孕婴店未付房租遭断水断电 停业两年未搬离被起诉

　　一边是因为租户不付房租而被“闲置”的商铺，一边是因为利益受损而焦急等待的房东，究竟该如何是好?近日未央法院康璐法官就审理了一起因租赁商铺引发的纠纷案。

　　2017年，甲公司与乙某签订商铺租赁合同，约定乙某租赁甲公司的一间商铺用于经营孕婴店，租赁期限3年，双方还对租金、支付方式及违约责任等作了约定。2018年起，因乙某未按约定支付租金，甲公司对商铺进行断水断电，乙某遂停业不再经营，但未将物品及设备搬出。2020年，甲公司向乙某发出限期清场通知，要求其5日内清理完物品并归还房屋，但遭到乙某拒绝。甲公司认为乙某既不搬离商铺也不向其支付租金的行为侵犯了其合法权益，故诉至未央法院，请求解除租赁合同，由乙某向其支付租金20余万元。

　　案件审理中，乙某认为双方之间的租赁合同早已解除，并提起反诉，要求甲公司返还其押金并赔偿物品及设备损失15万元。因双方分歧较大，无法达成调解意见。

　　法院经审理认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该案中，乙某拒付商铺租金，构成根本违约，且拒不搬出物品及设备给甲公司造成损失，应当承担赔偿责任。但甲公司作为出租人长达两年时间怠于行使其权利，未及时采取适当措施防止损失进一步扩大，亦有一定的过错，最终酌情认定乙某向甲公司支付10万余元。宣判后，双方均未上诉，案件现已生效。

　　法官说，法律赋予出租人在承租人构成根本违约后的单方解除权，但如果出租人在一定期限内不行使解除权，造成损失进一步扩大，承租人作为违约方是否可以解除合同?出租人行使解除权有无时间限制?

　　首先，承租人作为违约方一般不享有单方解除合同的权利，但房屋租赁合同履行过程中，可能会形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同显然不妥，应当根据案件事实，具体问题具体分析。当承租人逾期支付租金构成根本违约，如继续履行租赁合同所需耗费的人力、财力远远超出继续履行租赁合同所获得的利益时，该房屋租赁合同实际上已经不具备继续履行或强制履行的必要，此种情况下，为了平衡双方当事人的利益，应赋予承租人行使解除合同的权利，并承担相应的违约责任。

　　其次，出租人行使单方解除权有时间限制。不论是法定解除权，还是约定解除权的行使期限，都适用不变期间，不适用中止、中断和延长的规定。同时，出租人作为守约方负有及时减损的义务，不应盲目等待放任损失进一步扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

　　(一)法律上或者事实上不能履行;

　　(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

　　(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

　　第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

　　华商报记者 宁军 通讯员 康璐

编辑：报社方正