【大风说法】车位“只售不租”是否合理合法？法院判决来了

　　小区车位充足，但物业和开发商“只售不租”，禁止未买车位的业主开车进入小区车库。这是不少西安市民遇到的现实情况。

　　在网络问政平台上，多位西安市民反映了他们所在小区存在车位“只售不租”的问题，但不同辖区政府却给出了截然不同的回复。

　　车位“只售不租”是否合理合法？日前，西安市中级人民法院审理了一桩有关小区车位“只售不租”的案件。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”法院认为，应按优先满足业主需求的原则，就小区未处置所有权的停车位向业主开放租赁。

　　网络问政平台频现车位“只售不租”问题反映

　　各地政府回应不一

　　2023年3月12日，有西安市民反映沣华熙城小区内近9成车位都被空置，车位售价远超周边小区，但物业禁止没买车位的业主驶入车库，要求车位“只售不租”。对此，辖区政府回应称，对于业主所提出的“不买车位即不允许业主车辆进入小区车库”，为正常管理行为。

　　2023年10月18日，市民反映辰宇世纪城车位“只售不租”，且车位售价价格远高于市场价格。辖区政府回应称，车位买卖或出租属于商业性行为，根据《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以该小区地下车库车位的买卖或出租由开发企业决定。

　　今年2月26日，市民反映大华曲江公园世家·樾玺小区有大量产权车位和人防车位空置，之前未购买产权车位的业主及亲友走访时，一直是按照相关规定收取临停费用。2月21日，物业突发通知，要求3月1日开始未购买车位业主不得进入小区车库停车，给业主造成了不便和困扰。

　　对此，辖区政府回应称，该小区是为加强小区管理，保障已购买车位产权人权益，避免外来车辆侵占产权人车位，目前暂停临时车辆进入小区。经核实，车位归属权为开发企业，开发商如何规定租售方式为开发商行为。

　　从上述回应来看，多区政府均认为归属权属于开发企业车位，如何规定租售方式属于商业行为，应由开发商来决定。但面对相似的案例，部分辖区政府却有着不同解释。

　　2023年10月22日，有市民反映新兴熙园小区车位“只售不租”。辖区政府回复称，区住建局立即联系开发企业，明确要求其拿出整改方案，多种方式满足业主停车需求，尚未出售的车位、车库不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务，充分提高停车资源利用效能，全力督促企业化解“停车难”问题。同时，也建议投诉市民通过司法途径维护合法权益。

　　2024年6月8日，市民反映南长安街壹号三期的车位被中间商倒卖价格上涨，物业也不允许车位对外出租。对此，辖区政府回应称，关于车位价格问题，区住建局将严格按照车位实际成交价进行网签备案。关于停车问题，区住建局立即约谈开发企业，明确要求其拿出整改方案，多种方式满足业主停车需求，尚未出售的车位、车库不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务，充分提高停车资源利用效能。

　　法院判决：

　　要求开发商按优先满足业主需求的原则

　　就小区未处置所有权的停车位向业主开放租赁。

　　日前，西安市中级人民法院审理了一件有关小区车位“只售不租”的案例。

　　2019年10月，小美与A置业有限公司（以下简称：“A公司”）签订了《商品房买卖合同》（预售），其中约定小美购买A公司开发的位于西安市雁塔区某小区房屋，合同第二十二条第三款约定“规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权另行出租、出售。”附件十二第十三条约定“本项目地下、地面停车位产权归出卖人所有，出卖人有权选择以出售、附赠或者出租等方式进行支配。买受人对此不持异议。”2022年6月底小美取得案涉房屋不动产权证书。

　　该小区地下停车场建成投入运营后，第三人W物业管理有限公司（以下简称：“W公司”）于2022年5月向小区业主发出通告，载明根据A公司的要求，从2022年6月起，未购买小区地下车库车位的车辆不得驶入地下车库。后A公司于2022年7月向W公司发送工作函，要求W公司禁止未购买车位的人员、车辆进入或使用小区地下停车位。

　　2022年8月，小美驾驶车辆进入自己居住小区地下停车库时被保安（W公司工作人员）以A公司的“限制通行”通知为由予以阻拦，双方遂发生纠纷。

　　小美故将A公司作为被告，W公司为第三人诉至法院。

　　小美认为：案涉小区产权车位目前还有一半未出售，符合出租条件，要求被告就产权车位向其开放出租；另，小区内的机械车位要求租期20年，并无短期的租赁选择，实为变相的出售。A公司对该小区地下车库规划的车位采用“只售不租”的模式，拒绝小区业主以租赁车位的形式使用车位，侵犯了原告作为小区业主的合法权益。

　　A公司辩称：本公司系案涉小区内的产权车位所有权人，现产权车位已出售一半左右，没有购买产权车位的业主可选择租赁机械车位，依据民法典规定及合同约定，其有权以出售、附赠或出租等不固定方式约定案涉小区车位的归属，原告无权强制要求与其缔结租赁合同。

　　雁塔法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可知，开发建设单位对于建筑区划内登记在其名下的车位虽享有所有权，但该所有权的行使依法应受优先满足小区业主需要的限制。

　　庭审中，A公司自认仍有近一半产权车位尚未售出，此时案涉小区的产权车位具备向业主出租的条件，故A公司应就案涉小区未处置的产权车位向小区业主开放租赁。小美系A公司开发的某小区业主，有权要求A公司向其开放出租。

　　法院最终依法作出如下判决，A公司应按优先满足业主需求的原则就该小区未处置所有权的停车位向小美开放租赁。

　　A公司不服上诉至西安中院，中院维持原判。

　　法官声音：

　　切不可以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务

　　西安市雁塔区人民法院曲江法庭法官吕睿涵表示，随着车辆保有量的不断增加，部分小区车位数量的确会出现无法满足业主使用需求的“窘境”。然而，在该小区内存在大量闲置车位的情况下，车位对业主“只售不租”，显然是与“满足业主需要”相违背的。

　　目前小区停车位主要有以下几类：一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库；虽然产权属于开发商，但在车位充足的情况下，开发商不能限制小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。

　　二是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《民法典》第二百七十五条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。开发商无权对非规划内车位进行处分、获利。

　　三是人防车库或人防车位。由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年。

　　本案涉及的车位，正是第一种建筑区划内规划的。开发建设单位在修建车位、车库后，首先应当是将其出租、出售给业主，而非向第三人售卖。倘若业主有能力购买，则应予以出售；若业主无能力购买，则应予以出租，切不可以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

　　律师说法：

　　建筑区划内规划车位未售罄之前

　　应满足业主对车位的使用、租赁

　　车位“只售不租”是否合法？对于不同类型和权属的车位，又会有着怎样的区别。人防车位也被限制出租，只允许售卖是否合法？对于市民反映的，有开发商和物业将车位大量售卖给同一买家，再有，该第三方出面限制租售方式的行为是否合法？

　　对此，记者采访陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善。赵良善介绍，小区车位分为建筑区划内规划的车位、非建筑区划内的车位与人防车位三种，其中《民法典》第276条明确规定，建筑区划内规划的车位应当首先满足业主的需要，所谓“首先满足业主的需要”，一是业主有优先购买权；二是在车位未售罄之前，应满足业主对车位的使用、租赁。所以开发商一刀切式地只售不租，明显违背了“首先满足业主的需要”这一规定，与法律相悖。

　　而依据《民法典》第275条规定，非建筑区划内的车位属于全体业主的。据此，出售或出租车位全由业主决定，开发商既无权出售也无权出租。

　　针对人防车位，《民法典》第254条明确规定，国防资产属于国家所有，人防车位用于国防目的，应属国家所有。以及《人民防空法》第5条第2款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商对于人防车位除享有收益权外，其他权利归于国家。由此可见，人防车位的所有权归国家，开发商不能出售，只能出租，出租时也要首先满足业主的需要。

　　赵良善指出，开发商和物业将车位大量售卖给同一买家是否违法，取决于是否首先满足了业主的需要。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条明确规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。由此可见，法律容许一位业主购买多个车位，或者诸多车位由一个买家购买，但是前提是首先满足业主的需要，如若在未满足业主的需要的情况下，开发商恣意将大量车位卖给同一家，随后由该买家出面限制租售车位，这明显是在侵害业主的合法权益，涉嫌违法。对此，业主们有权向开发商、物业及买家这一违法行径说“不”。

　　华商报大风新闻记者 白仲夏 实习生 石芳琪 赵昱涵

编辑：方正