小区地下车位能被“打包”卖给第三方公司吗？

近日，市民刘先生向记者反映，海伦堡·海伦国际三期小区地下车位被开发商“打包”卖给第三方公司，业主只能从第三方公司购买车位，侵害了业主的权益。对此记者进行了调查。

业主：从第三方公司购买了车位

12月20日下午，记者来到位于雁塔区新安路的海伦堡·海伦国际三期。“我们小区地下车位被开发商‘打包’卖给第三方公司，我们要买车位，只能找第三方公司，再由第三方公司过户到自己名下。”业主刘先生说。

海伦堡·海伦国际三期小区地下车库共两层，约2000个车位，车位配比约为1∶1，目前地下车库里大部分车位都空置着。

在车库里，记者碰到了业主朱先生，他已从第三方公司购买了车位。据他介绍，负一层的车位售价在8.7万元到12万元之间，业主如果需要买车位，需要先和第三方公司签订《海伦国际DK3车位使用权转让合同》。朱先生向记者展示合同照片，其中有一条协议写到：“甲方（第三方公司）通过商业行为取得西安市雁塔区西影路766号海伦国际项目___号车位使用权，甲方愿意将该车位使用权转让给乙方，同时愿意配合将该车位转让至乙方名下。”另外，为了“规避风险”和“合规”，业主还需与开发商——西安海伦堡置业有限公司签订《车位使用权转让协议》。

开发商：没有侵害业主权益

记者观察发现，负一层8f至12f5排约100个车位被安装了地锁，且安装地锁没有“规律”。“地下车位也可以租，但我家楼下一圈车位基本都被装了地锁，我们只能停到远处，很不方便。”刘先生说。

记者拨打了地库墙上粘贴的“车位低价出售”广告牌上销售人员的电话，他的介绍与朱先生的说法一致。记者询问这样的购买流程会不会有风险，他向记者保证：“和开发商签的协议上不会出现第三方公司的名字，可以放心。”

据该销售人员介绍，除了开发商前期自己卖掉的部分车位外，该小区地下车位均由第三方公司代为售卖。去年，该公司开始售卖负二层的车位，今年7月开始售卖负一层的车位。截至目前，负一层已经卖出100多个车位。

记者询问该销售人员部分车位安装地锁的原因，销售人员说：“有些是业主购买车位后要求安装的，有些则是作为车位的配套设施便于售卖而安装的。”

下午4时，记者前往小区物业公司，物业公司工作人员拒绝采访。随后，记者前往海伦堡·海伦国际二期门口的西安海伦堡置业有限公司办公处。一位工作人员告诉记者，将地下车位“打包”出售给第三方公司并未侵害业主权益。“前几年我们自己卖车位，一个十几万元，现在由第三方公司卖，一个也才10万元左右，不存在加价的情况。”工作人员说。

对此，业主刘先生并不认可。“车位价格降低是因为市场价格下降，不是第三方公司的‘优惠政策’。”刘先生说，第三方公司“代售”会在开发商和业主间赚取差价，且开发商在将车位出售给第三方公司前，并未征求业主意见，这侵害了业主权益。

开发商能将车位“打包”卖给第三方公司吗？

12月21日下午3时，记者来到西安市雁塔区住房和城乡建设局，一位工作人员告诉记者，西安海伦堡置业有限公司将车位“打包”出售给第三方公司是公司行为。“西安市未对车位进行限价，第三方公司买了使用权，就有定价的权利。”该工作人员说，对于第三方公司在地库车位安装地锁一事，既然已取得车位使用权，那就有权对车位加装地锁。

记者查询发现，法制陕西网在2023年8月23日发布的“【以案释法】开发商能将大量车位‘打包’卖给‘一个业主’吗？”中提到，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其中“满足业主的需要”意在满足全部业主的合理需求。如配置比例为1∶1时，每户获得一个车位即符合“满足业主需要”之条件。公布的案件中，开发商将600余个车位转售给单一“业主”，明显超出受让“业主”的合理需求，且加价转售行为会损害多数业主的权利。因此，“业主”不能购买大量的车位。

上海申浩（西安）律师事务所律师周文海认为，在满足业主需要的前提下，将剩余未售出的车位“打包”卖给第三方公司是可行的，但怎样才算“满足业主需要”？

周文海介绍，开发商应征询未购买车位业主的意见，在确认完已购买车位的业主和放弃购买车位的业主情况下，才算满足了业主需要。在满足业主需要后，开发商公示后方可将剩余的车位出售给非业主的买主。 记者 孙嘉敏

编辑：王蜀周秦