，其可依法行使物权排除妨害，保障其合法权益。

　　法院自筹资金用划拨地建住宅，出售其中商业用房

　　生于1962年的邓光泽，是重庆市合川区人，只有小学文化的他，早年和别人合伙经营一家煤矿，煤矿关闭散伙时，他分到一千余万元。

　　即便拿到房产证，邓光泽仍然掌控不了自己的房产。

　　邓光泽说，由于身无所长，他带钱到重庆买了十套房后，开起了出租车。2009年7月，他在开车送客时，发现法苑小区的招商广告，称该小区有门面房出租、出售，租金是40元/平方米，购房单价是3500元/平方米。

　　打算做汽修生意的邓光泽决定在法苑小区买门面做办公室，同时租一些门面当作业区。于是，他便找到原法苑小区业委会询问买房、租房事宜。

　　现任法苑小区业委会主任李军告诉澎湃新闻，法苑小区的土地性质为划拨地，2001年，重庆市一中院获重庆市政府批准，整体搬迁到渝北区紫园路9号地块，其中5万平方米用于公建办公楼、10万平方米用于民建住宅，公建办公楼为国家投资，民建住宅资金来源为自筹。

　　李军说，民建住宅部分的资金，经过相关领导开会决定，由重庆市一中院自愿集资修建，共540户干警缴款认筹。经过招标，民建住宅部分由德感公司负责建设。因为重庆市一中院后来拆分为重庆市一中院和重庆市五中院，540户干警现在主要是一中院和五中院的。

　　重庆市一中院发给重庆市工商局的《关于我院干警门面出租、出售情况说明函》显示，法苑小区共有4栋住宅楼，重庆市一中院与德感公司联合开发，其产权归全体集资干警所有。

　　李军告诉澎湃新闻，因为根据当时的政策，房产不能划到干警个人身上，他们就将法苑小区的产权划到代建单位德感公司名下。“其实和代建单位一毛钱关系都没有。”

　　2009年7月23日，邓光泽以柳力公司名义与当时的法苑小区业委会签订《购房预付款协议书》。该协议书称，法苑小区业委会将紫园路69号三、四号楼二楼商业用房约1000平方米（准确面积待房屋最终测量为准）出售给柳力公司，土地性质为划拨地，售价为每平方米3500元，总款约350万元。房款分两次付清，签订协议之日首付150万元，2010年12月30日之前必须付清余款。同时，小区业委会按总房价款收取1%的购房佣金，即3.5万元。

　　两个月后，当时的法苑小区业委会和邓光泽个人签订《购房预付款协议书》，买的房屋和柳力公司的一致，但协议书房屋面积为空白，单价为3500元每平方米，也是首付150万元，收取3.5万元佣金。

　　裁判文书显示，之所以邓光泽与法苑小区业委会再签购房协议，是因单位购房的税率较高，遂将柳力公司与法苑小区业委会签订的合同废止，改由邓光泽个人名义购买。

　　邓光泽的代理律师周宛（化名）告诉澎湃新闻，重庆市一中院将划拨地上修建的商业门面卖给邓光泽，需要走一定的程序。按《城市房地产管理法》相关规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。

　　对此，现在的法苑小区业委会成员程启华称，当时重庆多个部门在相关政策下修经济适用房，为了院落安全，在住宅层连着一起附带修了非住宅层，有发改委和市政府的文件，这些都是合理合法的。

　　业委会换届后，起诉购房者非法占有

　　邓光泽在买下三、四号楼二楼商业用房后，他又租下三、四号楼一楼所有门面，并投入1700余万元打造柳力公司桂榆小车汽配厂。2009年9月1日，桂榆汽配厂正式开业。

　　2011年9月9日，桂榆汽配厂被重庆市道路运输管理局评为2010年度“AAA”级企业。

　　好运并未久伴邓光泽，转变在2011年随之而来。

　　邓光泽说，那年5月中旬，已到重庆市五中院任职的李军两次带人到他办公室，要求他将购买的房屋和租赁的房屋一部分给他人做办公室，被他拒绝，双方发生争执。

　　重庆市政法委法学会退租后，重庆法苑小区业委会张贴通告称邓光泽非法占用。

　　李军对此表示，邓光泽说的不是事实，他和邓没有私人恩怨，也从来没有发生争执。

　　此外，法苑小区2011年也迎来业委会换届，李军任新一届业委会筹备组负责人。换届后，新的法苑小区业委会到辖区街道办事处进行了备案。

　　邓光泽说，李军担任法苑小区业委会主任后，就说此前的业委会没有经过备案，是非法组织，当初签的合同也无效，租金和购房价格都要上涨。

　　裁判文书显示，法苑小区2006年即将竣工时成立了业委会，是经重庆市一中院研究决定，经一中院每个部门推荐的干警选举，由裘某音担任首届业委会主任，马勇（化名）是裘某音的继任者。

　　马勇告诉澎湃新闻，法苑小区2006年竣工时，紫园路一带没人气，房子很难卖。他们曾委托重庆市拍卖中心有限公司代为销售，但仍旧卖不出去。最后决定按市场定价，经民主发放价格表统计后，业委会才决定按大多数出资干警认同的价格出售，并且卖的都是二楼的商业用房，一楼门面基本用于出租。

　　上述重庆市一中院发给重庆市工商局的情况说明函也载明：当时，法苑小区门面的出租、出售工作经全体集资干警同意，授权由法苑小区业委会办理，出租、出售收益归全体集资干警享有。

　　即便如此，邓光泽还是在2011年11月24日收到现法苑小区业委会通过律师发来的《律师函》。该函称，2011年9月1日之前，重庆法苑小区业委会从未委托任何组织或个人销售、租赁房屋，也未收取任何款项，也未交房给任何人。并告知邓光泽一方，2009年9月23日签订的三、四号楼商业用房协议为无效合同，让其缴纳一楼已租赁门面的租金。否则，将采取必要的法律措施。

　　有合同在手的邓光泽决定等对方的法律措施，他及柳力公司、桂榆汽配厂2012年3月1日收到渝北区法院的《应诉通知书》。

　　邓光泽提供的《民事起诉状》显示，2012年2月27日，德感公司起诉邓光泽、柳力公司和桂榆汽配厂非法占有、使用法苑小区三、四号楼二楼商业用房（面积1057.11平方米）；非法占有、使用法苑小区三、四号楼底层7至11号、12至21号门面；非法占有、使用法苑小区幼儿园。

　　现法苑小区业委会成员程启华告诉澎湃新闻，因为产权证都办在德感公司名下，德感公司是名义产权人，最初是以德感公司名义起诉，后来业委会和德感公司都对邓光泽及其公司进行起诉。

　　工商资料显示，德感公司2001年6月成立，重庆市德感建筑安装工程有限公司持股75.28，公司地址为重庆江津区德感上新街。澎湃新闻实地调查发现，德感公司及其控股公司大楼大门紧闭，办公区一片狼藉。附近居民说，德感系企业都已破产倒闭。

　　程启华说，德感公司没有破产，他们的产权在德感公司，破产的是德感建筑公司。

　　收到《应诉通知书》后，邓光泽的代理律师认为，渝北区法院系重庆市一中院所管辖的法院，并就此提出管辖异议。

　　2012年3月6日，渝北区法院作出裁定，依据《民事诉讼法》相关规定，对该案中止审理。

　　判决前，正在经营的企业被查封

　　经重庆市高院指定管辖，该案件被移送至远离重庆主城区的万州区法院审理。

　　万州区法院根据德感公司提出的财产保全申请，于2012年8月20日作出裁定：将柳力公司、桂榆汽配厂、邓光泽20万元存款和法苑小区三、四号楼房屋及房内的机器设备、材料予以冻结、查封，将查封的房屋、机器设备、材料交德感公司保管；将德感公司提供的所有位于法苑小区三、四号楼建筑面积44771.51平方米的商业用房予以查封，查封期间，房屋交由德感公司管理、使用，但不得损毁、变卖、赠与、转让和设立他项权。

　　重庆市公安渝北分局的《行政处罚决定书》显示，上述裁定书下达次日，万州区法院到法苑小区对邓光泽所租赁、购买的房屋进行查封，邓光泽因不满查封拳打协助法院执行的派出所民警，他因此被行政拘留8天。

　　62岁的邓光泽回忆起查封当天的情景，眼泪留下来。“我用全部积蓄和借的钱开的汽配厂，眼见开始盈利，却遭直接查封不让经营，机器设备当天就被对方喊人撬掉。”

　　一退休法官告诉澎湃新闻，万州区法院的查封涉嫌超标查封。正常情况下，在案件审判前，针对正常经营的企业一般会采取动态查封，即让企业继续经营，待案子审理结束后，再根据判决结果处理。因为直接查封，必然导致企业垮掉，“这没有原则和公正，违背法律精神。”

　　之后，四号楼二楼被查封的房屋被重庆法苑小区业委会出租给个人开设茶楼。茶楼工作人员向澎湃新闻证实，房屋是向小区业委会租的，他们并不清楚邓光泽与业委会纠纷的情况。

　　上述退休法官和邓光泽的代理律师周宛表示，按裁定，查封房屋交给德感公司管理，但不能损毁、变卖、赠与、转让和设立他项权。重庆法苑小区业委会这些懂法的干警，不应该将查封的房屋进行出租。

　　李军则对澎湃新闻称，查封之后是交由业委会保管使用，是可以出租的。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。按万州区法院裁定，邓光泽及其公司的查封物由德感公司保管，并未指定重庆法苑小区业委会负责。

　　法院认定租赁、买卖合同有效

　　德感公司诉柳力公司、桂榆汽配厂和邓光泽返还原物一案移送万州区法院后，三被告另案起诉德感公司、重庆法苑小区业委会，请求法院确认房屋买卖合同和两份租赁合同有效。

　　周宛说，邓光泽及其公司起诉后，万州区法院考虑到案件的因果关系，决定中止审理德感公司的起诉，先行对邓光泽及其公司的诉请分三个案子进行审理。

　　万州区法院审理认为，原法苑小区业委会是依照重庆市一中院决定成立，法苑小区门面房的出租、出售经全体集资干警同意并授权原法苑小区业委会办理。此外，原法苑小区业委会向现法苑小区业委会交付的账目资料、余剩现金，以及认可将邓光泽尚欠的购房款作为未付款入账的行为表明，新的业委会与前一届业委会具有法律上的承继关系。

　　据此，万州区法院确认柳力公司、邓光泽与原法苑小区业委会签订的《房屋租赁合同》、《购房预付款协议》有效，重庆法苑小区业委会、德感公司应当继续履行合同的义务。

　　对判决结果不服的德感公司和现重庆法苑小区业委会向重庆市二中院提出上诉，由于没按时缴纳诉讼费，重庆市二中院裁定，德感公司和重庆法苑小区业委会的三个上诉案自动撤回上诉。

　　2014年6月22日，万州区法院为邓光泽出具《法律文书生效证明书》，称其胜诉的房屋买卖合同已于当年6月21日生效。

　　重庆法苑小区业委会不服申请再审，万州区法院作出裁定，驳回再审申请。

　　租赁合同被判解除，购房合同不予解除

　　邓光泽及其公司的买卖、租赁房屋合同被法院判定有效后，现法苑小区业委会向万州区法院申请变更诉讼请求，要求解除原法苑小区业委会与柳力物业公司签订的《房屋租赁合同》，以及和邓光泽签订的《购房预付款协议书》，并支付“非法占用”房屋期间的租金、使用费。

　　万州区法院审理后认为，根据德感公司与原法苑小区业委会签订的《房屋销售委托合同》，德感公司与原法苑小区业委会之间形成委托合同（代理）关系。现法苑小区业委会不是诉争房屋的权利人，也没有获得德感公司委托解除《房屋租赁合同》、《购房预付款协议书》的权利。

　　万州区法院2014年11月25日作出判决，驳回现法苑小区业委会的诉讼请求。

　　对判决结果不服的现法苑小区业委会向重庆市二中院提出上诉。重庆市二中院经审理认为，二审查明事实与一审判决认定事实相同，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉理由不能成立。遂驳回上诉，维持原判。

　　重庆法苑小区业委会败诉后，德感公司又将邓光泽及其公司告到万州区法院。诉称邓光泽及其公司非法占有使用法苑小区门面房，请求解除原法苑小区业委会与邓光泽及其公司签订的《购房预付款协议书》、《房屋租赁合同》。

　　万州区法院审理认为，柳力公司擅自将承租的部分房屋转租他人，且拖欠租金时间累计达6个月以上；桂榆汽配厂擅自将承租的部分房屋转租他人、擅自拆改房屋结构，均符合双方合同中“因乙方责任终止合同的约定”。德感公司主张解除合同、归还房屋的请求，符合法律规定。

　　法院据此，判决解除柳力公司与原法苑小区业委会签订的两份租赁合同和桂榆汽配厂与原法苑小区业委会签订的租赁合同。

　　对于德感公司起诉解除原法苑小区业委会与邓光泽《购房预付款协议书》并支付“非法占用”房屋使用费一案，万州区法院审理认为，法苑小区业委会受德感公司委托，与邓光泽签订的《购房预付款协议书》经该院生效判决确认合同有效。

　　此外，邓光泽虽未按期付清余款，是因德感公司未能提供房屋的面积测量结果导致。在余款金额不明确的情形下，邓光泽未按约定付清余款不属于不履行合同主要债务的行为，德感公司也未能证明因不可抗力致使不能实现合同目的。因此，德感公司主张解除合同既无约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，其诉求法院不予支持。邓光泽因买卖关系占有房屋，属于合法占有，德感公司要求支付房屋使用费的请求也不予支持。

　　邓光泽说，产权属他的二楼门面，在查封期间就被重庆法苑小区业委会出租。

　　万州区法院2015年7月16日作出一审判决，驳回德感公司的诉求请求。

　　德感公司不服万州区法院判决，向重庆市二中上诉请求撤销一审判决、支持其一审诉求。二中院审理后认为，德感公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决事实清楚、适用法律正确。2015年11月10日，重庆市二中院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

　　诉称错误保全致两千余万损失，法院判赔50万元

　　2016年4月7日，万州区法院作出裁定称，德感公司诉邓光泽、柳力公司、桂榆汽配厂返还原物纠纷案中，德感公司于2012年8月17日提出财产保全申请。法院依法对邓光泽的存款、法苑小区三、四号楼二楼的房屋（1057.11平方米）及屋内的机器设备、材料予以冻结、查封。现德感公司的诉讼请求也被生效判决书驳回，根据相关法律规定，裁定解除对邓光泽存款的冻结；解除对法苑小区房屋及屋内机器设备、材料的查封。

　　在解除查封后，柳力公司起诉德感公司、重庆法苑小区业委会赔偿错误财产保全造成的损失，请求法院判决德感公司、重庆法苑小区业委会因诉讼保全错误造成的机器设备、汽车原材料、资金利息损失、停业损失等共计2300万元。

　　柳力公司向法院提交了因保全措施造成的损失数额及资产来源，以及会计师事务所出具的审计报告、审核报告等证据。

　　法院认为，重庆法苑小区业委会并非诉讼保全的申请人，柳力公司要求业委会赔偿损失，缺乏法律依据及事实依据。

　　但德感公司在申请保全中存在错误。首先，德感公司在两起房屋租赁合同纠纷案件中请求判决支付租金共计79万余元，主张的债权金额共计300余万元。德感公司为保证起诉主张300余万元债权的执行而申请保全柳力公司大量资产，申请保全财产的价值过大。

　　其次，德感公司明知柳力公司开办的桂榆汽配厂正在生产经营，却申请法院采取查封的保全措施并保全设备、财产交由德感公司保管，造成桂榆汽配厂停止生产经营，被保全财产中的机械、电子设施、设备因闲置而加速折旧，该损失的产生与德感公司申请保全财产的种类及财产保全变更财产保管人相关，德感公司存在过错。

　　但法院认为，德感公司在两起租赁合同纠纷中部分胜诉，柳力公司在保全措施作出后未能及时提出对超标保全的异议，亦未提供其他财产置换被保全资产继续从事生产经营，在判决生效后未履行租金支付义务，放任固定资产、存货损失的扩大。因此，可以适当减轻德感公司的赔偿责任。

　　同时，柳力公司确因诉讼保全遭受损失而自身又未能充分举证证实其具体数额时，法院只能根据保全财产的价值、胜诉债权的数额、申请财产保全的具体措施、查封财产停止使用导致加速折旧、双方当事人过错等情况，酌情认定柳力公司固定资产、存货损失的具体数额。

　　重庆市二中院据此于2018年8月3日作出判决，要求德感公司赔偿柳力公司因保全错误造成的损失50万元，驳回柳力公司的其他诉讼请求。

　　邓光泽说，目前他们已上诉至重庆市高院，目前尚未收到判决结果。

　　拿到房产证却要不回房屋

　　法院确定房屋买卖合同有效后，邓光泽、柳力公司请求万州区法院判决德感公司与其签订正式格式合同，及时履行房屋产权转移登记义务。

　　万州区法院审理认为，邓光泽、柳力公司在没有按约定先履行购房款支付义务的情况下，要求将诉争房屋产权转移登记至其名下，不符合合同约定和有关法律规定。

　　邓光泽说，2016年11月18日，他在重庆市公证处办理《提存公证书》，案外人刘奎当日将230万元提出于公证处。但提存协议书约定，在支付提存款之日起三十日内，需将涉案房屋产权过户登记至刘奎名下后，才划款给法院账户。

　　万州区法院审理认为，将房屋产权按照土地出让方式办理给案外人刘奎作为支付购房款的条件，不符合原被告双方协议约定。并据此2017年1月23日作出一审判决，驳回邓光泽、柳力公司的诉讼请求。

　　对判决不服的邓光泽、德感公司、重庆法苑小区业委会均提出上诉，邓光泽还在上诉期间支付了购房余款。

　　重庆市二中院审理认为，邓光泽在案件审理终结之前支付购房余款，且德感公司提出先履行抗辩权不能成立；德感公司、重庆法苑小区业委会提出的其他上诉事实及理由，已经由生效判决作出认定处理，均不能成立。

　　据此，重庆二中院2017年8月20日作出判决，决定部分支持邓光泽的上诉请求，撤销万州区法院有关该案的一审判决，判处德感公司协助邓光泽办理法苑小区三、四号楼二楼6-18（自编房号）约1000平方米商业用房的产权转移登记手续。驳回邓光泽的其他诉请以及柳力公司、德感公司和重庆法苑小区业委会的上诉请求。