华商观察|限购渐次退出，住房“以旧换新”，西安跟不跟？

　　近期，楼市颇不宁静、大招不断。   4月28日，成都市宣布取消了历时7年半的住房限购政策，这让全国还在维持限购政策的城市再“下”一城。   4月30日，广东肇庆宣布实行“商品房实行按套内面积计价宣传销售”，至此，继重庆市之后第二个取消公摊的城市也诞生了。然而，少有人注意到，肇庆还创新提出了无需卖房即可“换新”，这给尚处于探索中的住房“以旧换新”又贡献了一种新方案。   种种迹象表明，住房“以旧换新”在今年突然加速，不仅参与的城市数量在迅速增加，而且，大城市也越来越多，不止有省会城市入局，一线城市也开始下场——先是4月23日深圳市开启了住房“以旧换新”，5月3日上海也紧跟着加入了进来。短短10天内，四大一线城市中有两座城市加入，这架势不让人刮目相看也难。   限购政策的“退”，“以旧换新”的“进”，这一进一退已然形成了鲜明的对比，种种迹象表明，楼市调控的工具箱里，以“限”为核心的旧工具正在被卸载，楼市的世道变了。   全面取消限购和以旧换新，西安跟不跟？就此，华商报大风新闻记者咨询了西安市住建局。

　　正在退出的“限购”   

　　先从走入尾声的限购说起。   “限购令”，作为房地产调控史上的标志性政策，已经伴随着火热的楼市走过了10来年。

　　2010年4月30日，北京出台《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中强调，“对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。”“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”这是全国首个住房“限购令”。

　　此后，又是2010年“国十条”、2011年“新国八条”、2016年“9·30新政”，限购的手段越来越多、力度也越来越强，但事实证明，“限购令”并不是房地产调控的救星，也不是遏制房价的灵丹妙药。

　　经过了一波波澜壮阔的全国性上涨之后，楼市迎来了历史性拐点。2023年7月24日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

　　“供求关系发生重大变化”的表述，这尚属首次。这预示着依附于楼市过热的限购政策也走到了谢幕的时候。   华商报大风新闻记者注意到，在这一波放开限购的城市里，早在2022年的12月，佛山、东莞就前后脚宣布全面取消限购。加上最新的成都，目前执行限购政策的城市已经越来越少。据中指研究院监测，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳以及广州、杭州、天津、西安（二环以内区域）仍维持限购政策，其中杭州只针对新房限购。

　　必须要说明的是，在前述依然维持限购政策的城市当中，多个城市有过“挤牙膏”式的不同程度地松绑，尤其是北上广深四大一线城市在4月份以来可谓动作频频，限购区域缩小，限购门槛降低，给楼市松绑意图十分明显。

　　华商报大风新闻记者注意到，在人民网领导留言板“二环内限购政策”相关回复下，较之2023年10月，西安市住建局在2024年1月4日的回复中出现了“我们将予以认真研究”的字眼。

　　5月7日，华商报大风新闻记者致电西安市住建局房地产市场管理处，想了解4个月后相关研究的进展。   相关工作人员回复说：“我们也一直关注国内一些城市城市取消限购、以旧换新等楼市新政策。官方政策发布前，我们不便透露任何消息。”再问及目前是否已有研究结果时，该工作人员回复道：“抱歉，目前不便透露任何消息。”

　　住房“以旧换新”正加速铺开   

 　　华商报大风新闻记者注意到，当主要城市对于限购或取消或松绑，住房“以旧换新”也正在加速铺开。

　　从公开报道来看，住房“以旧换新”，前几年就有个别城市开始试点，直到去年呈现出扩大之势，以至于全国到底有多少城市在搞住房“以旧换新”，也没有个精确数据。

　　华商报大风新闻记者看到的报道，有说超30城市，有说超40城市，还有说至少52个城市。虽然城市还在不断增加，多数也是地级市，但今年4月以来，长沙、南京、郑州等省会城市，住房“以旧换新”正成为各城市探索消化新房库存、提高市场活跃度的重要手段。

　　4月底，连一线城市也不再做个旁观者。

　　4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合发布关于《开展深圳市商品住房“换馨家”活动》的通知，自5月1日起，在全市推行房产“以旧换新”，为期一年。

　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的项目30余个，主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉贤以及中国（上海）自由贸易试验区临港新片区等区域。

　　深圳、上海之后，面对本地媒体的追问，广州市房协有关负责人表示，目前正向开发商摸查、收集相关意向，正在探索可操作性。“以广州的情况来看，主要的参与主体可能是开发商、中介而非地方国资平台。”

　　  有分析认为，一线城市的入局，这是对于住房“以旧换新”模式的认可。

　　那么，到底何为住房“以旧换新”？

　　这里必须要指出的是，距上轮推动全国范围消费品以旧换新工作已近15年后，今年国家又启动了新一轮的消费品以旧换新，虽然包括家电、家装厨卫，但并不包括商品房。

　　从目前来看，住房“以旧换新”主要有三种模式，补贴模式、帮卖模式、收购模式。

　　一是补贴模式。地方政府针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴，以此降低购房成本，刺激换房需求入市。实施效果取决于补贴力度，这对地方政府财力是个考验，沈阳、苏州、常熟就是这种模式。

　　二是帮卖模式。购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金。深圳、重庆、河南新乡、浙江杭州市临平区就采用了这种“帮卖”模式。

　　三是收购模式。国企制订二手房收购计划，满足一定条件的旧房，可置换国企推出的新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款；国企回收的旧房，可作为保障房和人才公寓房源。这种模式不仅实现了新房和二手房市场的联动，也有效增加了保障房和人才房的供给。

　　还需要说明三点：

　　1.前述三种模式并非单选项，就如郑州同时采用了前述三种模式，而且，在“收购模式”中，各地对于“旧房”也设定了一些条件，比如，南京要求必须位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等，郑州则明确房龄不能超过15年，如有房贷需还清，还要位于三环以内等。

　　2.还在试点探索中的住房“以旧换新”，并未固化于前述三种模式，比如，4月30日，广东肇庆首创推出了一款可以不用卖房的“旧转保”的新模式。

　　肇庆的方案是，把全市公积金增值收益的50%以上用于支持筹集建设保障性租赁住房和公租房，并制定支持购买改善性住房并推动旧房转保障性住房有关办法，鼓励有改善住房需求的市民群体，将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房，自愿申请纳入保障性住房房源，经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。申请人的全部租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房。统租房屋又反哺用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。

　　3.有的城市虽然没有明确亮出“以旧换新”，但鼓励和支持的意图很明显。就如已经全面取消了限购政策的武汉，5月6日宣布“认房不认首次贷”——武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

　　八仙过海，各显神通。

　　各地根据实际情况，正量身推出适合于自己的住房“以旧换新”模式。

　　住房“以旧换新”主要存在于这个阶段

　　中共中央政治局4月30日召开会议，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　媒体分析认为，此次会议要求对增量和存量问题的统筹考虑，意味着楼市调控已告别“过冷时放水刺激、过热时限制打压”的思路，而是深入理解供求关系变化，系统性谋划、平衡供需。这是一种全新的思路。

　　新京报一则报道中则直言，消化存量房产有两个方向，一是“以旧换新”，更好保障改善性住房需求，同时，政府牵头收购的旧房可进入保障房体系，打通这一链条非常重要；二是进一步放开限购，尤其是降低一线城市的购房门槛，以带动更多存量房产去化。

　　毫无疑问，住房“以旧换新”政策推行的基础，是旧房和新房两个市场的同时低迷，这是“换”可以顺利进行的前提。

　　数据也支持这一点。

　　易居研究院《百城住宅库存报告》显示，今年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。也就是说，仅目前市面上的新房库存规模需要两年多才能消化完。而新建商品住宅的合理去化周期应该是12至14个月。

　　分城市来看，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为19.2、21.6和33.1个月。由此来看，一线城市情况尚好，二线城市以及三四线城市整体去库存压力不小。

　　华商报大风新闻记者注意到，消化库存，也成为一项硬性指标。

　　4月29日，自然资源部办公厅公布了关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。据此，有些三四线城市将暂时失去“卖地”资格。

　　文件中的原话是：

　　商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　再看二手房数据。

　　根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月监测重点14城二手住宅成交107908套，环比上升5.01%，同比下降12.52%。累计来看，2024年1-4月重点14城共成交351738套，较去年同期下降19.5%。4月二手市场成交继续维持上升趋势，但与去年对比来看，无论是当月的成交量还是累计成交量均不及去年同期。

　　诸葛数据研究中心所监测的14城，并没有一个是三四线城市，换句话说，即便是大城市的二手房，交易量也并不如上年同期。

　　显然，无论是二手房还是新房，都有一定的库存需要消化。

　　西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授认为，我国在住房供应体系上形成了保障性住房与商品住房两大体系，住房“以旧换新”指的是商品房而不是保障房。从需求端来讲，“以旧换新”其实一直都存在，现在所以许多城市纷纷跟进，主要还是疫情之后房地产低迷，由于房地产行业对经济的上下游产业链有着重要的拉动作用，现在需要想办法让楼市流通环节循环起来，从而带动房地产市场回暖。长期看，住房“以旧换新”主要存在于旧房买卖环节耗时较长、购新房资金暂时紧张这个阶段。

　　华商报大风新闻记者 杨鹏 付启梦

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