3·15案例| 一时心热签《认购协议》  退房时“定金”难要回

看房一时心动，交了“定金”签了合同，而过后因自身原因或其他因素导致无法购买时，这笔钱却很难退回。房产销售行业人士提醒，真正的好房源不会靠压迫式营销，负责任的销售应主动提醒风险，消费者购房要坚持不冲动交钱、不轻信口头承诺、不签空白文件，避免造成自身财产的损失。

自身征信存问题 交定金后想退房被拒

2024年11月底，在房屋中介与楼盘销售顾问的带领和介绍下，市民孟先生看上了一套位于西安浐灞国际港德美·万有引俪楼盘的公寓房，房屋面积50余平方米，可做成LOFT户型，“我是想买一套房屋用于办公，当时销售人员说这套房是特价房，优惠大、地理位置好、入住率高，房源所剩不多，让我有意向的话尽快交钱先锁定房源。”孟先生介绍，12月8日，他通过楼盘销售人员支付了1万元意向金，随后在12月10日与地产公司签订了《认购协议书》并支付了4万元定金。

孟先生说，由于自身征信有些问题，担心贷款无法审批，他当时考虑找身边的家人或朋友帮忙办理贷款后续再做更名，但支付定金后，由于身边朋友亲戚无法帮他办理贷款手续，自身征信又存在问题，所以决定放弃购买，但这一诉求被开发商以不退不换为由拒绝。

“之前没买过房子，对‘定金’的概念也不太清楚，如果早知道会出现这样的情况，但是我肯定要全面了解房子和自身的情况后再考虑交钱的事情，而不是一时冲动就交了钱。”孟先生说。

销售顾问：顾客违约在先 需要承担违约责任

华商报大风新闻记者在孟先生与地产公司签订的《认购协议书》上看到，其中注明了乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金，签订认购书之日起53日内支付首付款，乙方若未按照付款约定执行，视为乙方自动退房，乙方所交定金甲方不予退还，甲方有权解除本协议并另行出售本套房屋。此外，合同中明确约定“不更名、不增减名和换房”等。

在孟先生提供的聊天截图中，可以看到其在与销售人员提到若贷款银行无法审批及认购署名办理按揭时能否更改的问题，销售人员表示“征信没有问题就一定可以办下来”“不退不换，更名可以的”。

孟先生说，他也曾向住建部门投诉过，协商中地产公司称是他违约，这笔钱无法退还。

3月3日，华商报大风新闻记者联系到了当时带领孟先生看房的销售顾问，对方表示，明确向孟先生告知过房屋不退不换不更名，是对方违约在先，“我们也和他进行过协商，需要他承担违约责任，我们给他退一部分钱，但是他并不接受。”

律师：若存在违约行为应承担不利后果

著名公益律师、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江认为，本案中，争议的5万元定金由两部分组成。首先，孟先生在与地产公司签订《认购协议书》前，先支付了1万元的购买意向金，此时，双方之间尚未形成有效的合同关系，该意向金仅代表孟先生存在一定的购买意愿，若孟先生希望退还1万元的购买意向金，地产公司应当予以退还。

但是，孟先生随后又与地产公司签订了《认购协议书》并向地产公司支付了4万元定金，且该合同中注明了“乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金，签订认购书之日起53日内支付首付款，乙方若未按照付款约定执行，视为乙方自动退房，乙方所交定金甲方不予退还，甲方有权解除本协议并另行出售本套房屋。”此时，孟先生先前支付的1万元购房意向金已经转化成了有效合同《认购协议书》中的定金，孟先生作为完全民事行为能力人，在无其他证据证明该合同的签订违背了孟先生的真实意思表示，需要受到《认购协议书》的约束，若孟先生存在违约行为，应承担房地产公司不予退还定金的不利后果。

“实践中，并不是所有《认购协议书》签订后，消费者都无法主张退还定金。一方面，若《认购协议书》等房屋买卖合同本身因违背消费者的真实意思表示或违反国家法律法规而无效，或消费者主张在合同签订过程中受到了欺诈、胁迫等情形，那么在司法机关确认合同无效或可撤销后，消费者可以向卖方主张已支付的定金。”朱长江说，另一方面，需看消费者签订的具体合同条款，若合同条款明确约定，在地产商存在何种违约情形下应当返还“定金”，则消费者可据此主张定金的返还。

“定金”引起的购房纠纷频发

行业内人士提醒:不冲动交钱

买房对每个人来说都是人生中的一件大事，交了定金、签了认购协议，相当于是完成了买房过程中的第一步。然而近年来，因为“定金”引起的购房纠纷频发。

今年2月16日，市民王先生在销售顾问的带领下来到西安某楼盘看房，“最后一套，团购房，价格实惠，地理位置优惠，交通便利……”在销售顾问的介绍下，一直渴望买房的王先生现场支付了6万元定金并签订了《认购协议》，然而回家后的王先生却后悔了，找到销售顾问要求退房退还定金，遭到对方拒绝，并称《认购协议》中已经明确约定购房人违约不予退还定金，“我咨询了律师，在法律意义上确实是我违约了，但是我辛辛苦苦挣的钱，现在房子不要了，对方一分不退合理吗？”目前双方仍在协商处理中。

一位房产销售行业人士提醒，消费者在看房买房时应坚持“三不原则”：不冲动交钱、不轻信口头承诺、不签空白文件。他表示，一些销售人员会以“只剩最后1套”“马上就要涨价”“一会儿就有人来看房”等话术暗示楼盘的火热和抢手程度，对于销售人员来说，这只是一种销售方式和技巧，消费者实际看房中还是要保持理性，多去观察、实地走访、全面了解房屋的状况，不要一时冲动就交了钱，“确认买房前，首先要确认购房资格和贷款能力，注意定金（不退）与订金（可退）的法律区别，不要轻信销售人员的口头承诺，毕竟口说无凭，但协议是具有法律效益的。”他提醒，真正的好房源不会靠压迫式营销，负责任的销售应主动提醒风险而非制造焦虑，消费者应当保持理性心态，注意保留证据以便出现问题时维护自身权益。

华商报大风新闻记者 于震 实习生 戴小曼

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