韩永安：促进城改回迁小区物业管理规范化，鼓励一线头部物业企业参与回迁小区治理

　　2024年陕西省两会期间，省人大代表、中华全国律协副会长、永嘉信律师事务所党委书记、主任韩永安建议：促进城改回迁小区物业管理规范化，强化政府引导，鼓励一线头部物业企业参与回迁小区治理。

　　城中村改造小区的物业管理方面出现部分突出问题

　　韩永安认为，“城中村改造”为城中村居民带来了生活环境的改善，村转社区后农村居民身份也发生了转变。但是，城改是伴随房地产发展而发展，在后房地产时代下，城中村改造小区的物业管理方面出现部分突出问题。

　　“首先是物业费缴纳难和物业服务质量降低。”韩永安介绍，多年来，城中村居民习惯于自建房出租，不涉及缴纳物业费问题，但城改回迁小区后，居民无法接受、理解缴纳物业费，从而不缴纳或不按时物业费，也导致物业企业持续降低服务，形成恶性循环。

　　其次，城改回迁小区居民对公共部位的认知存在极大不足，大多数认为公共的和自己家没关系，对电梯、水电气暖设施、车位车场等肆意滥用、违规使用情况严重。

　　韩永安说，很多城改回迁小区由于规划设计年代久远等原因，很多未配备或足额配备机动车、电动车停放场地和设施，导致城改回迁小区车辆乱停乱放，肆意充电等情况严重。

　　“还有一些城改回迁小区前期设计与商品房部分相连，城改居民与商品房居民对共用部位使用、物业区域划分等问题矛盾突出。”此外，韩永安表示，城改回迁小区还存在回迁小区人员混杂，多业态同时使用，住宅违规商用情况突出、群租现象比较普遍，违规拆改建等问题，安全隐患极大。

　　建议：由省城乡建设厅牵头 促进城改回迁小区物业管理规范化

　　对此，韩永安建议由省城乡建设厅牵头做好以下工作：

　　在城中村改造前期，做好城中村小区的物业管理区域划分，物业用房配置，公开招投标的形式做好前期物业选聘，严格做好城中村小区承接查验工作，城改管理部门根据有关规定，做好监管、备案等工作，将城改小区物业服务管理纳入统一监管体系，同市场化物业服务企业按照同一模式、统一标准进行监管。

　　针对城中村改造过程中物业管理问题，由职能部门通过招投标等形式建立城中村改造小区优秀物业企业资源库，将有意愿、有实力的品牌一线头部物业企业、国有物业等纳入资源库，引导并指导城中村小区物业选聘活动中，优先从资源库选聘优秀企业，坚决杜绝城中村自行管理或幕后管理。

　　引导以街办为单位，从优秀物业资源企业库中或与其他大型品牌企业，成立由大型品牌物业、村集体企业等共同入股的合资物业企业或委托品牌顾问，充分考虑村集体经济利益，兼顾物业企业品牌、品质管理，真正选聘、引进能对建筑物及配套设施设备安全负责、具备提供质价相符能力、能合理引导居民缴费的物业企业进行管理。

　　各物业职能监管部门，建立区级统一城改回迁小区行政监管部门和队伍，将城改小区党员、基层干部、网格员等积极吸纳进来，采用易地监管、常态化抽查等模式，加大对城中村小区人员安全、建筑物安全、电梯和水电气暖安全监管，上级部门对行政执法进城改小区进行重点考核。

　　理顺回迁小区村民管理队伍等的思想意识，实施城改小区管理人培训、培养计划，针对城改小区，以村为单位，由属地街办牵头，由企业股东负责，以村为单位，每年培养具有村民身份的物业专业管理人员若干名，壮大充实懂城改小区、懂城改居民、懂物业管理的新城改物业人。

　　此外，还要加大对城改居民的宣传引导，加大对城改小区房屋使用出租的支持力度。每年遴选评比城改小区物业管理样板，引入媒体讲好城改回迁故事，奖励鼓励城改居民的正能量行为，奖励鼓励城改小区物业管理人，支持各主体依法维护合法权益。

　　逐步推动具备条件的城改回迁小区成立业主大会、业主委员会，将城中村小区的物业企业解聘、选聘、物业服务质量评价、公共收益等重大事项，逐步过渡到业主自治决策中去。

　　华商报记者 肖琳

编辑：方正