政策集中利好刺激下 5月西安楼市表现如何? 建议抓住时机 无需观望

5月份对于购房者来说，是政策集中利好的时期，首付比例降低，取消利率下限、“以旧换新”等，都是为了进一步刺激楼市购买力。5月份的市场表现热度有所回升，但成交数据层面还没有明显的提升。

全国楼市新政频发

西安市场刺激有限

5月17日，全国楼市进入了新一轮政策执行中，其中上海新政包括放松限购、降首付、降利率、支持企业购房等。广州新政包括首套房个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房的最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限;对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款等。深圳楼市也积极调整政策，将个人住房贷款最低首付款比例由原先的30%调整为20%，第二套住房最低首付款比例则由原先的40%降低至30%，利率也进行了适当的调整。

其实，从全国楼市的新政中可以看出，在楼市持续低迷的情况下，各个城市也在积极适度调整政策。回归到西安，5月9日，西安开始首轮调整，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。摇号选房时，不再执行刚需优先政策。5月17日，西安各大银行均开始陆续执行首套房首付比例降至15%、二套降至25%的政策。除此之外，西安也开始了以旧换新，6月3日，西安房协发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，为期一年的“以旧换新”正式启动，并同步发布了西安首批参加以旧换新的新盘名单，共64个项目。

每个城市的楼市政策落地到市场上，反应都有所不同。就西安来说，业内人士评价称，“保守跟进，政策对市场刺激影响力有限。”

客户热度略有上升

去化数据仍显不足

西安楼市政策执行近一月，5月的楼市情况到底如何呢?从前瞻顾问发布的周数据报告可以看出，市场上售楼部热度略有上升，但成交端的数据后劲不足。

数据显示，5月共35个项目完成意向登记，登记项目的数量环比减少11个，核验通过2801组，客房比为58%，创2023年以来最低值，比2023年平均值降118%，市场客户明显减少。其中，较受关注的项目有三个，港务区的绿城紫棠苑，5月登记的房源套数为198套(两次登记)，销售均价2.1万/㎡，面积区间143—184㎡，线上登记人数为768组家庭，核验后的人数为643组;雁塔区的信达雁熙云筑推售房源为264套，销售均价1.8万/㎡，面积区间93—128㎡，线上登记人数697组家庭，核验后的人数还有627组;高新三期的中海未来之境，该项目推售232套房源，销售均价2.6万/㎡，面积区间133—195㎡，线上登记人数407组家庭，核验后的人数为280组。除此之外，其余项目登记人数、核验后人数均处于低位，多个项目核验人数为个位数甚至是0登记。

去化率上，5月整体去化率仅24%，降至近一年最低值。据统计，5月共有26个项目开盘超过30余次，其中去化率在70%以上仅有华发·利君|都荟城央、信达雁熙云著两个项目，去化率在30%以下占比约76%。而多个开盘项目去化率相比于4月，均在下降。其中华润置地港宸润府时隔20天加推，主要成交客户为首开未成交客户，因价格上调，且同期新盘扎堆、竞品分流抢占客户，去化率比上次下降37%;华发·利君|都荟城央去化率比上次下降20%。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，从5月市场运行数据来看，政策传导期还未有明显的效力，从某种意义上讲，政策出台属于惯性保守跟进，市场端反应、刺激有限，并没有因为政策带动买方市场积极入市，未达到市场预期。

二批次宅地供应量涨

成交地块价格均有回落

政策影响和市场热度传导到土地端，则出现了供应量涨、成交价降的局面。从供应层面看，根据前瞻顾问的数据统计，5月份共有17宗住宅用地的供应，其中西咸有10宗地，6宗在主城区，1宗在阎良。从单块地的体量来看，其中面积最大的是位于空港新城的214亩宅地，容积率仅1.2，楼面起始价为5500元/㎡，另外还有5宗宅地体量在百亩以上。

除了已经挂牌供应的宅地，5月份浐灞、长安等区域也发布了二批次将要供应的土地信息清单。浐灞近期公示的《2024年度第二批出让住宅地块详细清单》来看，计划将拟供应18宗、共计约960亩。面积最大的为123.8亩，最小约为8.5亩。从体量上来看，在百亩以上的有两宗宅地，是非常优质的低密住宅供地，容积率分别为2.0和2.7。地籍编号CB2-7-912地块占地约120亩，位于中海悦墅的北边、龙湖源著的东侧;地籍编号CB2-2-289地块占地约123亩，这宗地块南侧一路之隔就是浐灞销量不错的千万级住宅项目招商西安序。另外，长安区第二批次拟出让住宅用地也有2宗共73.1925亩，容积率为3.48-3.95，从这两宗住宅用地所处位置看，都在西部大道沿线、长安中央公园旁。

成交方面，5月共成交4宗住宅用地，高新1宗，秦汉3宗。从目前这4宗地的成交价格来看，在区域内均有回落。其中高新成交的地块净用地面积约69.268亩、容积率2.8，被天地源以10.82亿元的底价摘得，成交土地单价1562万元/亩，成交楼面价8368元/㎡。这也是高新CID时隔4年多后再次诞生1万元/㎡以下楼面地价住宅地块。

秦汉新城3宗，为原恒大文旅城用地，均被陕西建工房地产开发集团有限公司以底价所摘得，成交楼面价分别为1628.51元/㎡、1612.59元/㎡、1612.25元/㎡。这几宗地要求除了需配建两所幼儿园外，竞得人还需负责出资完成西安恒大文化旅游城项目“保交楼”任务。截至目前，陕建地产集团已累计接手原恒大文旅城446.81亩住宅用地及1145亩商服用地。

市场产品充足 利好频现

建议按“需”买房 无需观望

对于购房者来说，当下利好政策频出的时期，是否是买房的好时机呢?

近期刚定了新房的陈先生认为，首付比例降低解决了他买房的一大难题。“我们是想卖旧换新，之前看好了新房但是原来的房子还没卖出去，首付不够。现在15%的首付足够付了，等老房子卖了再提前还款，压力也不大。”当然，也有部分购房者仍在观望，看政策是否还有再下探的可能。

时至年中，很多房企项目进入半年业绩冲刺的关键阶段，所以产品加推、新项目入市的节奏都比较快，也给出了一定的买房优惠，目的就是要在政策利好期抢收一波业绩。

朱郁认为，从新房成交规模短期来看，环比或稳中有增，而同比降势仍延续。单靠现行政策力度拉动有限，还需要通过“组合拳”，如贷款利率再下调、公积金贷款额度再调整、“以旧换新”细则再提升等举措，降低置业门槛。

另外，朱郁认为期望等待降价的可能性较低，建议购房者积极“上车”，无需进一步观望。目前市场多项目释放优惠力度较大，而且房源可选的项目、面积段等都比较充足，购房者结合置业需求可比较、筛选的空间很大。 华商报大风新闻记者 张毅 党兰

编辑：王莉文