3·15调查|物业服务费一费制已推行多年 “公摊电费”还有哪些小区在收？

物业服务费“一费制”已推行多年，为了解具体实施情况及住宅小区收取公摊电费的情况，近日华商报大风新闻记者随机走访了西安城南和城北8个小区。调查中发现：走访8个小区，5个小区在收取公摊电费；有物业公司按“一费制”标准收了物业服务费，又在电费里加收了“能源公摊损耗费”。而8个小区中6个成立了或成立过业委会，但已完全理顺和物业公司关系的却几乎没有。

一、政策规定：

实行“一费制”的 不得另行收取公摊电费

2019年8月，省发改委、省住建厅、省市监局三部门联合发布了《陕西省物业服务收费管理办法》，自2019年9月1日起执行，有效期5年。2024年8月，省发改委、省住建厅发布公告，该办法在有效期届满后继续实施。

为贯彻落实“省办法”，2020年11月5日，西安市发改委、住建局、市监局三部门联合印发了《西安市物业服务收费管理办法》，并发布了相关政策解读。

根据相关解读，“市办法”一是为了落实“省办法”物业服务费实行“一费制”的要求，规范全市物业服务收费行为；二是为了理顺收费结构、规范物业收费行为。该办法自2021年1月1日起实施。

其中要点是：

未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。“市办法”制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。

已成立业主大会（业委会）的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费（特约、增值服务等）实行市场调节价。由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

调整后，实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。

高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元；多层一级服务每月每平方米0.85元，二级服务0.75元，三级服务0.65元，等外服务0.55元。

与此同时，停车服务费标准也进行了调整：其中室内停车实行两类收费标准；一类80元/车位·月、二类60元/车位·月。

调整后，物业服务费实行“一费制”的，原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。

更具体地来说，就是“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。”

二、调查走访

走访8个小区 5个小区在收取公摊电费

为了解目前“一费制”实施情况及住宅小区收取公摊电费的情况，近日华商报大风新闻记者随机走访了西安城南和城北的多个小区。

1、这三个小区已实施“一费制”，不再收取公摊电费

位于西安曲江新区的金辉世界城北区，2021年4月开始实行一费制，原来0.17元/平方米的公摊电费不再收取。该小区物业公司工作人员介绍，金辉世界城北区共有3000多住户，目前物业服务费2.2元/平方米，垃圾费6元/月，地下车库停车服务费80元/月。小区电表已改，业主可手机买电，国网统一电价为0.4983元/平方米。因为已实行一费制，也不再收取电梯费。

同样位于曲江新区的中海凯旋门小区，也是在2021年上半年开始实行“一费制”。在该小区物业办公室，前台工作人员介绍，目前小区目前的收费标准是：物业服务费2.2元/平方米，垃圾费6元/月，停车服务费每月80元。不再收取公摊电费和电梯费。电表已改可手机买电，用水在交物业费时据实结算。“一费制”前收取的公摊电费0.215元/平方米。

位于西安城北永义路和永敏路交汇处东北角的金旅城小区，也是2021年4月开始实行“一费制”。该小区物业公司工作人员说，小区总户数1092户，目前执行的是西安市物业服务二级收费标准，物业服务费1.9元/平方米，停车服务费地下车位80元/月，公摊电费和电梯费不再收取。目前电表已改，业主在手机上就可买电；水表还未改造，是在交物业费时据实结算。据金旅城社区工作人员介绍，金旅城小区业委会选举工作已完成，但备案尚未完成。

2、这四个小区收公摊电费，有的加在电价里，有的按建筑面积收

雁塔区电子东街幸福时光小区，目前尚未实行“一费制”。根据业主的交费票据，“公共能耗”（即公摊电费）的收取标准是0.2元/平方米。该小区2019年成立业主委员会，目前首届业委会任期已过仍未进行换届选举。据业委会成员介绍，目前五名业委会成员中已有三人退出不干了，一人搬走了。2023年，在未经业主大会授权的情况下，有业委会成员和在小区服务的物业公司签订了物业服务合同，并盖上了业委会的章子。这份合同中约定，“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按住宅面积方式向业主分摊计收。”物业公司项目部负责人说，公共能耗0.2元/平方米其实还“包不住”：因为每月这一项能收9000多元，却要支出1.1万元。但记者始终未能见到相关账单。

西安市雁塔区电子东街万国花园小区是多层楼房为主的老小区，目前也未实行“一费制”。该小区物业经理刘女士介绍：“小区共有1079户，物业服务费是0.24元/平方米，可能是全西安市最低的。小区没有大修基金，每月每户收取14元作为公共设施日常维护费。另外就是每月6元的垃圾费。停车服务费为60元/月·辆。” “公摊电费包含在电价中：小区电价是0.6元/千瓦时，超过国网电价0.4983/千瓦时的部分，即0.1017元/千瓦时是公摊电费。公共区域用电量最大的是为期四个月的供暖季期间二次管网设备的用电。”该小区门口有一座多层建筑，三楼东边是物业办公区域，西头一间房的房门上方挂着业委会的牌子，但敲门半天无人回应，看起来不太像是办公的地方。

西安长安南路82号的华城国际小区也未实行“一费制”。据小区业主李先生介绍，小区共3512户，建筑总面积32万多平方米。虽已成立业委会，但任期已过三四年，目前尚未完成换届选举。为小区提供服务的物业公司为前期物业，并未与业委会签订物业服务合同。未实行一费制的原因，是业委会提出按1.9元/平方米的标准来收费，物业公司要按2.2元/平方米的标准来收费，未能达成一致。目前的收费标准为：物业服务费1.2元/平方米；停车服务费每月150元；电梯费楼层不同价格不同；公摊电费加在电价里了，居民购电价格为0.62元/千瓦时，公摊电费相当于0.1217元/千瓦时。小区水表改了，手机网上买水已实现，电表正准备改。

位于西安城北太华北路和凤城三路交界处西北角的百花家园小区属于经济适用房项目，也未实行“一费制”。该小区物业公司办公室墙上张贴的收费表显示：高层住宅物业费收费标准为1.2元/平方米；居民垃圾费为6元/月；居民电梯费为0.4元/平方米·月（小高层以6层为基准上下浮动0.01元，高层以16层为基准上下浮动0.01元）；停车服务费为小型汽车150元/月，露天每次4元；大型汽车200元/月，露天每次5元。在其中未看到关于公摊电费的收取标准。业主出具的物业费交费单据照片显示，公摊电费单价为0.15元/平方米。该小区业委会副主任李先生表示，业委会刚成立，现物业公司为前期物业，尚未与业委会签订合同。

3、这个小区老物业按“一费制”标准收了物业服务费，又在电费里加收了“能源公摊损耗费”

颐馨花园小区位于西安市未央区龙首北路，情况比较特殊——目前新老物业正处于交接阶段。截至目前，老物业尚未按照法院判决时间退出，新物业已经进场，新老物业目前在同时收取电费。

据了解，按照“中标通知书”的规定，新物业陕西旭辉物业有限公司“公共水电公摊费、暖气费按国家相关标准执行”，目前是按照0.4983元/千瓦时的国网统一电价售电，因为交接尚未完成，未收取其他费用。

老物业西安颐馨物业管理有限责任公司执行的收费价格则比较复杂。

据该小区业委会主任杨女士介绍，根据业主们出具的“西安颐馨物业管理有限责任公司”开具的收费单据，目前颐馨物业收费的标准实际上是不统一的：

对于无车位的业主，物业服务费是按照0.9元/平方米来收取；对于有车位、停车服务费要求按80元/月来交的，实行所谓的“一费制”收费标准，物业服务费按1.5元/平方米来收取。

但这两种情况下，都按照0.10170元/千瓦时的标准收取了“能源公摊损耗费”或“能源损耗费”。而对于按照1.5元/平方米交物业服务费的业主来说，这样收费相当于是把公共能耗费收了两次：因为三级物业服务的一费制收费标准就是1.5元/平方米，这个价格里面本就包含了公共能耗费和电梯费。既然按照1.5元收取物业服务费，就不应再收取公共能耗费。

按照80元交停车服务费的一位业主告诉记者，她保留的一张2020年的颐馨物业收费票据显示，她既被按照1.5元的所谓“一费制”标准收取了物业服务费，又被按照购电数量收取了0.10170元/千瓦时的“能源公摊损耗费”。她为此专门去找过老物业，但老物业的人说他们就是这样收取的。而实行这种两种标准的所谓的“一费制”，也未征求过全体业主们的意见。

三、调查总结

总结1：

收取公摊电费还是比较普遍

只是收取方式和标准有所不同

在走访中记者发现，虽然倡导“一费制”的《陕西省物业服务收费管理办法》和具体贯彻落实“省办法”的《西安市物业服务收费管理办法》已发布多年，但走访的8个小区中，实行“一费制”的仅有3个。

这种情况一是可能和成立业委会的小区越来越多有关。据西安市住建局2021年4月、2022年6月两次对政协委员相关提案的复函中披露的数字：截止2016年底，全市2961个物业管理小区，成立业主委员会并备案的仅有251个，占比不到10%。而截至2021年底，全市共有住宅小区8882个，在西安市住建局物业监管平台注册备案物业管理小区3122个，业主委员会463个，物业管理委员会699个，业委会和物管会加起来已达1162个。虽然不清楚最新数字，但看起来应该是继续呈现增长的趋势。

二是也可能和一些物业服务企业权衡得失后不够积极有关。有市民告诉记者，他所住小区的物业服务企业在省市办法倡导“一费制”后，一度没想清楚是否对自己有利因而态度消极，后来“醒过神”直接开始实行“一费制”，用来申请的资料甚至还是以前征求业主意见的资料。

与此相关，公摊电费的收取看来还是比较普遍的。只是收取方式和标准各有不同，有的小区未进行电表改造从而在居民购电时加在电价里，有的单独按建筑面积来收取。个别物业服务企业甚至只选择对自己有利的来执行。

总结2：

8个小区中 6个有业委会

已完全理顺和物业公司关系的几乎没有

从走访情况来看，8个小区中虽然6个小区已有业委会，但要么是刚刚成立，要么是任期已满未换届，能正常运转的并不多。而真正已完全理顺物业公司和业委会之间正常关系、并按照规定程序和物业公司签订了物业服务合同的只有一家，却由于新老物业交接难也导致无法正常开展工作。而个别小区业委会成员做事不顾法律法规相关规定的情况更是令人担忧。

这些情况应该引起相关政府部门的高度关注。业委会光成立不行，成立了不会工作也不行。如何引导、帮助、监督业委会更好地履职，也是摆在面前的迫切问题。不能只在需要业委会的时候支持一下，不需要时就将其边缘化。而指导、扶持业委会正常开展工作，需要相关部门重点帮助的首要问题就是理顺业委会和物业公司的关系。其中非常关键的问题，就是必须要有一套行之有效的解决新老物业交接难的办法和措施。物业公司和业委会必须形成合同关系、业委会必须要在业主大会和业主们的有效监督下，才能真正形成良性互动关系，促进小区更好发展。

四、相关部门表态

表态1：

物业服务企业不能只权衡自己得失

未成立业主大会的 物业服务企业必须要对是否实施“一费制”征求业主意见

西安市发改委价格管理处工作人员表示：“一费制”属于政府指导价。《西安市物业服务收费管理办法》第三十三条中规定：实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当按照物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案；就调价方案与业主协商经“参与表决双过半业主”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

“但物业服务企业不能只权衡自己得失，不按要求对是否执行一费制征求业主意见。也就是说，不履行这个程序是不行的。没有成立业委会的小区，物业服务企业也必须要履行这个程序。如果业主们最终选择不执行一费制，也可以继续按照以前的标准执行，或按照物业服务企业和业主们的约定来执行。物业服务收费应当公平、公开、合理、质价相符。实行市场调节价的物业服务收费标准，应当由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同来约定。”

表态2：

收取公摊电费的，要定期对实际情况进行公示

对于重复收取公摊电费可向市场监管部门反应

西安市发改委价格管理处工作人员表示：公摊电费按规定要定期公示，实际能耗总共费用是多少，销售的公摊电量或者摊在面积中的收费是多少，这些信息都必须要定期公示。

“若物业服务企业不主动公示，业主可以主张自己的权利，委托相关机构或者业委会或业主大会要求物业服务企业定期进行公示。这是物业公司的义务，如果物业公司不做，也可以向市场监管局反映，让市场监管部门来查处，真有违规收费的该清退的就要清退。对于重复收费的情况，也可以向市场监管部门反映。”

“对于业委会不能依法依规好好履行自己职责的问题，则应向属地街道办或行业主管部门反映。”

华商报大风新闻记者 石铮 文/图（部分照片由业主提供）

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