西安建立二手房成交参考价格发布机制 价格虚高将被下架

从7月8日起，西安将建立二手住房成交参考价格发布机制。

有分析认为，这一制度对于购房者来说绝对是好消息：“虚高”“炒作”房价将得到有效遏制。

西安为什么要实施这一新机制?以后购买二手房，贷款是不是难度增大了?先于西安实施这一制度的深圳、成都等地，新政效果如何呢?一起来看看分析。

通知内容有4条

一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

>>点评

本质上，普通刚需、刚改小区与高价地块、豪宅的产品就没有可比性。

此次出台的二手房参考价，更多是参照住宅小区本体的成交价、评估价来确定，与周边诱因(地王、豪宅等)没有直接联系，算是稳定了价格预期。

二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

>>点评

借着学区炒作二手房，已成为哄抬房价的“拿手好戏”。有了这样的通知，下一步就是对市场销售动作的严查，未来一段时间里，“学区房”“学位房”将是西安楼市中的敏感词。

三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

>>点评

重点在于“各环节”三个字——这里包含着银行。一句话，二手房成交价如果明显高于住建局发布的“参考价”，能否可以顺利拿到房贷，得打个问号了。

四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

>>点评

对于不认真执行新政的机构，要进行处罚。

参考价如何确定?

网签成交价、评估价是主要因素

7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，从即日起，为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，落实关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知有关规定，促进二手住房市场信息透明，经西安市政府同意，西安将建立二手住房成交参考价格发布机制。

那么这个参考价格是如何来确定呢?

7月8日下午时，西安市住建局相关工作人员介绍，二手住房成交参考价格来源，是西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

那么这个参考价格是通过什么方式公布呢?

该工作人员介绍，对于西安市房产交易管理中心形成的二手住房成交参考价格，会定期在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布，而且成交参考价格会细化到小区。

参考价影响交易各环节包括银行放贷

西安市房地产中介行业协会会长吴大涛介绍，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，对于中介行业来说，这次调控方向比较明确，一是“虚高”“炒作”房价将得到有效遏制，特别明确，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

二是监管环节进一步加强，明确参与此次政策的还有涉及二手房交易各环节的有关机构，特别是银行，要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 华商报记者 陈思存

业内解读

银行按揭是否停贷?

“针对二手房市场调控，在一个多月前就已经很明确了!”7月8日，某中介公司西安区域负责人向华商报记者表示，先是一家中介平台高价二手房源被政府部门勒令下架，紧接着购房者到银行办理按揭难度增加，成立中介行业协会来对中介公司自查自纠，不到一个月时间，西安二手房市场以肉眼可见的速度发生着巨大变化。

那么银行按揭贷款是否停贷呢?

他表示，准确来说，银行没有停贷，但是审核非常严格，放贷周期延长了，以前在2-3个月，现在可能要4-6个月。同时，那些房龄长的二手房现在确实贷不到款。

会不会出现阴阳合同?

西安市住建局此次发布的通知对于楼市特别是二手房有什么影响呢?

某中介公司西安区域负责人坦言，对西安二手房市场影响有多大还需要市场来确定。比如，深圳相关政策出台后，二手房参考价制度或越来越普遍。对二手房市场，多个城市都采取针对性的调控措施。从指导价上来看，众多热门二手楼盘被打了七折。

因为西安市有关细则尚未出台，需要等细则出台后，才能看到表现。

那么在调控之后，中介机构“阴阳合同”会不会出现的问题，他表示，目前西安市二手房交易监管，从挂牌、资金进入监管账户等都是闭环监管，所以这种操作的可能性几乎没有。 华商报记者 陈思存

新闻背景

半年来，西安二手房涨幅超过新房

在国内房地产市场，新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同。在许多大中城市，新房受“限价”的行政因素影响，二手房则更加市场化。

所以，有一种观点认为：二手房更能反映真实的楼市状况。

近五年来，西安新房价格的连续上涨，令外界咋舌。二手房却因为市场供需、政策变化，甚至新房市场的放量与否，而屡有起伏。

不过，近半年来，西安二手房价格开启了一波连涨行情。据国家统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，自2020年11月环比下降0.3%之后，西安二手房销售价格在2020年12月-2021年5月，分别环比上涨0.2%，1%，0.9%，0.6%，0.8%和1%。期间，累计环比涨幅，超过了西安的新建商品住宅——即新房价格涨幅。

今年5月，西安二手房环比上涨1%，涨幅排在全国第二，仅次于北京(与徐州并列第一)。按面积段划分，90-144㎡涨幅最大，其次是90㎡以下，涨幅较小是超过144㎡的大房子。

与新房市场相比，西安二手房交易曾是小字辈。

2016年以前，西安每年二手房交易大约在200多万㎡，差不多就是2万多套房子，只有北京、上海的1/10，南京等二线城市的1/3左右。

而近几年，随着办证提速、政策调整，存量房规模扩充，尤其是近两年来，西安新房市场屡屡出现供应不足、热门楼盘需要摇号的情景，二手房热了起来。

据机构统计，2020年下半年以来，西安二手房成交量一度超过新房。2020年，西安二手房成交量超过500万㎡，大约占到新房成交量的45%。

此次新政出台前，西安二手房市场已是高处不胜寒。据一位中介人士称，最近已进入二手房交易的淡季，由于天气炎热，看房买房的人少;而且新房市场的火爆更吸引流量。 华商报记者 李程

新闻延伸

最先“吃螃蟹”的深圳，二手房价打了七折

在全国城市里，出台二手房指导价，深圳第一个“吃螃蟹”。

今年春节前，深圳市发布消息，建立二手住房参考价格发布机制，并公布了全市3595个小区的指导价。拥有1756万常住人口的深圳，有着巨大市场和投资需求，房价更是屡创新高。这个政策，是住建部督导之后深圳的反馈：从指导价来看，众多热门二手楼盘被打了七折。

那么这半年里，深圳二手房市场经历了什么?

据证券之星报道，中原地产提供的数据显示，2021年上半年深圳二手房成交量为28442套，同比减少35.4%。同时，深圳新房成交量达到了自2016年以来的同期最高水平。

作为具有风向意义的一线城市，深圳出台政策后，二手房参考价制度，作为一项楼市调控的新鲜事物，开始在多个大中城市陆续推开。

2月-4月，短短两个月里，东莞、无锡、上海、杭州、宁波先后在强化楼市调控的通知、政策中，明确将建立或进一步完善二手房价格信息发布机制。同时，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

如果说这些东、南部城市离我们有点远，那么成都，可谓近邻。

5月28日，《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》公布，成为公布指导价的第一个中西部城市。

据中国经营报6月19日报道，在执行二手房参考价20天以后，成都高价房源交易遇冷。诸葛找房数据显示，从发布二手房参考价当周开始，成都二手房成交均价已经连续4个星期下跌。同时，成都对参考价执行情况的监控十分严格，有二手房中介人员将房源以显著超出参考价出售，很快就被处罚。高压之下，房产中介平台上再难看到高价二手房源。

价格参考机制建立之后，西安二手房是否将迎来拐点?有观点认为，在短期交易及市场预期上会有一定变化，但考虑到西安市场与成都、深圳还有很大不同，所以走势或难以复制。

至于二手房的变量，又将对新房市场产生哪些影响，则需要交由时间去检验。 华商报记者 李程

多知道点

多个城市已经实行二手房参考价制

2021年2月8日，中国第一个“二手房指导价”政策由深圳市住建局发布，不仅建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

2月27日，东莞市发布通知，完善二手住房网签交易价格发布机制。

3月2日，无锡发布通知，规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。

3月3日，上海市发布通知指出：要求持续整顿规范房地产中介经营行为，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

3月4日，杭州调控措施也提出，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

4月27日起，宁波市发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况，及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。

5月28日，成都市住房和城乡建设局发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，成为公布指导价的第一个中西部城市。 

华商报记者 陈思存

编辑：王莉文