华商说法|楼上空置精装房漏水维修后又出现渗漏 房子损失该由谁承担？

　　对自己买的精装房漏水和遭楼上漏水，他们既生气又无奈。

　　买了精装房

　　收房一个月后自家漏水到楼下

　　郑先生今年34岁，2017年来西安工作，2018年决定定居西安，便在位于西安市徐家寨路的融创南长街一号二期买了房，“购买时，考虑到融创是大品牌，无论房子质量还是物业应该都有一定的保障。”

　　郑先生的购房合同显示，该商品房为精装预售房，建筑面积108.45平方米。保修期限注明：电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年；装修工程的保修期限为2年。

　　2020年8月，郑先生的房子交付了，但随之而来的漏水，给他带来烦恼，打破了他对幸福生活的幻想，“2020年9月，物业突然联系我，说我家管道漏水把楼下给淹了。”郑先生说，当时是上班时间，家里没人。物业一般都有备用钥匙，他家在发生漏水情况后，物业及时进入他家关闭了水阀才没给楼下造成太大损失。随后，物业在厨房里和厨房门口砸了两处才维修好，“目前换的地砖还与交付时颜色不一样。”郑先生。

　　还是漏水问题

　　楼上给他家漏水发生两次

　　2020年11月的一天，郑先生下班回家，打开门就看到“房顶的墙皮好几处鼓了起来，部分发生了脱落。”他随即拨打物业电话，物业检查后说是楼上水管漏水导致的。

　　由于楼上业主还没入住，物业告知房主唐先生后，便对楼上进行了和郑先生家一样的管道改造，“当时把楼上地板全砸了，楼上的业主很不满，但由于他不在这儿住，且是免费改造，就没太放在心上。”郑先生说。

　　今年10月23日，郑先生下班回家发现，自己家又被淹了。他联系了物业，物业表示，房屋装修已过两年保修期，无法提供免费的维修，建议郑先生自行联系楼上邻居协商赔偿事宜。“我拨打楼上邻居电话，他比我还生气。”郑先生说，楼上邻居自交房后就没入住过，因此对郑先生提出的要求无法接受。

　　物业：楼上空置房已过两年保修期

　　10月27日，郑先生提供的照片和视频显示，户内过道顶部、书房顶部均有大面积漏水的痕迹，其中屋顶的墙皮已经出现了脱落，过道处的壁纸由于浸泡已经出现了绿色的霉斑，“我联系物业，物业说让我找融创地产，然后我向融创地产投诉，融创地产又将电话转到了物业，整个流程陷入了死循环。”郑先生说，他现在既生气又无奈。

　　27日上午，楼上业主唐先生表示，自己人在外地，从房子买完后从未入住过，短短两年时间他家管道就漏了两次，他对物业也一肚子怨言，“我房子还没住过，上回管道漏水，地板就被砸开了。这回漏水，物业说又得把地板砸开，而这回居然得我自费。”唐先生说，他将此事反映给物业，物业以保修期已过为由，表示管道和楼下房屋的维修费用，均得由唐先生自行承担，“如果是我的原因，我可以赔偿，但我从来没入住过，我不能接受这个处理办法。”唐先生说。

　　27日下午，融创南长街一号二期项目物业一姜姓工作人员称，唐先生的房屋已被登记为空置状态；郑先生和唐先生家管道和装修工程均已过保修期，因此不属于物业管辖范围，“按规定，保修期内的房屋修缮由物业进行，保修期后的房屋修缮由融创地产受理。”

　　记者致电融创地产，一客服人员表示，已登记了郑先生和唐先生情况，具体处理方法需由项目即融创南长街一号二期项目部回复，她将督促项目负责人尽快回电，但截至记者发稿时仍未收到任何回复。

　　【律师观点】

　　邻居无需承担责任

　　维修方应证明上次维修符合质量要求

　　北京德恒（西咸新区）律师事务所李耀华律师表示，楼上邻居唐先生的房屋自买房后一直未居住，且已在物业登记为空置，因此唐先生对房屋漏水没有管理上的过错，无需因此事对楼下住户郑先生作出赔偿。

　　李耀华说，我国《房屋建筑工程质量保修办法》中明确规定，卫生间房屋和外墙面积的防渗漏，最低保修期为五年；给排水管道设备，最低的保修期为两年，保修期之内发生问题的，建设或管理单位应进行维修。

　　李耀华表示，唐先生的房屋2020年11月就发生过一次漏水情况，并且物业已进行维修，因此，2022年10月23日的这次漏水，是否符合当时的质量要求、是否是上次维修造成的本次泄漏，是本案的关键。

　　李耀华说，鉴于该房屋维修后仍出现漏水的情况，物业方应及时进行检测，若无法证明上次维修符合当时的质量要求，则应对本次漏水造成的后果负责。

　　李耀华建议，业主们可找第三方检测机构，对漏水处进行鉴定，以此明确责任主体，若协商无果，可进行法律诉讼。

　　需确定漏水原因及责任人

　　邻居无需担责

　　陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，房屋在质量保修期内发生漏水的，开发商应当承担赔偿责任。但是，若因开发商建造的房屋质量不达标而造成的过了保修期仍漏水的，亦由开发商担责。

　　朱长江表示，本案中，对于房屋漏水问题，首先要确定房屋漏水的原因及责任人。如果是房屋质量问题，业主可以向开发商主张权利；如果查明漏水是邻居造成的，则可以要求对方恢复原状，赔偿损失；如果物业在漏水事件中未尽到维修养护义务，业主还可以要求物业赔偿损失。

　　据《民法典》第二百九十六条规定，相邻业主在房屋装修或者有部分管理不善导致漏水的，相邻业主应当承担赔偿责任。楼上业主唐先生从未入住，且已将房屋在物业登记为空置，因此无需承担责任。

　　朱长江说，根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业公司对公共排水管等设施设备附有维护维修义务，如果因为物业疏于管理或监管不善造成的漏水，由物业公司承担责任，或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等，物业公司应承担失察或维修不及时的责任。 华商报记者 王煜鑫

编辑：王蜀周秦