华商说法：10天带看38套房 签合同时却被“跳单”

　　二手房市场火爆，在看房和交易过程中，你“跳单”过，或者，你遇见过“跳单”吗？

　　事件：10天带看38套房屋 客户临时叫停签约

　　张女士新婚不久，为了提升住房品质，她与丈夫商量购买一套二手商品房。她找到了杭州某知名房地产经纪公司，员工小周接待了她。

　　小周发现张女士购房意愿十分强烈，就想促成这笔大订单。今年1月29日至3月7日期间，小周花了十天时间带着张女士来回相看了38套房屋。经过比较，张女士最终选中了位于滨江区的一处房屋，期间，小周也多次找房东商谈价格。3月7日，张女士与房东谈妥510万元的成交，她当即转了20万元定金。小周拿出《购房意向合同》，房东当场爽快地签了字，张女士却说：“临时有事，先出去一下”。

　　此前，张女士在门店咨询时，双方已就中介服务范围、中介费的折扣等事宜进行了初步协商，张女士要求给予优惠，小周的领导也同意了，但双方的确没有签订书面中介合同。当日中午，张女士再次来到门店，双方最终约定中介费为51000元。

　　小周决定约房东签订商品房买卖合同，此时，张女士又借口离开了门店。当日下午，电话里，张女士反悔了，说不想买了，要与房东协商退还定金。当晚，小周意外碰到了其他中介公司正将房东接走。小周才明白，自己被“跳单”了。

　　小周所在的中介公司认为，“跳单”的客户不尊重中介公司的劳动付出，不能让违约方因违约获利，于是将张女士诉至杭州市滨江区人民法院。

　　争议焦点：

　　中介：客户假借订立合同恶意进行磋商 要求其赔偿损失51000元

　　客户：中介违规操作 无权干涉交易自由也无权要求赔偿

　　中介公司认为，张女士接受原告方多次带看房屋及就其中意房屋的价格磋商等服务，并于获得中意房源和探明房东心理底价、谈妥居间服务费的价格后，又另行委托收费较低的其他中介机构与房东成交，违背了诚实信用原则，造成了原告缔约成本扩大和信赖利益损失，属于假借订立合同，恶意进行磋商的行为，应当承担缔约过失责任，要求赔偿中介费损失51000元。

　　张女士则认为，《房屋意向合同》只有房东本人签字，作为共有人的房东配偶还没签字，原告却怂恿其向房东付20万元的意向金。另外，屋内的家具、车位出租等情况，原告也未如实告知，属于操作违规。

　　“中介费是在房屋交易成功后才给的，我没买，他们就没损失，无权要求赔偿，更没权利干涉我的交易自由。”张女士说。

　　法院审理后认为，《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。张女士的作为消费者确有选择服务的权利，但根据查明的事实，张女士在接受经纪公司的服务后，利用了其提供的交易机会及媒介服务，为省中介费，绕开中介人订立合同，有违诚信原则，依法应该承担民事责任。

　　最终，在法官的调解下，经纪公司接受了张女士提出的支付15000元款项的和解方案。

　　马上就采：

　　案例1：从业4年 遭遇5次“跳单”

　　面对“跳单”，除了无奈和愤怒，西安中介小曹还没有更好的办法。

　　今年6月，带看了三次后，小曹的客户刘先生看中了他介绍的一套房子，面积是163平方米，和业主见了两次面，总价格谈到378万元，双方约定，先支付30万定金，3个月内付清全款，然后办理过户。他回到店里起草合同，但第二天，业主发信息称，一个星期付全款，不然就不卖了。

　　小曹觉得诧异，业主为什么要这样呢？他把信息转达给客户刘先生，刘先生也觉得奇怪，他是置换呢，不想贷款，就想把自己的小房子卖了，加钱购买大的房子，3个月也是自己出售一套房子的时间，现在改成一个星期，钱凑不够，肯定买不成了。

　　小曹再去和业主沟通，但业主很横，非要按照他的意思不可，“他是觉得卖的便宜了，想涨价，所以找了个借口。”几天后，这套房从平台上下架，显示已成交，成交价格为400万元。

　　“是通过其他中介，我被‘跳单’了，”小曹说，从业四年，被卖家跳过单，也被买家跳过单，他已经习惯了。

　　案例2：找亲戚“跳单” 他省8.5万元中介费

　　在看中房子之前，西安中介小夏陪着宋先生看了足有十几套房子，但西安二手房市场热，热门小区诚心出售的业主并不多，宋先生看了半年，这套还算靠谱。

　　中介费是房价的3%，也就是说，房子总价300万，中介费就9万元。宋先生觉得太高了，但3个点是市场行情，他一时还没有更好的办法。

　　在和家人商量时，宋先生无意间知道，一个表弟也在做房屋中介，就抱着试试看的态度，联系上表弟，给说了要买二手房的事情，表弟一口就答应了下来，“二手房的系统，每个中介都能看见，你不管了，我也能和房东联系上。中介费不要那么多，你拿1万元给我们店长就行，我给跑路办手续，我这，自己人，就不用了。”

　　但一直带看的中介小夏那里怎么办？宋先生提出这个问题，表弟说，不用管，你就说自己不想买了就行。随后，表弟和宋先生一起去找卖家，诉苦自己手头紧张，只好通过表弟进行交易，并愿意多掏5000元钱，拜托卖家，如果小夏再问起来，就说卖给了自家亲戚。

　　在表弟的帮助下，宋先生“跳单”成功，顺利购买了这套二手房，还省了8万多元，“我也纠结过，这样‘跳单’对不住小夏，但为了节省购房成本，不得不这么做。卖家很帮忙，自始至终，小夏也不知道这事。”

　　案例3：女子西安买房已3年 卖家“跳单”反悔提出解除合同

　　不光买家“跳单”，卖家突然反悔也是常有的事。

　　夏女士是外地人，孩子在西安上班，前几年，她来到西安，和孩子住在一起。2016年，她从邻居处得知，楼上住户因工作调动，急于出售自己的房屋，想着买来自己住，孩子住楼下，多方便的，就联系看房，那是套建筑面积为85.44平方米的毛坯房。

　　2016年11月5日，买卖双方在中间人的见证下签订《商品房买卖合同》，合同约定，夏女士购买的房子总价款为53万元。签完合同后，购房合同、契税发票等房屋所有手续也均移交给了夏女士。

　　合同还约定，先付30万元，办理过户手续时再支付尾款。房产证还没下来，双方说好房产证满两年后，卖家及时协助办理房屋过户各项相关手续，在房屋所有权证下发之日起三年内，双方办完过户手续。

　　2017年6月28日，这套房子的所有权证下来了，2019年6月已满两年，具备办理房屋产权过户手续的条件。夏女士多次联系卖家要求协助办理房屋过户手续，但对方均以各种理由拒绝办理，还明确表示，房子卖便宜了，让补50万。

　　卖家向西安仲裁委提出仲裁申请，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还曾出售的那套房屋。夏女士就此事提起反诉，要求卖家继续履行合同，并按照同约定要求支付15万元的违约金。

　　很快，西安仲裁委出具了裁决书，驳回卖家的仲裁本请求。卖家自收到本裁决书之日起15日内，继续履行合同义务，将房屋产权变更登记到被申请人夏女士名下。后来，夏女士顺利拿到了房子的所有权证。

　　7月21日，华商报记者采访了西安近20位中介，几乎都有被“跳单”的经历，他们除了心里骂几句，没有意识到，还可以维权。

　　北京德恒（西咸新区）律师事务所律师李耀华：签订书面协议尽可能避免纠纷

　　“跳单”行为一般发生在二手房买卖或租房交易中，但看房人绕过中介直接签合同，并不全部都会构成“跳单”。认定“跳单”有三个要件，一是看房人和中介达成中介合同，包括事实上的合同，且中介机构提供了服务；二是看房人实施了绕开中介直接签单的行为；三是看房人利用了中介机构提供的交易机会和资源信息。如果看房人有证据证明自己有其他房源信息获取渠道，则不构成“跳单”。建议购房人或租房者在选定中介机构时对中介服务内容、报酬协商沟通，签订书面协议，尽可能避免产生纠纷。

　　北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽：中介对服务和法律风险防范也需改进

　　对相关房产中介而言，碰到“跳单”确实是对中介劳动的不尊重，但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有需要改进的地方。中介如果在提供服务时，能首先为客户着想，给客户满意的服务、不过分提价，让客户明白中介提供服务的价值所在，相信客户大多数也不会随意跳单。对于看房者来说，若中介提供了服务，提供了交易信息，看房者应当诚实守信，依法支付报酬。

　　北京盈科（西安）律师事务所律师王毅：违背诚信原则依法应承担违约责任

　　根据《民法典》规定，中介公司需要向买方或者卖方提供能够促成房屋买卖合同成立的机会或者服务，在接受了中介公司的服务之后买方或者卖方需要向中介公司支付相关报酬。无论是哪一方没有履行自己的职责或者义务，都有可能构成违约。

　　买方张女士接受中介公司的中介服务，为了少付中介费，绕开中介公司另行委托他人与卖方订立买卖合同，已然属于“跳单”行为构成违约，违背诚实信用原则，依法应承担违约责任。

　　提醒大家，双方一旦订立相应的合同，均应当秉持诚实信用原则，恪守承诺，善意行使权利和履行义务，切莫随意违反合同约定，从而造成不必要的麻烦和损失。

　　北京安理（西安）律师事务所律师于快：有违诚实信用原则，中介有权要求支付报酬

　　根据《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”，本案中介公司（小周）已为张女士提供了中介服务，张女士却绕开中介人订立合同，违反了合同约定，有违诚实信用原则，因此中介公司有权要求张女士支付相应的报酬。

　　现张女士与中介公司达成调解，法院遵循当事人自愿原则会出具法院调解书。对于调解结案的案件，法律规定不能上诉，若张女士未按照法院调解书支付15000元，中介公司可直接向法院申请强制执行。

　　实习记者 姚冰玖 华商报记者 卿荣波

编辑：报社方正