该咋办？楼上卫生间专有管道漏水 业主认为自己无责拒不露面

该管道上的一处漏水点

物业工作人员表示这条专有管道有多处破裂漏水情况

　　市民反映：

　　“我家卫生间里楼上住户的专有管道漏水，我和物业、社区工作人员都联系过了，对方就是不理会。”半个月前，市民张女士向“钟楼下·民生热线”栏目反映自己的“烦心事”，说楼上住户坚持认为管道漏水不是自己的责任，也不接受协调。遇到这样的邻居，她不知道该怎么办了。截至7月3日，半个月过去了，记者多次联系张女士的楼上邻居，也请单位给予协调，但该住户始终不理不睬，也一直未联系张女士协商解决问题。

　　记者调查：

　　管道漏水联系楼上邻居遭拒

　　6月17日17时许，接到反映后记者赶至位于健康东路的中国兵器工业集团第213研究所小区。通过小区物业工作人员和张女士，记者了解了事情经过。

　　张女士家在四楼，今年3月开始翻新装修。6月16日11时许，装修工人发现张女士家卫生间上方的四楼住户专有管道漏水，随即告知张女士。因四楼住户不在家，张女士和物业工作人员先后联系四楼住户和五楼住户，关闭了水阀。一开始，张女士和四楼住户朱女士看法一致：认为应由物业负责维修漏水的管道。物业工作人员表示，该管道是朱女士家洗脸池排水的专有管道，应由朱女士负责维修。最初，物业工作人员凭装修工人拍的视频资料判断是管道局部渗透，认为通过涂抹防水胶或者水泥即可修复，花费不多。“朱女士一开始认可物业观点，还说让物业先维修，她后面报账。”张女士说，本以为会顺利解决的问题，在物业工作人员到她家实地观察后骤然生变。

　　原来，该小区建成时间逾30年，住户室内管道是铸铁材质的。物业工作人员查看发现，四楼住户专有管道多处破裂漏水，要彻底解决问题，只能换管道，预估费用需上千元。朱女士获悉这一情况后，便坚持认为换管道是物业的责任。

　　6月17日上午，张女士前往雁塔区住建局查询相关政策，工作人员给她打印了几份有关“专有管道”维修方面的法规规定，让她据此和朱女士协商。还表示，如果朱女士不配合，张女士可请求小寨街道办提供帮助。然而，物业工作人员、街道办委托的社区工作人员多次联系朱女士，均遭拒绝。

　　楼上住户认为是物业不作为

　　在张女士家，记者发现，漏水管道是四楼住户卫生间洗脸池排水进入主排水管道的专有管道，管道直径约10厘米，长约2米。管道多处锈迹斑斑，中间出现3条裂纹，最长的有五六厘米。物业工作人员指出的多处漏水处都在管道严重锈烂处，管道上看不出人为破坏痕迹。因楼上住户水阀已暂时关闭，看不到具体漏水情况。依据此前装修工人拍的视频可以看出，该管道裂纹处有数个漏水点。

　　记者注意到，雁塔区住建局工作人员给张女士提供的法规是《陕西省物业服务管理条例》，在第八章附则中，就该《条例》中“专有部分”“专有设施设备”专业用语含义的解释。其中明确：“专有设施设备，是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道，电线以及水、电、气户表等设备。”

　　6月19日，记者联系接待张女士的雁塔区住建局工作人员，对方表示他们出具的相关法规内容，是希望给责任划定提供法律依据，具体责任认定要由物业或者街道办联系朱女士沟通解释。因为朱女士拒绝接电话，也不来现场，导致此事的解决无法推进。

　　由于朱女士家中无人，记者也多次给朱女士打电话、发短信，对方不接电话也不回信息。考虑到该小区是单位家属院，住户多是同事关系，6月18日，记者找到朱女士单位相关负责人，请其帮忙联系协调。该负责人表示，朱女士家有亲人去世，最迟3天后会联系朱女士进行劝导。6月21日20时许，朱女士单位一名工作人员回复记者说：“朱女士受伤住院了，他们打电话和朱女士进行了沟通。朱女士认为此事系物业不作为，管道或许是五楼砸地砖震荡造成的。她不需要单位介入，会自行解决。”

　　专有管道谁使用谁负责维修

　　朱女士单位工作人员提供的病历显示，医生建议朱女士休息7天。张女士告诉记者，因管道漏水致新铺地砖水泥尚未干透，她家暂停装修，管道漏水处，她已请物业暂时用水泥涂抹处理。

　　因为一直打不通朱女士电话，记者于7月2日给朱女士发短信，对方始终未回复。记者再次联系朱女士单位，其同事当晚回复记者称朱女士已回单位上班。7月3日15时许，记者再次给朱女士发短信，截至7月3日19时记者发稿时，对方仍未回复任何信息。

　　“谁使用受益谁负责，这是最基本的公平原则。”针对此事，记者采访了北京市万商天勤（西安）律师事务所律师罗震东。他说，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十二条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　涉事漏水管道是楼上住户洗脸池排水管道，系专有管道。所以，在过了物业服务保质期，排除他人人为因素所致的情况下，该管道的维修应由楼上住户负责。也许楼上住户对此存在法律认知误区，建议张女士和对方友好协商，在维护邻里关系的情况下协商解决。如果对方实在不肯配合，张女士可以先自行维修，之后再通过诉讼渠道维权。但一定要注意的是，在自行维修前咨询相关法律人士或者物业专家，留存好相关证据。

　　7月3日19时，张女士告诉记者，朱女士仍一直未联系她，她也联系不上对方。她家的装修工作暂停，打算于7月8日做地砖美缝。“我想着和朱女士是楼上楼下邻居，如果她不愿意掏全部维修费用，我可以负担一部分。但她完全拒绝协商，让人很难接受。我将接受律师的建议，通过诉讼维权。”张女士说。

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