搞了9年酬金制 让这个小区比同区域房屋单价高3000-6000元

　　近日在西安举办的“巾帼新章 智汇治理——2025年全国业委会女主任培训交流活动”上，除了西安市碑林区心晴雅苑小区的“酬金制”成功案例，来自上海市闵行区春申复地城（一期）的业委会主任王瑛分享的“酬金制”物业管理成效也同样令人艳羡：不仅做成了一系列大事，让昔日的问题小区变成了幸福家园，而且成功让小区的房价从之前的每平方米比旁边小区低5000元变成了如今的每平方米比同区域高3000-6000元。

　　之前的物业光收钱不作为，业主们在群里骂了也没用

　　“我做了9年半的业委会主任，搞了9年酬金制。但心晴雅苑是主动做的，我们是被动做的，结果却发现酬金制真的是一个好模式。”王瑛说。

　　这位气质优雅的女士，毕业于华东理工大学精细化工系，曾在国企、外企担任高管多年，中共党员，高级工程师，上海闵行区第六届人大代表。2016年被业主们选举成为上海市闵行区春申富地城一期业委会主任，目前已连任三届。

　　王瑛介绍，春申复地城一期位于上海市闵行区春申路3355弄，2003年竣工，建筑面积7.76万平方米，绿化覆盖率40%，户数716户，常住居民1780余人。从2009年第一届业委会成立至2015年小区相继成立过三届业委会，将前期开发商物业赶走后引入了2个物业公司，服务质量却越来越差。

　　“2016年10月前，物业费是底层1.05元/平，二楼以上1.60元/平。这样的物业费在上海并不高，但在我接手的时候，前面从来是没有共有收益的，而实际上我们小区有很多停车位，但这些钱就这样没了。小区环境脏乱差，所有物业服务人员加起来只有8人。”

　　“小区有两个人车通行口，外面的人可随意穿行，保安人员是不管的，偷盗时有发生；公共设备从无维护，导致经常断水断电，业主报修物业也是不回应的；每天晚上回小区因为路灯不亮，要借助手电或手机照明才行；停车难问题非常突出，小区有600多辆车，但当时基本没有管理，下班早了能抢到车位是最开心的事；绿化枯萎了，大树死掉了，小区本来有水景，中央水池、游泳池都有，长时间不打理脏乱不堪；地下车库乱七八糟，因为清运建筑垃圾要花钱，物业公司为了不付费，将什么东西都扔到地库去，业主本来可以停车的地方就这样没有了；邻里关系也非常冷漠，经常有打架互殴情况引起报警；业主们很无奈，在群里骂物业，骂了也没用，物业也不在里面。同一区域，小区的房价比隔壁小区每平方米要低5000元左右。”

　　为引进好物业，签下了酬金制物业服务合同

　　2016年2月，第四届业委会成立，王瑛担任业委会主任。

　　“成立后我们首先明确了三个目标：引进优秀物业，解决南北门非小区人员穿行问题，解决小区停车难问题。2016年6月，业委会组织召开了业主大会，表决通过了不续聘原物业，采用公开招标来选聘新物业，并收集了大多数业主的意见希望百强物业企业中的前十名能来参加投标。”

　　“但邀请来路演的好几家百强物业企业在测算后都婉拒了，因为小区体量小，建筑面积少。为了能让优秀物业愿意参加投标，业委会做了大量工作，最后通过了业主大会的表决，将物业费从每平方米1.6元涨到2.6元，公共收益补贴1元/平方米，采用酬金制。最终万科物业中标，我们就跟万科签了合同。”

　　王瑛说：“然而当我真正深入了解酬金制的运作机制后，惊出了一身冷汗。按照酬金制的规则，物业公司在收取物业费后，会先行提取10%作为酬金，以作为其提供服务的报酬，而余下的90%物业管理费及公共收益补贴的管理大权就落到了业委会手中。这意味着，业委会必须全方位挑起物业费用收支管理的重担：小到日常维修物料的采购、保洁绿化费用的支付，包括人工费用的支出，无一不需要业委会精心筹划、严格把关。并且，盈亏结果都要由全体业主共同承担。可想而知，签下这份酬金制合同后，业委会便会背负巨大压力，负责起物业费用收支的全部管理任务。”

　　为做好“酬金制”，采取了一系列关键做法

　　王瑛说：“虽说我当了多年企业高管，可俗话说‘隔行如隔山’，物业管理对我来说就像一张白纸，啥都不懂。为了给业主们当好这个家，我只能咬咬牙，把大量精力都投到学习物业管理知识上。为了能跟物业公司把账对清楚，我还自己动手，设计了一份独特的《物业收支对账表》，靠它来管理物业费收入、严控成本，实行预算管理制，就盼着能把小区的物业账目管得明明白白。”

为了精细管控做好酬金制管理，他们在酬金制运行中的关键做法有：

　　签订合同时，合同内容尽量细化、量化，并约定考核办法和奖惩标准；

　　做好全年预算，业委会讨论通过并向业主公示；

　　每季度后一个月的15日前，由物业公司财务出具季度财务结算报告草稿（需附所有费用的详细清单）交业委会审核，审核通过后双方签章后张贴在小区各物业管理区；

　　业委会必须对小区服务人员的在岗情况、服务质量情况实行严格的督查；

　　为充分调动一线人员的工作积极性，业委会专门制定了针对现场服务员工的 KPI考核奖惩办法；组织业主对物业服务质量进行打分；建立群来管理和检查物业服务质量；

　　从2017年开始每年春节，业委会都会代表全体业主，和现场服务员工一起办联谊会，会上表彰优秀员工，还会给他们发红包奖励；

　　根据合同约定进行总结算，多退少补，由共有收益来承担；

　　业委会每年委托第三方对物业财务管理进行审计，审计报告向全体业主公示；

　　从2024年4月1日起建立“共管账户”，真正实现了财务全过程的管控（双U盾管理），真正实现了对物业收支的全程管控。

　　九年酬金制精细管理，让小区变成了和谐美好的家园

　　王瑛介绍，九年酬金制的精细管理下，物业费不仅没亏还盈利近50万元，其中18.7万元已打入业主大会账户，9年期间小区业主大会总收入达到了1600多万元。

　　由于采用了酬金制管理，物业管理的费用非常透明，除了约定的10%酬金外，真正做到了取之于民，用之于民。

　　小区34台“超期服役”电梯全换了，而且拿到了每台15万元的国家补贴；

　　经业主大会表决通过，小区安装30个新能源汽车充电桩，方便小区新能源车的居民的出行，目前正在施工，5月中旬将全部交付使用；

　　由于酬金制的管理，业委会和业主有了更多的监督权力，更有利于小区物业服务质量保持稳定和提高。小区居民对物业满意度评价较高，2024年达到了93.7分，小区物业费主动收缴率每年达到99.3%以上。

　　春申复地城小区的停车管理也是上海市停车管理典范，小区友爱分享车位已坚持了整整八年，曾中央电视台和当地媒体报道过。而做好友爱分享车位除了需要小区有和谐友爱的良好氛围外，酬金制管理下物业工作人员的高度责任心也非常重要。物业的安全员可以做到24小时全年无休引领居民有序停车，在他们的调度管理下，有固定车位居民分享的车位可以第一时间分享给无固定车位居民停放，在缓解小区停车困难的同时更让居民友爱互助的精神得以发扬。

　　由于酬金制的管理，物业人员全力配合业委会组织开展各种和谐文化建设活动，打造小区亲人文化。自 2016 年下半年起，业委会与物业一起招募集结起一支志愿者队伍，全力打造“快乐好孩子”系列活动。截至目前活动已成功举办 265场，每一场都是邻里相知的桥梁。

　　从陌生人到熟人，孩子是那根温暖的纽带；而从熟人进阶为亲人，关怀老人则是关键的一步。

　　每日清晨，物业人员会驾驶着由小区志愿者爱心捐赠购置的车辆，前往社区食堂精心挑选饭菜，再由志愿者们接力，将热气腾腾的餐食逐一送到老人家中；每周末，志愿者们准时拿起理发工具，为老人修剪出整洁利落的发型；此外，不定期组织为纯老家庭做上门清洁、缝纫帮扶、金婚照拍摄等活动，为老人们的生活提供贴心帮助。

　　经过多年的小区和谐文化建设，如今春申复地城一期已经成为了一个和谐美好的家园。”

　　现在小区房价比同区域开发更晚的楼盘还要高

　　“由于业主满意度一直在万科管理的楼盘中处于领先，小区前两任经理也成长为区域总经理（合伙人），物业服务团队也得到了政府部门的奖励。业委会和物业相互配合、相互成就，形成了健康和谐的关系。万科物业已经跟我们续签了两次物业服务合同，最近的一次同意率高居98%。小区和小区业委会多次获得政府嘉奖和表彰；我本人也获评‘上海市闵行区优秀志愿者’和‘上海市巾帼建功标兵’。”

　　王瑛介绍，除了以上这些成效和成绩，还有一个非常令业主兴奋的信息是：“如今我们小区房价比同一区域房价每平方米高3000-6000元，比同区域开发更晚的楼盘价格还要高。而所有这些都是好的管理带来的，所以酬金制真的是一个业主与物业合作的好模式。”

　　华商报大风新闻记者 马虎振（照片除署名外由王瑛女士提供）

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